Redfin Keluar dari National Association of Realtors (NAR) di AS

• Redfin akan menghentikan dukungannya terhadap National Association of Realtors (NAR) dengan alasan ketidakpuasan terhadap praktik transaksi properti dan budaya organisasi, serta berupaya meminta broker dan agen keluar dari asosiasi itu di wilayah yang memungkinkan
• Isu utamanya adalah kebijakan yang mewajibkan komisi agen pembeli pada semua listing, serta dugaan diskriminasi gender dan pelecehan seksual yang melibatkan presiden NAR dan pihak terkait
• Sejak bergabung dengan NAR secara perusahaan pada 2017, Redfin telah membayar lebih dari 13 juta dolar AS dalam iuran, tetapi menilai kompromi kebijakan untuk menciptakan pasar yang terbuka, digerakkan teknologi, dan ramah konsumen telah gagal
• Aturan NAR mengikat status keanggotaan broker dan agen afiliasinya sehingga keluar sebagian menjadi sulit, dan di sekitar setengah wilayah AS keanggotaan terhubung dengan akses ke MLS, lockbox, dan kontrak standar
• Redfin menilai akses ke alat lokal seperti MLS harus dipisahkan dari dukungan terhadap organisasi lobi nasional, dan agen tidak perlu menopang kebijakan yang merugikan konsumen

---

Mengapa Redfin ingin menghentikan dukungannya terhadap NAR

• Pimpinan Redfin merangkum alasan berpisah dengan NAR dalam dua sumbu
  • Kebijakan NAR mewajibkan komisi agen pembeli pada semua listing
  • Pemberitaan terus bermunculan soal dugaan perilaku diskriminatif dan pelecehan seksual terhadap presiden NAR dan tokoh lainnya
• Setelah bergabung dengan NAR secara perusahaan pada 2017, Redfin telah membayar lebih dari 13 juta dolar AS dalam iuran
• Iuran ini dibayarkan untuk memengaruhi NAR agar mendukung pasar yang terbuka dan digerakkan teknologi yang menguntungkan konsumen
• Redfin mengatakan telah beberapa kali mengadakan pertemuan dengan NAR untuk mencari kompromi kebijakan agar tetap bisa mendukungnya, tetapi kini berniat mencari cara lain untuk mendorong tujuan yang sama

Dugaan pelecehan seksual dan kontroversi budaya organisasi

• Redfin sudah merasa tidak nyaman dengan posisi NAR terkait komisi, lalu melihat pemberitaan tentang dugaan perilaku diskriminatif dan pelecehan seksual oleh presiden NAR dan tokoh lainnya
• Pemberitaan tersebut didasarkan pada wawancara dengan 29 mantan karyawan NAR
• Redfin menilai NAR telah mengetahui sebagian tuduhan itu selama beberapa bulan, dan dalam beberapa kasus selama beberapa tahun, tetapi baru merespons setelah isu itu dipublikasikan
• Redfin juga mempersoalkan bahwa respons baru terjadi setelah CEO menyatakan tidak ada masalah
• Sejumlah karyawan menggambarkan adanya budaya ancaman dan pembalasan, dan masih ada karyawan yang menuntut pertanggungjawaban lebih lanjut

Mundur dari dewan NAR dan ketidakpuasan terhadap kebijakan

• Redfin telah mundur dari kursi dewan nasional NAR pada Juni 2023, bahkan sebelum dugaan pelecehan seksual itu dipublikasikan
• Menurut Redfin, di banyak pasar yang diatur melalui kebijakan NAR, sulit untuk memasang listing properti di mana penjual tidak membayar komisi kepada agen pembeli
• Redfin juga menyoroti bahwa situs seperti Redfin.com dibatasi dalam menampilkan listing dijual langsung oleh pemilik bersama listing yang didaftarkan agen
• Redfin menilai bahwa menghapus pembatasan ini dapat mengubah industri menjadi struktur yang lebih ramah konsumen dan lebih kompetitif

