Dunia Menurut Teori Perumahan (2021)
(worksinprogress.co)- Di balik pertumbuhan rendah, perubahan iklim, memburuknya kesehatan, ketidakstabilan finansial, ketimpangan, dan penurunan angka kelahiran di negara-negara Barat, ada tekanan bersama berupa kekurangan perumahan di wilayah dengan permintaan tinggi
- Kenaikan harga rumah sulit dijelaskan hanya dengan pertumbuhan pendapatan dan suku bunga rendah; di kota-kota populer, pembatasan pasokan baru membuat harga bertahan lama jauh di atas biaya konstruksi
- Sejak 1980, harga rumah di New York, San Francisco, London, Sydney, dan Dublin melonjak tajam; London naik lebih dari 2.100%, San Francisco 932%
- Perumahan mahal menghambat perpindahan ke kota yang lebih produktif, menekan upah dan inovasi, serta berdampak pada kesenjangan wilayah, ketimpangan aset, penurunan kelahiran, obesitas, hingga emisi karbon
- Solusinya harus berupa pembagian manfaat pembangunan berkepadatan tinggi dengan warga lama, dan pelonggaran kekurangan perumahan dapat menghasilkan bukan hanya rumah yang lebih murah tetapi juga pekerjaan dan kualitas hidup yang lebih baik
Struktur yang membuat rumah menjadi langka di kota dengan permintaan tinggi
- Tempat tinggal memengaruhi hampir semua unsur kehidupan: pekerjaan, waktu luang, teman dan tetangga, jumlah anak dan waktu memiliki anak, hingga kesehatan
- Bagi kebanyakan orang, perumahan adalah aset terbesar mereka, dan bagi ekonomi secara keseluruhan, perumahan menentukan lokasi dan pasokan sumber daya utama, yaitu manusia
- Di banyak negara Barat, harga rumah baru jauh melampaui biaya membangun lebih banyak rumah
- Upah tinggi di kota menarik orang, dan sebagian dari kenaikan pendapatan itu mendorong naik sewa dan harga rumah
- Kredit yang mudah dan suku bunga rendah juga berkontribusi pada kenaikan harga rumah
- Pada barang biasa, pendapatan tinggi dan suku bunga rendah biasanya mendorong kenaikan pasokan, tetapi pasokan perumahan di sekitar kota dengan permintaan tinggi tidak mampu mengimbanginya
- Di banyak kota seperti Dublin, Singapore, Auckland, Paris, Vancouver, Rome, Hong Kong, Barcelona, Moscow, Cape Town, dan Zurich, harga rumah sangat tinggi dibandingkan biaya membangunnya
- Dalam industri berbasis modal tak berwujud seperti perangkat lunak dan jasa keuangan, produktivitas dan inovasi meningkat ketika orang-orang berada dekat satu sama lain, sehingga wilayah yang kuat di industri ini cenderung memiliki permintaan hunian lebih tinggi
- San Francisco Bay Area adalah wilayah yang sangat produktif di dunia Barat sekaligus wilayah dengan permintaan tempat tinggal tinggi, dan ketika digabungkan dengan pembatasan pembangunan perumahan, wilayah ini menjadi sangat mahal
Skala kenaikan harga rumah
- Selama 40 tahun terakhir, beban keterjangkauan perumahan meningkat jauh lebih besar, beriringan dengan dan sebagian dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi tak berwujud yang berpusat pada perangkat lunak dan kekayaan intelektual
- Pada 1960-an di AS dan Inggris, rumah tangga kelas menengah dengan satu penghasilan lazimnya dapat membeli rumah yang nyaman
- Ketika orang ingin tinggal lebih banyak di suatu wilayah, salah satu dari dua hal akan terjadi
- Lebih banyak rumah dibangun untuk menampung permintaan
- Lebih banyak orang dipadatkan ke dalam rumah yang ada, dan biaya tinggal saling terdorong naik
- Di London, biaya membiarkan rumah kosong menjadi sangat besar hingga rumah kosong hanya mencakup beberapa persen dari total
- Kenaikan harga rumah di wilayah metropolitan utama sejak 1980 adalah bukti kuat kelangkaan perumahan
- Harga rumah di kawasan metropolitan New York City naik 706%, yakni 376% lebih tinggi daripada inflasi konsumen AS dan 326% lebih tinggi daripada upah
- San Francisco naik 932%
- London naik lebih dari 2.100%, sekitar 1.500% lebih tinggi daripada upah
