Mengapa Hanya AS yang Membayar Komisi Agen Properti Hampir 6%

• Transaksi rumah di AS menonjol karena beban komisi agen dibandingkan negara lain, dan cara jual-belinya sendiri juga tidak umum
• Komisi penjualan rumah di AS biasanya sekitar 5–6% dari harga transaksi, tergolong tinggi dalam perbandingan internasional
• Biaya ini umumnya dibagi antara agen pihak penjual dan agen pihak pembeli, sehingga struktur komisinya mencakup kedua sisi transaksi
• Di sebagian besar negara lain, komisi perantara jual-beli rumah jauh lebih rendah dibandingkan AS, sehingga struktur ala AS terlihat sebagai pengecualian
• Komisi sekitar 6% adalah perbedaan pertama yang perlu diperiksa saat memahami biaya transaksi rumah di AS

---

Tingginya komisi agen dalam transaksi rumah di AS

• Cara membeli dan menjual rumah di AS bukanlah bentuk yang umum jika dibandingkan dengan negara lain
• Saat menjual rumah, komisi agen biasanya sekitar 5–6% dari harga transaksi
• Komisi ini umumnya dibagi antara agen pihak penjual dan agen pihak pembeli

Kesenjangan dengan negara lain

• Di sebagian besar negara, komisi agen jual-beli rumah jauh lebih rendah dibandingkan AS
• Struktur komisi 5–6% di AS merupakan tingkat yang tergolong pengecualian secara internasional

[GN⁺]

Komentar Hacker News

• Saya tidak tahu seberapa besar nilai tambah agen dalam beberapa tahun terakhir untuk hal-hal seperti perang penawaran atau akses ke listing tertutup, tetapi saya selalu tidak paham pembenaran menghabiskan uang sebesar ini untuk komisi tersebut
  Terakhir kali saya menjual rumah adalah pada 2011, saat dampak kejatuhan 2008/09 masih terasa. Meski berbicara dengan beberapa agen, saya tidak merasa mereka benar-benar berusaha aktif menjual rumah selain memasukkannya ke MLS dan mengatur jadwal kunjungan
  Agen pihak penjual bahkan tidak mau hadir langsung saat kunjungan; mereka hanya memasang kotak kunci dan memberi kode kepada agen pihak pembeli. Dalam transaksi rumah dengan nilai median, agen/broker pihak penjual mengambil 12.400 dolar, tetapi jika biaya kotak kunci dan pendaftaran MLS kurang dari 500 dolar, saya tidak tahu dari mana nilai tambahan 12.000 dolar itu berasal
  Untuk pihak pembeli, setidaknya insentifnya bisa dipahami. Pembeli bisa menelepon agen dan menyerahkan pencarian rumah serta koordinasinya, dan karena terlihat seperti tidak menanggung biaya langsung, tidak ada alasan untuk tidak memakai kemudahan itu
  Pada 2011, agen yang direkomendasikan kepada saya katanya bekerja cepat dan bagus, tetapi ia menyarankan harga listing 8% lebih rendah dari harga yang saya pikirkan, dan dengan tegas menolak menurunkan total komisi dari 6% menjadi 5%
  Jadi saya meninggalkan agen dan melakukan pendaftaran mandiri ke MLS dengan biaya sekitar 400 dolar, lalu menetapkan komisi pihak pembeli sebesar 1,5%. Tetap saja cukup banyak orang datang melihat, dan rumah terjual sesuai nilai awal yang saya perkirakan. Pada akhirnya saya menghemat lebih dari 10% dibandingkan kerugian harga dan komisi yang akan timbul jika memakai agen “kompeten” itu
  Kembali ke pertanyaan awal, saya tidak tahu dari mana nilai yang diberikan kepada penjual itu berasal. Prosedur hukum yang dibantu agen juga tidak banyak. Yang dibutuhkan adalah perjanjian jual beli (kebanyakan formulir standar), beberapa dokumen pengungkapan standar negara bagian/federal, dan sisanya ditangani perusahaan title