Mendorong broker dan agen untuk keluar

• Redfin berencana melangkah lebih jauh dari sekadar mundur dari dewan NAR, dengan meminta broker dan agen perusahaannya keluar dari NAR di semua tempat yang memungkinkan
• Sebagian besar perusahaan broker lebih mirip aliansi longgar dari agen independen, dan Redfin mengatakan tidak ingin memaksakan kebijakan yang bisa mengasingkan orang-orang yang menghasilkan pendapatan
• Namun, karena aturan NAR, pilihannya nyaris semua atau tidak sama sekali
  • Bahkan jika keluhan Redfin hanya ditujukan pada organisasi nasional, aturan NAR mengharuskan keluar juga dari asosiasi lokal dan negara bagian
  • Jika broker menjadi anggota, ia harus membayar iuran untuk setiap agen di bawah pengawasannya
  • Jika broker bukan anggota, tidak ada agen di bawahnya yang bisa menjadi anggota
• Redfin mengibaratkan ini seperti pergi makan sendirian ke restoran tetapi harus membayar makanan seluruh keluarga, dan jika dirinya berhenti datang maka tak seorang pun dari keluarganya boleh datang lagi

Pasar yang sulit ditinggalkan dan tuntutan pemisahan akses MLS

• Di sekitar setengah wilayah AS, Redfin tidak dapat meninggalkan NAR baik secara individual maupun kolektif
• Kota-kota seperti Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix, dan Salt Lake City termasuk dalam kategori ini
• Di wilayah tersebut, agen harus menjadi anggota NAR untuk bisa mengakses database listing, lockbox, dan kontrak standar industri
• Jika tidak bisa melihat listing yang ada, tidak bisa membuka pintu rumah, dan tidak bisa menulis penawaran, maka sulit bekerja sebagai agen
• Redfin meminta NAR memisahkan akses ke alat lokal termasuk Multiple Listing Services (MLS) dari dukungan terhadap organisasi lobi nasional
• Menurut Redfin, agen yang masuk ke industri properti untuk membantu konsumen tidak perlu menopang kebijakan dan upaya hukum yang merugikan konsumen

Posisi Redfin yang membedakan industri dan NAR

• Redfin menegaskan bahwa ketidaksepakatannya bukan dengan seluruh industri properti, melainkan dengan NAR
• Redfin menilai perusahaan broker dapat bersaing dalam harga sambil tetap bekerja sama untuk menampilkan semua listing properti yang dijual
• Redfin akan terus mendukung MLS yang digunakan perusahaan broker untuk berbagi data listing
• Redfin juga menyatakan akan tetap menjaga hubungan baik dengan orang-orang baik di NAR dan organisasi afiliasi lokalnya dalam isu ekonomi, keberagaman, dan kebijakan peningkatan pasokan perumahan
• Redfin merangkum misinya sebagai mendefinisikan ulang properti demi menguntungkan konsumen

[GN⁺]

Pendapat di Hacker News

• Redfin patut dipuji. Saya benar-benar berharap Silicon Valley mengguncang real estat, karena ada terlalu banyak perantara dalam proses ini
  Secara pribadi, saya juga tidak berpikir rumah seharusnya menjadi objek investasi. Saya tidak pernah menerima argumen hedge fund bahwa “kami menyediakan likuiditas yang berguna bagi pasar (hanya dengan imbalan biaya beberapa puluh miliar dolar!)”, tetapi dalam real estat mungkin argumen itu ada benarnya sampai batas tertentu

