- Juri federal di Kansas City, Missouri, menyatakan bahwa National Association of Realtors dan perusahaan-perusahaan besar pialang hunian berkonspirasi untuk mempertahankan komisi perantara tetap tinggi
- Para tergugat dinilai bertanggung jawab atas sekitar US$1,8 miliar ganti rugi, dan putusan ini dapat mengguncang struktur komisi lama di industri jual beli rumah
- Aturan yang sudah berlaku puluhan tahun itu berdampak mematok tingkat komisi meski harga rumah melonjak, sehingga agen properti bisa menerima jumlah yang lebih besar
- Kasus ini adalah yang pertama dari dua gugatan antimonopoli yang mempermasalahkan praktik industri ilegal yang membuat konsumen sulit menurunkan biaya
- Meski kini pembeli dapat mencari rumah sendiri secara online, biaya transaksi rumah tidak turun sebanding dengan perubahan tersebut; hal ini tetap menjadi isu utama
Putusan ganti rugi US$1,8 miliar
- Pada Selasa, juri federal di Kansas City, Missouri, menilai National Association of Realtors dan perusahaan-perusahaan besar pialang hunian bertanggung jawab atas sekitar US$1,8 miliar ganti rugi
- Juri menyatakan bahwa mereka berkonspirasi untuk mempertahankan komisi jual beli rumah tetap tinggi secara artifisial
- Jika putusan ini berlanjut menjadi final, aturan dan praktik komisi yang telah bertahan puluhan tahun di industri jual beli rumah dapat berubah
Struktur komisi yang disasar gugatan
- Aturan yang dipersoalkan disebut turut berperan dalam mematok tingkat komisi meski harga rumah telah naik tajam
- Akibatnya, agen properti dapat menerima komisi dalam jumlah lebih besar seiring kenaikan harga rumah
- Putusan ini muncul dari kasus pertama dari dua gugatan antimonopoli yang mempermasalahkan praktik industri yang membuat konsumen sulit menurunkan biaya
- Inti gugatan adalah bahwa, meski perubahan di era internet memungkinkan banyak pembeli mencari rumah sendiri secara online, konsumen tidak bisa mengurangi biaya transaksi sebesar perubahan tersebut
1 komentar
Komentar Hacker News
Masalahnya bukan hanya agen properti, melainkan seluruh sistem yang dirancang untuk memaksimalkan biaya transaksi
Apa artinya biaya pengacara dan dokumen pinjaman cuma 1~2%? Penjual sudah membayar 5~6% ke agen, sekitar 0,5~1% untuk biaya perbaikan, dan sering kali bahkan sebagian biaya penutupan dari pihak pembeli
Secara keseluruhan, setiap kali menjual rumah, penjual pada dasarnya membayar 8~10% dari harga rumah sebagai biaya. Rasanya seseorang seharusnya bisa memangkas biaya ini jadi setengah dan membuat platform yang jauh lebih menarik, tetapi Opendoor meski mengambil pendekatan serupa akhirnya memberi penawaran rendah karena harus menanggung terlalu banyak risiko transaksi
Untuk pekerjaan yang benar-benar memakan waktu agen, seperti open house, tinggal tagih sesuai waktunya. Entah itu rumah seharga 100 ribu dolar, 500 ribu dolar, atau 1 juta dolar, upayanya pada dasarnya mirip. Mungkin untuk rumah di atas 5 juta dolar biayanya bisa naik karena pasar pembelinya jauh lebih kecil dan itu jenis properti yang berbeda, tetapi tetap saja seharusnya berupa nominal tetap, bukan persentase
Di tempat saya tinggal, harga rumah sudah naik 4 kali lipat sejak saya membeli rumah pertama 10 tahun lalu. Upah di sebagian besar pekerjaan tidak naik 4 kali lipat, dan rumah justru lebih mudah dijual karena permintaannya tinggi, jadi saya tidak mengerti kenapa agen harus mendapat 4 kali lebih banyak