  • Saya sudah membeli dua rumah, menjual satu rumah, dan juga membeli tanah untuk membangun rumah orang tua, tetapi tidak pernah mempekerjakan agen real estat
    Hanya pada transaksi pertama penjual memakai agen, sedangkan pihak lain tidak punya agen. Membayar pengacara per jam untuk menanganinya lebih sederhana dan murah, dan pengacara acak jauh lebih kompeten daripada agen acak. Bahkan transaksi paling rumit menghabiskan biaya pengacara sekitar 4.000 dolar, sedangkan jika memakai standar 6% pada transaksi itu, biayanya akan menjadi 40.000 dolar
  • Bagian “pembeli tidak menanggung biaya” adalah intinya
    Jika kedua pihak membayar biaya agen masing-masing, penggunaan agen pasti jauh lebih sedikit. Saat ini pembeli mengeksternalisasi biaya, dan banyak penjual tidak percaya diri berurusan langsung dengan agen pihak pembeli, sehingga mereka mempersenjatai diri dengan agen sendiri
  • Di Denmark, industri real estat pada dasarnya membuat portal listing standar dan hanya membukanya untuk broker terdaftar, sehingga menguasai pasar
    Jika portal di AS (MLS?) terbuka untuk semua listing, itu terlihat bagus. Saat menjual sebidang tanah kecil, saya kesal dengan komisi untuk pekerjaan yang nyaris tidak melakukan apa-apa, jadi saya meminta broker yang jelas-jelas tidak lazim untuk mendaftarkannya. Orang ini mengenakan setengah dari broker lain, tetapi tetap terlalu mahal, dan tidak melakukan apa pun selain mengunggah dokumen yang saya berikan
  • Tidak ada nilai tambahan. Itu pekerjaan yang bisa dilakukan siapa saja, dan secara harfiah hanya mengisi dokumen formulir standar, jadi bisa saja disuruh ke GPT-4 Vision
  • Seperti pekerjaan penjualan pada umumnya, tenaga penjual median cenderung bodoh. Banyak agen listing hanya berusaha mendapatkan sebanyak mungkin kontrak agar bisa menerima komisi berbagi
    Mereka bermain volume, jadi mudah ditemukan karena banyak pemasaran. Jika Anda tidak menuntut apa yang Anda inginkan atau tidak tahu apa yang Anda inginkan, Anda akan bertemu orang-orang seperti itu. Sebaliknya, jika Anda menuntut dengan benar, Anda akan membayar orang yang bermain di liga besar, dan kartu nama orang seperti itu sulit ditemukan di papan pengumuman kedai kopi atau buletin gereja
    Saat menjual rumah pertama, selain komisi reguler penuh, saya setuju memberi tambahan 50% dari kelebihan harga jual jika closing terjadi dalam 45 hari setelah penandatanganan
    Agen perempuan itu seperti monster. Ia berkeliling ke kelompok dukungan orang bercerai dan punya daftar perempuan yang baru bercerai yang menerima penyelesaian tunai. Tawaran tunai penuh, harga jauh di atas harga listing, tanpa syarat, diterima sehari sebelum listing dipublikasikan dan closing 10 hari kemudian
    Apakah saya merasa seperti orang mengerikan? Ya. Apakah rumah terjual sesuai kebutuhan saya? Ya

• Di kawasan pesisir California, struktur komisi ini sangat tidak masuk akal menguntungkannya bagi agen papan atas
  Minggu ini di komunitas kami, sebuah rumah terjual seharga 25 juta dolar. Seorang teman menangani pihak pembeli, teman lain menangani pihak penjual. Agen pihak pembeli tahun ini memiliki nilai transaksi sekitar 200 juta dolar, padahal ini bahkan tahun yang lesu. Di lingkungan ini ada banyak transaksi di atas 20 juta dolar, dan ia baru saja menangani kedua sisi dalam transaksi 50 juta dolar
  Pada level ini, komisi biasanya 2,5%/2,5%, dan 5% dari 25 juta dolar adalah 1,25 juta dolar
  Ironisnya, penjualan rumah mewah jauh lebih sedikit pekerjaannya daripada rumah murah. Jumlah kunjungan jauh lebih sedikit, dan tidak pernah ada open house
  Saya dulu bekerja di perusahaan real estat besar, dan tahu betul seberapa kuat keinginan mereka mempertahankan monopoli layanan listing. Redfin, Zillow, dan lainnya bertaruh pada pembukaan layanan listing, tetapi salah memahami regulatory capture oleh asosiasi Realtor nasional/negara bagian/lokal. Pada akhirnya, alih-alih membuka cara baru agar pemilik bisa menjual rumah sendiri, mereka malah menjual iklan kepada Realtor