  • Silicon Valley justru membuat real estat lebih menjadi produk investasi. Lihat saja hal-hal seperti kepemilikan pecahan saham
    Biaya transaksi melalui broker adalah peninggalan masa ketika transaksi rumah jarang terjadi dan harga riilnya juga rendah. Saya setuju bahwa agen real estat umumnya sekarang tidak lagi sepadan dengan biayanya, tetapi dengan kondisi lain sama, menghilangkan agen itu sendiri akan membuat imbal hasil investasi real estat semakin tinggi
  • Nilai rumah yang baru-baru ini saya beli naik sekitar 10% sejak dibeli. Seharusnya saya senang, tetapi yang teringat hanya betapa sulitnya proses mencari, menawar, dan membeli rumah sesuai harga pasar saat itu
    Sekarang keadaan menjadi lebih buruk, dan saya mendapat keuntungan berkat itu padahal praktis tidak melakukan apa-apa. Setidaknya cara seperti ini tidak baik. Dulu mungkin terlihat lebih menarik karena tidak sejelas ini merugikan komunitas lokal dan masyarakat secara keseluruhan
  • Ada sedikit kontradiksi dalam peran agen dan investor. Menambahkan friksi pada transaksi sebenarnya sangat memukul investor
    Belanda baru-baru ini menaikkan pajak perolehan untuk pembelian dengan tujuan disewakan atau dijual kembali dari 6% menjadi lebih dari 10%, sementara penghuni sendiri hanya membayar 2%. Ditambah suku bunga saat ini dan faktor lain, pasar investasi perumahan profesional di Belanda benar-benar mengering. Saya sepenuhnya mendukung mengguncang para perantara real estat
  • Saat menjual rumah sebelumnya maupun membeli rumah sekarang, saya sama sekali tidak memakai agen, dan itu sangat mudah. Semua formulir bisa dicetak dari internet
    Isi formulirnya, pembeli membayar uang muka dengan cek, lalu serahkan ke perusahaan title, dan sisanya mereka yang menangani. Sederhana dan tidak ada masalah
  • Sepertinya Anda mencampuradukkan hedge fund dengan market maker. Itu lebih dekat dengan pihak yang biasa disebut perusahaan perdagangan frekuensi tinggi

• Benar. Sekarang memang saatnya agen real estat diguncang
  Mereka mengambil 6% dari sebagian besar transaksi rumah sambil hampir tidak menambahkan nilai nyata. Melalui lobi dan regulatory capture, mereka menyisipkan diri sebagai jalur wajib, dan membuat orang yang tidak memakai agen tidak bisa mengakses daftar properti atau open house MLS. Prosesnya juga dibuat rumit secara artifisial
  Di sebagian besar negara lain, tampaknya para pihak transaksi menjalankannya langsung, dan notaris hanya memastikan kontraknya mengikat. Saya tidak tahu mengapa di AS tidak bisa seperti itu

  • Rasanya mirip dealer mobil. Begitu Anda memutuskan memakai agen, muncul tekanan sosial bahwa sekarang Anda harus membeli atau menjual
    Rasanya tidak boleh terlalu lama melihat-lihat, dan seolah-olah Anda menyia-nyiakan waktu agen. Sistem seperti ini tampaknya ada untuk menekan orang yang belum yakin agar mengambil keputusan yang setengah matang, dan membuat mereka melewatkan detail yang mungkin tidak terlalu penting
  • Saya pikir banyak agen real estat tidak sepadan dengan biayanya, tetapi agen yang bagus punya nilai
    Sebagai pembeli, saya mendapat suku bunga yang sangat bagus melalui pemberi pinjaman yang direkomendasikan, diperkenalkan ke pengacara yang layak, dan mendapat panduan berpengalaman sepanjang proses. Mahal, tetapi dalam kasus saya cukup sepadan
  • Berbeda dengan pernyataan bahwa “sebagian besar negara lain mengandalkan transaksi langsung antarpihak”, agen real estat ada di mana-mana
    Di Belanda, penjualan rumah umumnya eksklusif melalui agen, dan alternatif non-agen dengan biaya tetap juga sudah tersedia dengan baik selama lebih dari 10 tahun. Meski begitu, konsumen menginginkan agen. Kontrak perantara di Belanda bersifat eksklusif sehingga tidak bisa memakai beberapa agen sekaligus, dan akibatnya komisi jauh lebih rendah, sekitar 1,5%
  • Sangat setuju
    Namun saya tidak tahu apakah ini benar-benar akan mengubah cara Redfin beroperasi. Dulu mereka mengembalikan sebagian komisi agen di beberapa pasar, tetapi setidaknya di pasar tempat saya berada, mereka tidak lagi melakukannya. Sekarang harganya sama dengan tempat lain, sementara layanannya sedikit lebih buruk
  • Di Texas, saat membeli rumah baru, Anda tidak membutuhkan agen, tetapi bukan berarti komisinya akan dikurangkan dari harga
    Jadi saya meminta ipar perempuan saya yang merupakan agen real estat untuk menerima komisi itu. Ini bukan situasi semacam rebate