Jika tidak bergabung dengan asosiasi lokal, Anda kehilangan akses ke MLS sehingga sulit terekspos ke agen lain, dan mungkin juga kehilangan akses ke formulir hukum tingkat negara bagian
Kalau ditambah lagi ingin mengintegrasikan pengacara penutupan dan inspektur rumah untuk menekan biaya, biaya awalnya jadi sangat besar dan butuh banyak modal. Zillow dan Opendoor sempat sangat dekat ke arah itu, tetapi Zillow menghentikannya, dan Opendoor seperti disebut tadi akhirnya memberi penawaran lebih rendah karena menanggung sendiri biaya backend yang dulu tersebar di 4~5 layanan
Saya penasaran kenapa tidak ada yang benar-benar berhasil membuat model “layanan pendaftaran DIY ke MLS tanpa agen”. Mungkin semua orang yang mencoba melakukan ini akhirnya tetap mengambil lisensi agen
Fakta bahwa komisi itu bisa dibagi antara dua broker atau diambil seluruhnya oleh satu orang sendiri menunjukkan bahwa ini adalah perburuan rente atas nilai yang samar
Komisi berbasis harga rumah itu struktur yang seperti lelucon. Agen properti seharusnya dibayar dengan imbalan tetap
Cukup unggah ke Zillow atau MLS dan rumah terjual dengan sendirinya, jadi menurut saya tidak ada agen yang pantas menerima komisi 6%
Misalnya, untuk rumah 1 juta dolar, jangan beri agen 3%, melainkan tetapkan angka dasar 700 ribu dolar lalu hitung 10% hanya atas kelebihan 300 ribu dolar. Prinsip yang sama sebaliknya bisa diterapkan ke agen pihak pembeli, atau cukup pakai tarif tetap. Struktur insentif saat ini benar-benar rusak total
Waktu membeli rumah, saya memakai pengacara, dan dia sangat teliti
Di sebagian besar pasar, MLS hampir sepenuhnya dibatasi untuk Realtor, jadi pada praktiknya jalur untuk masuk ke sana tertutup. Ada jalan memutar dan broker tarif tetap, tetapi daya jualnya berkurang. Dalam pasar yang menguntungkan penjual, ini mungkin bukan masalah besar, tetapi dalam pasar yang menguntungkan pembeli, itu bisa cukup berat
Setahu saya, orang biasanya memulai sebagai agen pihak pembeli lalu membangun jaringan dan reputasi, baru setelah itu orang-orang mempercayakan penjualan kepada mereka. Dalam pasar yang menguntungkan penjual, memenangkan listing justru lebih sulit, jadi malah terasa agen pihak pembeli seharusnya mendapat kompensasi lebih besar
Pasar properti AS terasa seperti kerajaan feodal MLS kecil-kecilan yang masih marah karena internet memberi akses ke informasi
Pada akhirnya, seperti industri musik dan industri lain, pasar properti juga akan beradaptasi. Selamat datang di abad ke-21
Broker dan agen pada dasarnya lebih mirip tenaga penjualan yang mengemudi keliling untuk menunjukkan rumah. Pihak yang melakukan pekerjaan nyata atau pekerjaan legal adalah pengacara, inspektur, underwriter asuransi, petugas pinjaman, dan perusahaan title
Sudah saatnya broker dan agen turun ke peran yang lebih sesuai, alih-alih cukup mengunggah foto ponsel ke MLS lokal lalu mengambil 6%
Tidak ada alasan broker dan agen properti harus dibayar berbasis komisi di pasar perumahan. Untuk pasar komersial, mungkin ada argumen untuk itu
Kalau tidak, pasti sudah ada pemain baru yang berhasil masuk secara berarti. Pasarnya jelas sangat besar
Kadang ada listing tanpa open house dan memakai lockbox sehingga agen harus datang untuk membukakan pintu. Tetapi jujur saja, punya seseorang mengikuti saya di dalam rumah adalah hal yang paling tidak saya inginkan. Mereka ada di situ hanya karena bisa membukakan pintu, padahal itu bahkan bukan listing mereka sendiri