  • Setahu saya tidak ada regulatory capture yang terkait dengan asosiasi Realtor. Mereka tidak punya kewenangan khusus secara hukum, dan juga tidak wajib dalam transaksi real estat
    Mereka hanya mengendalikan akses MLS dan memiliki inersia sosial
  • Bahwa jual beli rumah mahal lebih sedikit pekerjaannya daripada rumah murah juga benar di kebanyakan pekerjaan
    Rekayasa perangkat lunak jauh tidak seberat pekerjaan bergaji minimum. Semakin naik, semakin mudah
  • Pernyataan “alih-alih membuka cara baru agar pemilik bisa menjual rumah sendiri, mereka malah menjual iklan kepada Realtor” terasa seperti tujuan semacam ini memang selalu berakhir begitu
    Saya sudah beberapa kali melihat platform “perekrutan otomatis” muncul, lalu setahun kemudian berbelok menjual akses dan iklan kepada perekrut
    Di tempat yang pekerjaannya sedikit dan hasilnya besar, pasar perantara tampaknya selalu berjalan baik

• Maklerprovision di Jerman, yaitu komisi agen properti, adalah 7%
  Biasanya penjual membayar separuhnya, tetapi ada juga kasus pembeli membayar semuanya. Karena harus membayar biaya notaris dan pajak pemerintah juga, biaya pembelian properti bisa melampaui 12%
  Selain itu, sebaiknya jangan menjual properti tersebut dalam waktu sekitar 10 tahun. Kalau tidak, harus membayar pajak keuntungan modal
  Sisi baiknya, jika dimiliki lebih dari 10 tahun lalu dijual, tidak perlu membayar pajak. Pajak properti juga cukup rendah, jadi setelah melewati tahap ini, secara umum kondisinya bagus. Jika mempertimbangkan asuransi kesehatan publik, transportasi umum yang lumayan, dan biaya belanja kebutuhan sehari-hari yang cukup murah, itu sepadan

  • Satu baris “salah” itu agak mengganggu. Kalimat aslinya adalah “hampir tidak ada yang membayar komisi properti 6%—kecuali orang Amerika”, dan contoh Jerman yang diberikan justru merupakan pengecualian yang pas untuk kata pertama kalimat itu, yaitu hampir
  • Terdengar seperti kebijakan pajak yang cukup bagus dan menguntungkan pemilik rumah jangka panjang
    Di New York (di luar New York City), saya terkejut karena lebih dari 50% total biaya kepemilikan rumah habis untuk pajak. Saya membeli rumah pertama pada 2021, dan cicilan KPR saya lebih kecil daripada pajak sekolah dan pajak properti tahunan. Benar-benar gila
    Masalah besarnya adalah penilaian properti di kota kami tidak adil. Orang-orang yang tidak membeli atau menjual rumah selama 10 tahun terakhir menikmati nilai taksiran yang sangat rendah. Misalnya, rumah di dekat sini terjual seharga 800 ribu dolar, tetapi nilai taksirannya 270 ribu dolar. Penilaian pajak tampaknya menunggu penyesuaian nilai sampai rumah tertentu dijual
    Dengan kata lain, rumah nenek senilai 2 juta dolar masih membayar pajak berdasarkan nilai 30 tahun lalu
  • Di Spanyol, sebagian besar properti dijual melalui agen dan komisinya 3–10%. Di atas itu ada pajak pengalihan 10%
    Penyewaan apartemen juga hampir semuanya dilakukan melalui agen, dan dulu penyewa membayar komisi itu langsung, tetapi hukum berubah sehingga pemilik yang harus menanggungnya
  • Brasil 6%, dan dulu ada agen yang mengenakan 8% atau 10%, tetapi selama 12 tahun terakhir, seiring properti menjadi mahal, trennya bergerak ke arah 5%
  • Saya sedang membeli rumah di Jerman sekarang, dan komisinya 3,57% per broker
    Jika hanya memakai agen penjual, 3,57%, tetapi jika punya agen sendiri juga, totalnya sekitar 7%

