- Di sekitar izin perubahan penggunaan 3003 Scott Boulevard di Santa Clara, LSI Logic dan City of Santa Clara berselisih soal peninjauan CEQA dan proses izin penggunaan bersyarat
- Pengadilan banding menilai bahwa dalam catatan perkara terdapat substantial evidence yang mendukung kemungkinan dampak lingkungan yang signifikan, sehingga persetujuan izin oleh City tanpa EIR dianggap tidak memadai
- Santa Clara Fire Department menunjukkan bahwa lokasi tersebut berada di dalam kawasan industri bahan berbahaya, dan sejak 1984 telah terjadi 36 insiden bahan berbahaya dalam radius 1.000 kaki
- Syarat-syarat yang ada lebih mendekati persyaratan fasilitas umum seperti jalur masuk, hidran, dan sprinkler, sehingga tidak secara langsung mengurangi risiko paparan terhadap anak-anak maupun beban respons darurat
- Pengadilan banding membatalkan putusan pengadilan bawah dan memerintahkan agar persetujuan izin dibatalkan sampai EIR disertifikasi, lalu berlanjut dengan permohonan penegakan terkait keterlambatan pelaksanaan oleh City
Sengketa izin penggunaan 3003 Scott Boulevard
- Muslim Community Association (MCA) mengajukan permohonan izin penggunaan ke City untuk memakai bangunan yang ada di 3003 Scott Boulevard di Santa Clara sebagai gereja, sekolah dasar, taman kanak-kanak, dan penitipan anak
- Bangunan tersebut berada di zona industri ringan (light industrial zone)
- Project Clearance Committee milik City merekomendasikan persetujuan bersyarat, dan studi awal berasumsi bahwa jika langkah mitigasi diterapkan maka tidak akan ada dampak lingkungan signifikan, dengan dasar penyiapan negative declaration
- Staf Planning Commission merekomendasikan agar penggunaan sebagai sekolah, taman kanak-kanak, dan penitipan anak ditolak, dan hanya penggunaan sebagai gereja yang disetujui secara bersyarat
- Planning Commission menolak seluruh permohonan MCA, tetapi setelah MCA mengajukan banding, City Council pada 16 November 1993 membalik keputusan Commission dengan suara 4 banding 3 dan menyetujui permohonan tersebut
Keberatan dari LSI Logic
- LSI Logic adalah perusahaan yang mengoperasikan fasilitas manufaktur semikonduktor di dekat Alfred Street, tepat di seberang 3003 Scott Boulevard
- Sobrato Development Companies memiliki gedung yang disewa LSI, dan Brambles California menangani serta membuang bahan berbahaya dan beracun, dengan lokasi kurang dari 2.000 kaki dari lokasi yang diusulkan
- LSI, Sobrato, dan Brambles mengajukan writ of mandate untuk membatalkan persetujuan izin penggunaan bersyarat oleh City Council
- Brambles kemudian keluar dari gugatan, dan Sobrato juga mencabut bandingnya
- Banding dilanjutkan oleh LSI
- LSI berpendapat bahwa City menerbitkan izin penggunaan bersyarat dengan melanggar CEQA dan peraturan zonasi kota
Standar fair argument dalam CEQA
- Pengadilan banding memakai standar bahwa dalam perkara CEQA, untuk menentukan apakah EIR diperlukan, harus dilihat apakah ada substantial evidence dalam catatan perkara yang mendukung fair argument mengenai kemungkinan dampak lingkungan yang signifikan
- Jika ada substantial evidence, keberadaannya tidak dapat dikesampingkan hanya oleh substantial evidence lain yang mengarah ke kesimpulan sebaliknya
- Pengadilan meninjau seluruh catatan secara independen dan tidak sekadar bergantung pada penilaian lembaga administratif
- Di sini, substantial evidence berarti bukti yang masuk akal, dapat dipercaya, dan bermakna secara hukum
- Pendapat yang belum terverifikasi atau rumor bukanlah substantial evidence
Risiko bahan berbahaya menurut Fire Department
- Pada 4 Oktober 1993, Dr. Dave Parker, hazardous materials administrator dari Santa Clara Fire Department, menyampaikan kekhawatiran lingkungan terkait proyek MCA kepada Planning Department
- Kekhawatiran utama Parker adalah masuknya populasi sensitif untuk penggunaan sekolah dan tempat berkumpul ke dalam kawasan industri yang menangani bahan berbahaya
- Di sekitar lokasi terdapat lebih dari 12 fasilitas dengan riwayat pelepasan bahan berbahaya
- Sejak 1984, telah terjadi 36 insiden bahan berbahaya dalam radius 1.000 kaki
- Di sekitarnya juga ada lahan dan bangunan kosong yang layak untuk penggunaan bahan berbahaya
- Jika sekolah dan penitipan anak dibangun, bisnis sekitar yang menangani bahan berbahaya mungkin harus menyiapkan dan menjalankan Risk Management and Prevention Plan (RMPP)