Ini hal yang bagus. Dalam daftar perantara tak berguna, agen real estat jelas ada di peringkat teratas
Salah satu bagian paling bodoh dari penipuan komisi real estat adalah menyebarkan kebohongan bahwa "penjual yang membayar komisi". Cukup dipikir sedikit saja sudah jelas bahwa kalau ada uang yang keluar dari transaksi, pada akhirnya itu adalah biaya transaksi yang dibebankan ke pembeli
Menurut saya, faktor terkuat yang menentukan harga properti adalah jumlah yang bersedia dibayar pembeli. Dalam beberapa kasus, berapa banyak yang tersisa bagi pembeli setelah menjual properti sebelumnya bisa berpengaruh, tetapi saya rasa itu bukan faktor terpenting
Faktor lain adalah psikologi seputar harga jual sebelum komisi. Banyak penjual terobsesi pada angka harga jual tertentu. Strategi umum untuk menurunkan harga jual riil adalah membuat penjual memasukkan lebih banyak item ke dalam harga jual. Contoh yang sangat mencolok adalah pembiayaan oleh penjual
Ini tidak terkait langsung dengan artikelnya, tetapi ada hal yang saya penasaran
Dalam beberapa tahun terakhir pasar perumahan sangat kompetitif, jadi klausul eskalasi sering dimasukkan dalam penawaran. Biasanya ada harga dasar penawaran sebesar X dolar, disertai kesepakatan untuk menaikkan dalam kelipatan 1.000~5.000 dolar sampai batas tertentu. Semua penawaran dikumpulkan sampai tanggal tertentu, lalu para agen terkait pada dasarnya menjalankan lelang di belakang layar
Adakah cara untuk mencegah penjual menyuruh temannya memasukkan penawaran eskalasi seperti ini? Misalnya mengajukan penawaran eskalasi palsu bernilai tinggi yang tidak serius dengan uang jaminan minimum, lalu jika penawaran palsu itu menang mereka rela melepas jaminannya, dan jika tidak maka penawaran itu masuk posisi kedua untuk mendorong eskalasi penawaran orang lain
Juru lelang sering ketahuan menerima tawaran seolah-olah datang dari arah pohon atau kendaraan demi mendorong harga naik. Kalau tawaran palsu itu menjadi yang tertinggi, baru ketahuan. Ini jadi sangat umum sampai hampir bisa diperkirakan, dan reformasi prosedur pun harus diterapkan
Ada banyak akal-akalan yang bisa dimainkan agen. Beberapa tahun lalu saya menawar 2,6 juta untuk membeli rumah, lalu agen bilang ada penawaran saingan 2,8 juta jadi kami tidak akan menang kalau di bawah itu. Kami menolak, dan rumah itu akhirnya terjual di 2,4 juta. Saya curiga agennya mencoba mengambil komisi dari kedua sisi atau cuma menggertak, tapi saya tidak tahu pasti. Yang saya tahu, dia tidak menyampaikan penawaran kami kepada penjual
Angkanya mungkin tidak persis, tetapi arah dan kisaran besarnya mirip
Pertama, kalau Anda menang dalam penawaran, Anda berkewajiban membeli rumah itu. Penawaran tersebut mencakup uang jaminan pelaksanaan kontrak sebesar yang Anda nyatakan, dan kalau Anda benar-benar tidak jadi membeli maka uang itu hangus. Karena penjual bisa melihat semua penawaran, kalau untuk rumah 300 ribu dolar Anda hanya memasukkan jaminan 500 dolar, itu akan terlihat mencurigakan dan kemungkinan diabaikan
Kedua, masalah yang lebih besar adalah bahwa ini adalah lelang tertutup. Anda mengajukan penawaran dan orang lain juga mengajukan penawaran, tetapi tidak ada yang tahu penawaran satu sama lain. Anda juga tidak tahu ada berapa penawar. Anda bisa meminta agen Anda untuk menanyakan secara umum ke agen pihak penjual seberapa "panas" properti itu, tetapi itu justru menguntungkan agen. Semakin panas propertinya, Anda akan mengira harus menulis angka yang lebih tinggi. Selain itu, Anda tidak bisa tahu penawaran lain, dan tentu saja juga tidak tahu rincian penawaran palsu yang tidak diketahui siapa pun