• Perantara di Amerika Utara adalah salah satu makhluk paling sukses di planet ini. Cukup lihat saja sistem kesehatan

  • Suap yang distandardisasi adalah The American Way™

• Menurut saya, sebagian tanggung jawabnya ada pada sistem lisensi yang luas. Lisensi seperti ini telah menjadi sarana untuk melindungi dan memperluas keunggulan monopolistik
  Banyak profesi membutuhkan lisensi, dan organisasi yang menerbitkan lisensi tersebut punya kepentingan untuk melindungi dan memperluas kewenangannya, menghalangi kompetisi, serta menaikkan harga
  Persyaratan lisensi menciptakan lobi yang berkelanjutan, dan menurut saya ini adalah salah satu penyebab masalah komisi agen properti
  Apakah benar setiap sudut pasar untuk semua profesi harus dipatok lewat hukum? Undang-undang sertifikasi saja mungkin sudah cukup. Dengan begitu, efeknya tidak akan menghalangi persaingan, mencegah kekacauan pasar, atau memaksa orang yang ingin menjalankan profesi tertentu untuk terus membayar asosiasi swasta demi hak lisensi

  • Lisensi properti pada dasarnya hanya mengajarkan hal-hal yang perlu diketahui tentang hukum terkait transaksi properti. Cukup mudah didapat, tinggal ikut kelas dan lulus ujian. Tidak ada pembatasan masuk, dan Anda juga bisa membuat broker sendiri
    Namun agar broker Anda bisa mengakses sistem MLS, Anda harus bergabung dengan organisasi Realtor. Perilaku monopolistik merembes dari situ
  • Harus selalu ada beberapa lembaga penerbit lisensi yang saling bersaing
    Jika hanya ada 1, mereka hanya akan melihat kepentingan sendiri tanpa mempertimbangkan biaya hambatan masuk
    Jika ada 2, mereka akan menimbang biaya hambatan masuk dan kepentingan sendiri, tetapi bisa muncul perlombaan ke bawah
    Jika ada 3, mereka akan menimbang biaya dan manfaat, dan jika perlombaan ke bawah menjadi terlalu parah, satu sertifikasi bisa dicabut sambil tetap mempertahankan persaingan sampai lembaga alternatif tumbuh

• Bukankah baru-baru ini ada soal gugatan? Sepertinya akan berdampak. Saya tidak berlangganan WSJ
  Menurut pengacara yang memenangkan putusan besar 1,8 miliar dolar melawan National Association of Realtors, orang Amerika seolah membayar pajak 60 miliar dolar dalam bentuk komisi properti
  https://fortune.com/2023/11/02/national-association-realtors...

  • Sudah dibahas 5 hari lalu
    Jury Finds Realtors Conspired, Awards Nearly $1.8B in Damages
    https://news.ycombinator.com/item?id=38089356 (276 comments)
    Dan juga ada 5 tahun lalu. Mungkin gugatan yang sama, dan tampaknya dimulai pada 2019
    https://news.ycombinator.com/item?id=19431927 (336 comments)