• Ada sisi di baliknya yang dilewatkan kebanyakan orang. NAR dan beberapa broker besar tahun ini mendapat tekanan kuat dari gugatan antimonopoli, dan dari beberapa indikator gugatan-gugatan ini tampaknya mulai berdampak
  REMAX menyelesaikan salah satu gugatan ini dengan sekitar 50 juta dolar, dan berjanji mengubah praktik bisnisnya, termasuk kemungkinan menghapus persyaratan bahwa broker REMAX harus menjadi anggota NAR
  Untuk jelasnya, Redfin baru sekarang memutuskan hubungan karena NAR sudah terluka parah. Redfin tampaknya melihat peluang mengambil banyak pangsa pasar di tengah kekacauan yang akan terjadi tahun depan. Ini bukan dilakukan karena alasan altruistik
  [1] https://www.housingwire.com/articles/re-max-settles-buyer-br...

• “Di sekitar separuh wilayah Amerika Serikat, di kota-kota seperti Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix, dan Salt Lake City, orang tidak bisa keluar dari NAR, baik secara individu maupun berkelompok. Sebab, agar agen properti bisa mengakses basis data listing, kotak kunci, dan kontrak standar industri, mereka harus menjadi anggota NAR”
  Ini terdengar seperti logika yang dengan sendirinya mengakui praktik kartel. Di tengah kondisi perumahan yang secara umum makin sulit dijangkau, agen properti saat ini menjadi sasaran yang mudah diserang. Tentu saja ini ada kaitannya dengan suku bunga atau bukan faktor besar yang memengaruhi harga penawaran, tetapi kebanyakan orang tidak akan berpikir sedalam itu
  Namun jika Redfin bisa membuka akses dengan lebih baik, dan tetap bisa melakukannya dengan aman, dampaknya bisa terasa juga dalam jangka panjang

  • NAR benar-benar sebuah kartel, dan mengejutkan bahwa mereka belum banyak dikenai sanksi. Hipotesis saya, di banyak daerah, pekerjaan sebagai agen properti adalah salah satu dari sedikit pekerjaan layak terakhir yang tersisa bagi cukup banyak orang, sehingga sistem hukum tampaknya berhati-hati untuk menyentuhnya
    Saya umumnya tidak suka agen properti, tetapi juga pernah beruntung bekerja dengan beberapa orang yang sangat baik. Pada 2005, NAR, melalui teman-teman mereka di legislatif Texas, meloloskan undang-undang yang membatasi apa yang bisa dilakukan broker diskon, dan itu adalah salah satu contoh regulatory capture paling terang-terangan: https://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=496379.... Seingat saya, pemerintah federal menggugat untuk membatalkan undang-undang ini atas dasar antimonopoli dan berhasil, tetapi mencari kasus lama di Google terlalu menyakitkan, jadi saya menyerah
  • Dulu saya pernah menjual rumah tanpa agen. Saya menyewa pengacara properti yang bagus dengan tarif tetap hanya untuk mengurus dokumen, dan itu jauh lebih murah daripada agen yang meminta 1% untuk melakukan hal yang sama
    Beberapa bagian dari sistem, seperti pemeriksaan hak milik, asuransi rumah, dan agen pembeli yang tetap mengambil 3%, dengan enggan menerima uang saya meski tanpa agen. Jika memungkinkan, yang terbaik adalah pembeli dan penjual bertemu tanpa agen, lalu masing-masing memiliki pengacara untuk memberi dukungan hukum

• “Selain mengundurkan diri dari dewan NAR, Redfin akan mewajibkan broker dan agen kami untuk meninggalkan NAR di semua wilayah yang memungkinkan”
  Ini benar-benar langkah besar. Upaya untuk memisahkan akses MLS dari NAR patut diapresiasi, dan tampaknya menjadi hambatan terbesar bagi kemajuan industri

• Beberapa bulan lalu saya membeli rumah pertama lewat Redfin, dan ada beberapa hal yang mereka lakukan dengan sangat baik. Berbagi datanya bagus, dan saya bisa mengunduh hasilnya sebagai CSV lalu membuat grafik ratusan rumah di satu kawasan
  Selain itu, karena mereka membayar orang berdasarkan unit layanan, selalu ada orang yang dengan senang hati merespons ketika saya berkata, “tolong tunjukkan satu rumah lagi.” Secara teknis ini pasar yang cocok untuk diguncang, tetapi secara sosial juga begitu. Kini sisa masa boom di pasar sudah tidak cukup untuk menopang struktur yang mempekerjakan 1,5 juta orang secara penuh waktu