- RMPP mencakup penilaian risiko, penyusunan rencana, dan pelaksanaan rencana
- Kedekatan dengan sekolah, area permukiman, rumah sakit, fasilitas medis, dan penitipan anak harus dipertimbangkan secara khusus
- Biaya penyusunan disebut berada pada kisaran ribuan hingga puluhan ribu dolar
- Rencana harus diperbarui setiap 3–5 tahun, dan biaya pelaksanaannya bisa beberapa kali lipat dari biaya penyusunan rencana
Penilaian yang bertolak belakang antara Planning Commission dan City Council
- Planning Commission mencatat kekhawatiran berdasarkan fakta bahwa anak-anak akan beraktivitas di kawasan industri serta adanya fasilitas penyimpanan dan penanganan bahan berbahaya di sekitarnya
- Staf Commission merekomendasikan penolakan penggunaan sebagai sekolah, taman kanak-kanak, dan penitipan anak karena dapat memengaruhi aktivitas industri dan usaha di sekitarnya
- Parker berpendapat bahwa tingkat paparan yang masih dapat ditoleransi orang dewasa dalam insiden bahan berbahaya bisa berdampak berbeda pada anak-anak
- Planning Commission dengan suara 4 banding 1 menilai bahwa proyek MCA dapat menimbulkan adverse environmental impact terhadap properti sekitar dan meminta pencarian lokasi yang lebih sesuai
- Dalam dengar pendapat publik City Council, Fire Chief Gerald Simon mengatakan bahwa lokasi tersebut sangat bermasalah karena jumlah dan posisi bahan berbahaya, dan juga merupakan jalur utama pengangkutan bahan berbahaya
- Ia menjelaskan bahwa kecelakaan besar tangki propane di Highway 101 terjadi tepat di area yang berdekatan dengan lokasi tersebut
- Ia menyatakan bahwa dalam 6–8 tahun telah terjadi 3 insiden sangat besar dalam radius 1.000 kaki dari fasilitas itu
- Ia menilai bahwa jika terjadi insiden pelepasan bahan berbahaya, personel tambahan harus dikerahkan untuk populasi yang tidak mobile seperti sekolah dan taman kanak-kanak, sehingga jumlah unit respons yang tersedia untuk seluruh City akan berkurang
Mengapa langkah mitigasi dianggap tidak memadai
- City berupaya menilai bahwa dampak lingkungan signifikan telah dimitigasi melalui studi awal dan proses persetujuan bersyarat
- Pengadilan banding menilai bahwa berdasarkan Public Resources Code section 21080 pada 1993, jika substantial evidence masih ada, maka negative declaration saja tidak cukup
- Studi awal menyatakan bahwa proyek ini dapat secara signifikan mengubah penggunaan lahan saat ini dan dapat membuat anak-anak terpapar risiko kesehatan potensial
- Syarat-syarat dalam staff report tertanggal 13 Oktober 1993 yang diandalkan City terutama berkaitan dengan fasilitas, konstruksi, dan aksesibilitas
- pemasangan jalur masuk dan trotoar
- pembatasan gangguan jarak pandang
- hidran lokasi dan fasilitas pasokan air
- fasilitas lanskap, irigasi, dan pembuangan limbah
- izin bangunan dan kepatuhan terhadap building code
- jalur akses mobil pemadam, sprinkler, dan sistem alarm kebakaran
- Pengadilan menilai bahwa syarat-syarat ini tidak secara langsung dan memadai menangani kekhawatiran utama Fire Department, yaitu paparan bahan berbahaya, beban pada layanan darurat City, dan beban tambahan pada fasilitas industri di sekitarnya
Putusan pengadilan banding dan proses penegakan setelahnya
- Pengadilan banding menyimpulkan bahwa ada substantial evidence dalam catatan perkara yang mendukung fair argument tentang dampak lingkungan yang signifikan
- Karena kesimpulan ini saja sudah cukup untuk memutus perkara, pengadilan tidak menilai apakah City juga melanggar peraturan zonasi
- Pengadilan banding membatalkan putusan pengadilan bawah yang menolak permohonan writ of mandate dari LSI
- Perkara dikembalikan ke pengadilan bawah, dan City diperintahkan untuk membatalkan persetujuan izin penggunaan bersyarat sampai EIR yang memadai secara hukum disertifikasi
- Pada Januari 1996, amended peremptory writ of mandate memerintahkan City untuk membatalkan persetujuan challenged conditional use permit sampai EIR disertifikasi
- Pada Juli 1996, pihak LSI mengajukan order to show cause dan sanksi atas ketidakpatuhan terhadap writ, dengan alasan City tidak segera membatalkan izin dan justru memperpanjang penggunaan lokasi oleh MCA
- City menyebut akhir tahun ajaran, Ramadan, proses EIR, dan persiapan relokasi sebagai alasan perlunya waktu tambahan
- Pihak LSI berpendapat bahwa perintah pengadilan mewajibkan pembatalan izin, bukan kelanjutan okupansi selama proses EIR
1 komentar
Opini Hacker News