• Karena sepertinya yang saya lihat di sini hanya tulisan seperti “sebenarnya agen properti itu ngapain sih”, saya ingin membagikan pengalaman positif
  Tahun ini saya membeli rumah di DC, pasar yang mahal dan sangat kompetitif. Agen kami menemukan properti lewat kabar dari mulut ke mulut sebelum masuk MLS, dan mengatur kunjungan awal supaya kami bisa melihatnya sebelum open house. Kami suka rumahnya, jadi mengikuti sarannya untuk melakukan inspeksi lebih dulu. Pasar di sini terlalu panas sehingga sulit mengajukan penawaran dengan syarat inspeksi, dan untuk rumah berusia 100 tahun rasanya itu tidak masuk akal
  Menjelang open house berakhir, kami sudah melihatnya dua kali dan berkeliling bersama inspektur, jadi kami yakin untuk mengajukan tawaran
  Agen kami berbicara panjang dengan agen pihak penjual untuk mencari tahu apa yang paling penting bagi penjual. Mereka menanggung dua hipotek, jadi lebih mementingkan waktu closing daripada harga tunai murni. Selain itu, agen pihak penjual mengenal broker hipotek kami dan percaya pada seberapa cepat ia bekerja. Broker itu juga awalnya dikenalkan oleh agen kami
  Pada akhirnya kami mengalahkan lebih dari 12 penawaran lain, termasuk beberapa yang jauh lebih tinggi. Kecuali Anda sudah berada di industri ini dan punya jaringan rapat, atau bersedia membayar ratusan ribu dolar di atas harga listing, kecil kemungkinan Anda bisa mendapatkan rumah ini, atau rumah kompetitif di DC, tanpa agen yang bagus
  Kami melihat banyak rumah, dan juga menawar dua rumah yang tidak kami menangkan, jadi kalau dihitung per jam, bayarannya tidak sampai luar biasa tinggi; mungkin setara dengan tenaga penjualan atau manajer yang bagus
  Saat menjual rumah sebelumnya, ia juga membantu memberi saran penetapan harga, menghubungkan kami dengan opsi home staging yang layak, serta mencarikan pembuat denah lantai dan fotografer. Kalau 3% dari harga jual, mungkin saya bisa melakukannya sendiri, tetapi saya tahu orang-orang yang tidak akan mampu mengurus semua itu sambil pindahan. Kami pun nyaris tidak berhasil meski sudah dibantu
  Tentu saja, kalau Realtor rata-rata di AS hanya meneruskan listing MLS dan kode lockbox, sulit dibilang ia pantas mendapat bagiannya. Namun di pasar yang sangat kompetitif, agen bisa cukup berarti

  • Tipsnya adalah mendapatkan lisensi agen sendiri
    Setiap kali membeli, Anda harus aktif di bawah broker dan membayar biaya sekitar 50–100 dolar per bulan, tetapi saat closing (atau setelah closing, tergantung bagaimana para broker menegosiasikan pembayaran), Anda bisa menerima 3% sebagai “agen pembeli”
  • Saya membeli tiga rumah dan menjual dua rumah lewat agen yang sama. Beberapa transaksi pertama cukup sederhana, jadi perannya sebenarnya lebih seperti pelatih, dan saya tidak yakin nilainya sepadan dengan 6%
    Dalam transaksi jual/beli terbaru, rumah yang kami jual memiliki masalah besar yang belum terselesaikan, rumah yang ingin kami beli punya masalah hak guna/easement, dan penjual/agennya juga sulit dihadapi. Pengalamannya sangat menentukan untuk menuntaskan semuanya, dan kami tidak akan berhasil menanganinya sendiri. Saat itu saya merasa ia memang sepadan dengan biayanya

• Biaya closing di Jerman cukup tinggi, sekitar 12%
  Isinya komisi agen properti 3,57%, notaris 2,00%, dan pajak peralihan tanah 6%
  Penjual juga membayar komisi agen 3,57%, jadi pada akhirnya totalnya lebih dari 6%