Saya bisa saja salah, tetapi saya rasa ini bukan strategi yang umumnya akan berhasil. Konteks hukumnya adalah AS
Penawaran yang sebanding saya definisikan sebagai penawaran dengan jenis pinjaman yang sama, serta memenuhi syarat uang muka minimum dan uang jaminan. Saya ingin mencegah situasi di mana penjual menerima penawaran lebih tinggi yang kemungkinan besar akan mereka tolak karena alasan lain, lalu memakai penawaran itu untuk memaksa saya membayar lebih
Kekurangannya adalah saya bisa kalah dari pembeli sah lain yang juga punya klausul eskalasi tetapi tidak menilai kualitas penawarannya. Meski begitu, menghindari perasaan ditipu lebih penting buat saya. Pada akhirnya saya membeli rumah itu setelah naik sekitar 10 ribu dolar, dan agen pihak penjual menunjukkan penawaran saingan itu agar saya bisa memastikan bahwa penawaran tersebut memenuhi syarat eskalasi saya
Saat membeli atau menjual rumah, Anda harus membayar ribuan dolar kepada banyak perantara, tetapi tidak jelas nilai apa yang sebenarnya mereka berikan dalam proses itu
Hanya saja kalau Anda tidak membayar mereka, Anda juga tidak akan bisa membayar orang berikutnya yang sudah mengantre. Secara pribadi, saya merasa seluruh industri itu pantas dibakar habis
Keluhan saya terhadap agen berbasis komisi adalah bahwa meski saya membayar komisi, mereka sebenarnya tidak bekerja demi kepentingan saya. Pada akhirnya mereka bekerja demi kepentingan sendiri
Misalnya, dengan menolak suatu penawaran dan membiarkan rumah lebih lama di pasar, ada kemungkinan pada akhirnya mendapat harga yang lebih tinggi. Bahkan ada riset yang menunjukkan bahwa agen real estat menaruh rumah milik mereka sendiri di pasar lebih lama daripada rata-rata
Tetapi membiarkan rumah lebih lama di pasar berarti lebih banyak pekerjaan bagi agen, sementara kenaikan kecil sebagai persentase dari harga yang lebih tinggi tidak terlalu banyak menambah komisi agen. Terutama karena rumah sering masih memiliki hipotek besar, sehingga pemilik rumah mendapatkan manfaat jauh lebih besar dari tambahan harga jual itu, termasuk bagian yang tadinya akan menjadi "jatah bank"
Lalu apa yang akan direkomendasikan agen? Kemungkinan besar, "ayo pasang dengan harga rendah untuk menarik minat dan memicu perang penawaran", yang hampir merupakan kebalikan dari apa yang seharusnya dilakukan
Secara garis besar, gagasan memberi komisi sebagai imbalan karena melancarkan proses penjualan yang kompleks itu sendiri tidak sepenuhnya masuk akal, tetapi kalau agen saya ikut membantu mencabuti bulu saya, itu cukup menyebalkan
Memang benar agen lebih fokus pada kelancaran transaksi daripada hasil tertentu, tetapi ini lebih mendekati masalah mendasar dari struktur keagenan secara umum. Konsultan perangkat lunak juga lebih fokus pada persetujuan pekerjaan daripada keuntungan klien. Sulit membuat orang bertindak melawan kepentingan dirinya sendiri, dan bagi orang rata-rata proses membeli dan menjual rumah mungkin terlalu rumit untuk dijalani tanpa tingkat edukasi tertentu
Reformasi terbesar yang mungkin bisa lolos adalah pemisahan NAR dan MLS
Ini juga dikenal sebagai kasus Sitzer/Burnett. Catatan perkaranya ada di https://www.courtlistener.com/docket/15018641/sitzer-v-natio...