• Sebenarnya saya tidak membenci agen properti. Di yurisdiksi tempat saya tinggal, penjual yang membayar biayanya, jadi secara persepsi terasa seperti 3% bagi saya
  Saya tidak tahu apakah itu masuk akal secara ekonomi, tetapi ketika pernah menjual rumah, saya merasa pengetahuan pasar dan nasihat yang diberikan sepadan dengan uangnya. Mungkin saya hanya beruntung bekerja dengan orang-orang yang baik
  Namun jika dilihat secara sinis, tujuan akhir Redfin mungkin bukan menurunkan biaya transaksi, melainkan mengambil biaya itu untuk mereka sendiri. Bahkan di yurisdiksi tanpa agen pun, biasanya ada perantara tertentu yang mengambil persentase satu digit dari nilai transaksi, entah notaris, pemerintah, keduanya, atau pihak lain. Menarik bahwa pola seperti itu berulang

  • Bagaimanapun cara menjelaskan atau mengemasnya, semua biaya yang terkait dengan transaksi properti pada akhirnya dibayar oleh pembeli. Ini mencakup komisi, biaya broker, biaya inspeksi, dan sebagainya
    Kalaupun penjual yang membayar, biaya itu pada akhirnya tercermin dalam harga jual
  • Intinya bukan apakah Anda mendapat layanan yang layak untuk 3% itu. Monopoli dan kartel tidak selalu memeras secara terang-terangan
    Yang penting adalah apakah ada pilihan, dan apakah ada persaingan yang bermakna soal harga

• Ini benar-benar kabar baik. Agen properti sudah terlalu lama memasukkan tangan mereka ke tempayan madu
  Berkat internet, akses informasi kini jauh lebih baik, sehingga agen tidak lagi diperlukan. Siapa pun bisa membeli dan menjual rumah
  Namun saya tidak berpikir bahwa terkumpulnya komisi itu ke satu perusahaan teknologi pasti menguntungkan masyarakat secara keseluruhan

• Kalau ini berhasil, akan menarik, tetapi NAR tahu bahwa seluruh nilai keberadaan mereka ada pada sistem MLS. Jika agen properti membuka akses itu, seluruh profesi bisa runtuh dalam semalam
  Saya pernah punya lisensi sebentar, dan seluruh industrinya terasa seperti struktur piramida raksasa yang menumpuk komisi di atas komisi
  Karena tidak punya koneksi di industri properti yang perlu saya takut kehilangan, saya setengah berpikir untuk mengaktifkan kembali lisensi agar bisa terlibat di sisi Redfin

• Sebagai agen properti, menurut saya NAR serta asosiasi negara bagian dan lokal terkait boleh saja enyah karena berbagai alasan. Setiap tahun kami dipaksa membayar banyak uang, tetapi hampir tidak ada manfaat yang kembali ke bisnis saya atau pelanggan saya
  Kode etik mungkin merupakan kontribusi terbesar yang pernah mereka berikan kepada publik, tetapi jika lembaga negara bagian dan lokal yang seharusnya menghukum perilaku buruk agen tidak punya kemauan, kode itu tidak punya kekuatan apa-apa. Banyak gugatan terbaru terkait komisi dan hubungan keagenan yang melibatkan NAR tidak membantu masyarakat umum, dan NAR benar-benar tidak berdaya dalam membela publik maupun para agen
  Bukan berarti Redfin lebih baik. Perusahaan seperti Redfin memanfaatkan asimetri informasi karena publik tidak begitu memahami layanan properti, lalu membuat seolah-olah mereka melawan agen besar yang jahat dan eksploitatif. Bos baru sama saja dengan bos lama, dan perusahaan seperti Redfin tidak menguntungkan Anda. Temukan agen bagus yang bisa dipercaya di pasar lokal, atau jika Anda merasa bisa melakukannya sendiri dengan lebih baik, lakukan sendiri