  • Di Inggris, tarif pasar adalah 1,5%, dibayar oleh penjual saat transaksi selesai. Pembeli tidak membayar apa pun, dan hampir tidak ada biaya jika transaksi gagal
    Biaya hukum saat membeli atau menjual sekitar 1.000 pound
    Biaya besar adalah pajak pemerintah bernama stamp duty, antara 0–12% dari harga beli. Biasanya berada di sisi rendah dari rentang itu. (https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-...)
  • Kenapa notaris mengambil sampai 2%?
    Apakah itu sudah termasuk semua biaya hukum? Meski begitu, kelihatannya jauh lebih seperti pemerasan dibanding agen pembeli di AS
  • Di Kanada juga ada pajak peralihan tanah, dan padanan notaris sepertinya adalah pengacara, biasanya sekitar 1.000–1.500 dolar
    Biaya yang benar-benar keluar masuk memang jauh lebih tinggi daripada biaya agen saja, tetapi agenlah yang paling mahal dan nilainya juga paling diragukan
  • Kedengarannya ini bukan masalah komisi, melainkan masalah pajak
  • Di Jerman, biaya saat membeli rumah memang tinggi, tetapi dibanding AS, biaya sebenarnya untuk memiliki rumah sangat murah
    “Pajak tanah” yang mirip dengan pajak properti di AS biasanya hanya beberapa ratus euro per tahun. Dibanding AS, itu receh. Di Jerman, setelah hipotek lunas, rumah benar-benar terasa seperti milik sendiri

• Versi tanpa paywall: https://www.msn.com/en-us/money/other/almost-no-one-pays-a-6...

• Di Inggris, orang-orang sering mengeluhkan sistemnya. Terutama karena sebelum pertukaran kontrak yang sebenarnya, pihak mana pun bisa mundur tanpa biaya, tetapi secara keseluruhan sistemnya sederhana dan murah
  Secara teknis, agen properti maupun pengacara tidak wajib. Jika tidak ada hipotek, penjual atau pembeli bisa melakukan semuanya sendiri jika mau. Itu tidak bijak, tetapi bisa. Yang mewajibkan pengacara adalah pemberi pinjaman
  Pengacara murah, dan komisi agen properti juga rendah. Agen bekerja untuk penjual, jadi seluruh biayanya ditanggung penjual, paling banyak sekitar 3%+VAT
  Secara pribadi, saya lebih suka sistem ini daripada pemerasan di banyak negara lain yang menguras kedua belah pihak

  • Meski begitu, masih banyak bagian yang aneh
    Setelah pertukaran kontrak, pembeli tidak bisa mundur, tetapi penyedia hipotek bisa mundur tanpa tanggung jawab apa pun dan menghancurkan Anda
    Saat menjual rumah pertama tidak ada pajak keuntungan modal, tetapi stamp duty yang dibayar pembeli bisa cukup besar
    Pembeli, tepatnya pengacara pihak pembeli, harus mengumpulkan semua dokumen, sehingga bisa memakan cukup banyak waktu
    Belum lagi kerepotan saat menjual atau membeli rumah leasehold
    Namun saya setuju bahwa biaya pengacara dan agen relatif murah
  • Saat terakhir menjual rumah di Inggris, saya membayar tarif tetap 1.000 pound kepada agen properti, dan sekitar 1.200 pound kepada pengacara yang menangani penjualan dan pembelian. Itu sudah termasuk berbagai pencarian, pengurusan hipotek, dan sebagainya, lalu saya membayar tambahan 500 pound untuk penilaian independen
    Totalnya masih di bawah 0,5%
    Saya dengar sistem Skotlandia punya kelebihan. Alih-alih pembeli yang melakukan pencarian dan penilaian, penjuallah yang melakukannya. Jadi penawaran bisa berjalan jauh lebih cepat. Bukan “saya akan membayar x pound, tapi lebih dulu harus mengeluarkan ratusan pound untuk uji tuntas”, melainkan “saya sudah melihat semua materi yang semestinya saya bayar, jadi uji tuntas selesai dan mari lanjut”
  • Struktur chain benar-benar konyol, sehingga sulit menyebutnya “sederhana dan murah”
    Secara pribadi, saya pikir seluruh sistem perlu direformasi, dan sampai batas tertentu mungkin juga akan membantu memperbaiki krisis perumahan di negara ini