Ketika tadi ditanya apa yang sebenarnya akan berubah dari putusan ini, saya menjawab singkat seperti ini
Saya tidak berharap ada perubahan besar. Pasar sekarang lebih seimbang dibanding saat gugatan-gugatan ini pertama kali diajukan. Banyak penjual akan menganggap tetap menguntungkan untuk menawarkan kompensasi agen pembeli. Jika pasar kembali menjadi pasar yang lebih menguntungkan penjual, sebagian pembeli mungkin harus membayar agen mereka sendiri secara langsung, dan mungkin perlu ada cara untuk memasukkan biaya itu ke dalam pinjaman
Soal masalah dalam proses itu, pemberi pinjaman pasti lebih paham daripada saya, tetapi tampaknya di negara bagian lain itu sudah dilakukan. Salah satu masalah dalam gugatan-gugatan ini adalah mencampuradukkan hubungan perwakilan dan pihak yang membayar. Negara bagian seperti WA dan OR sedang mencoba memperbaiki masalah perwakilan yang tidak pernah benar-benar jelas bagi pembeli setelah era subagency. Meski begitu, jika pembeli harus membayar langsung kompensasi agen pembeli, rasanya sulit meragukan bahwa itu akan menjadi biaya yang lebih tinggi bagi pembeli
Saat melihat secara online, Anda tidak bisa tahu rumah mana yang memberi 3% kepada agen pembeli dan mana yang memberi 1,5%, tetapi agen Anda tahu, dan bisa mengarahkan Anda ke rumah yang membayar lebih besar
Saya tidak paham kenapa ini berarti biaya lebih tinggi bagi pembeli. Secara makro, bukankah biaya transaksi sudah tercermin dalam harga? Apakah idenya adalah bahwa rumah punya nilai absolut yang ada terpisah dari struktur biaya pasar, dan jika pembeli membayar komisi secara langsung maka itu dibayar “di atas” jumlah yang dalam struktur sekarang sudah tercermin dalam penilaian?
Intinya, apakah ini soal apakah komisi diklasifikasikan sebagai “biaya”, atau dianggap “tersembunyi di harga jual penjual sehingga menjadi bagian dari nilai rumah”?
Kalau bukan begitu, mengapa pembeli yang tadinya berkata “saya punya $100.000 jadi saya akan membeli rumah seharga $100.000” sekarang tidak akan berkata “saya punya $100.000 dan agen saya akan menagih sekitar $3.000, jadi saya harus membeli rumah seharga $97.000”? Jika itu menjadi standar baru, semua penjual akan tahu bahwa orang yang dulu bisa membeli di harga $100.000 sekarang hanya bisa membeli sampai $97.000, dan bukankah mereka harus menurunkan harga sesuai itu sehingga efeknya saling mengimbangi?
Kalau saya, jika memungkinkan saya ingin menyewa agen dengan biaya tetap. Saya lebih ingin memberi insentif untuk menemukan transaksi yang lebih baik, bukan membuat mereka mendapat lebih banyak uang hanya karena berhasil menjual rumah yang lebih mahal. Namun mungkin ini juga bagian dari yang dimaksud biaya pembeli naik. Mungkin maksudnya agen pembeli bisa memeras komisi yang lebih besar langsung dari pembeli daripada yang sekarang mereka terima dari penjual
Kalau saya seorang agen, masalahnya adalah bahwa putusan ini bisa mengancam komisi besar saya. Yang dikatakan juri adalah National Association of Realtors berkolusi untuk menjaga biaya komisi agen tetap tinggi, dan itu melanggar aturan antimonopoli
Agen real estat itu penipuan
Pakai broker saja. Struktur yang lebih baik adalah memberi 1,5% tetap dari kedua sisi kepada orang yang sama