- Sydney naik 1.450%, sementara upah per jam naik 480%
- Ireland naik sekitar 800%, terutama dipengaruhi oleh lonjakan di Dublin
- Harga-harga ini setara sekitar 2–4 kali biaya membangun rumah baru dengan kualitas serupa, dan selisih antara biaya konstruksi dan harga rumah adalah indikator kasar dari biaya tambahan yang diciptakan oleh pembatasan pembangunan baru
Perumahan makin mahal, tidak seperti barang tahan lama lain
- Hampir semua produk rumah tangga lain menjadi lebih baik dan lebih murah sejak 1970-an
- Pada 1975, pekerja median AS membutuhkan 60 jam kerja untuk membeli TV, tetapi pada 2013 turun menjadi 7 jam
- Kulkas-freezer turun dari 65 jam menjadi 20 jam
- Treadmill manual turun dari 18 jam menjadi 6 jam
- Mesin cuci-pengering turun dari 67 jam menjadi 30 jam
- Mobil juga menjadi sekitar tiga kali lebih murah dibanding 1964 jika diukur dengan upah rata-rata per jam
- Perumahan justru semakin mahal seiring waktu, kebalikan dari barang tahan lama lain, dan jika memperhitungkan peningkatan kualitas, perbedaannya dengan barang lain menjadi lebih besar lagi
- Pendapatan memang naik, tetapi untuk mampu membeli rumah keluarga yang layak di kota besar, sekarang biasanya kedua orang tua harus bekerja
- Banyak orang pindah lebih jauh dari pusat kota demi mencari rumah yang terjangkau, lalu menghabiskan lebih banyak waktu dan uang untuk perjalanan pulang-pergi
- Dampak langsung dari perumahan mahal adalah banyak uang habis untuk sewa atau pembelian sehingga ruang konsumsi lain menyusut, tetapi dampak yang lebih besar adalah perubahan pada tempat tinggal orang, pekerjaan, ukuran keluarga, dan perilaku sehari-hari
Kekurangan perumahan yang menurunkan produktivitas
- Pekerjaan bagus memang mendorong naik harga rumah, tetapi ketika perumahan langka, sebagian orang justru sepenuhnya tersingkir dari wilayah dengan produktivitas tinggi
- Akibatnya, banyak orang tetap bertahan di pekerjaan berproduktivitas rendah alih-alih pindah ke tempat yang lebih produktif dan memperoleh pekerjaan yang bisa mereka dapatkan di sana
- Perusahaan berproduktivitas tinggi juga kesulitan merekrut orang yang dibutuhkan, dan penduduk yang sudah tinggal di wilayah itu pun menjadi kurang produktif karena tidak bisa dipasangkan dengan orang-orang yang memiliki kemampuan saling melengkapi
- Perusahaan akhirnya membuat tenaga kerja berketerampilan tinggi mengerjakan tugas yang sebenarnya bisa dilakukan orang lain, dan fenomena serupa juga muncul dalam kehidupan pribadi
- Jika biaya tinggal tukang ledeng di dekat kita naik sehingga harga jasanya ikut naik, orang akan meluangkan waktu memperbaiki pipa bocor sendiri alih-alih memanggil tukang ledeng
- Pekerja yang tinggal di kota besar rata-rata lebih produktif daripada pekerja di kota kecil dengan tingkat keterampilan dan pendidikan yang serupa
- Yang penting bukan sekadar ukuran populasi, melainkan saling melengkapi
- Seorang software engineer terampil mungkin akan mengalami kenaikan pendapatan yang lebih besar ketika pindah ke Berlin daripada ke Mexico City
- Dalam riset di Spanyol, orang yang pindah dari kota kecil ke kota besar memperoleh premi upah dan mengumpulkan pengalaman yang lebih baik seiring waktu, dan bahkan setelah mereka pergi, efek pengalaman itu tetap terlihat dalam bentuk upah yang lebih tinggi
- Di AS, ketika ukuran kota menjadi dua kali lipat, produktivitas per pekerja cenderung naik lebih dari 2%
- Hubungan ini jelas terlihat di kota yang memiliki pekerja terampil dan berpendidikan tinggi
- Wilayah metropolitan besar yang mayoritas pekerjanya tidak terampil tidak mengalami kenaikan produktivitas meski ukurannya membesar
Kepadatan rendah yang diciptakan regulasi dan kerugian ekonomi
- Saat ini, kota-kota sukses di AS dan negara Barat lainnya sangat berkepadatan rendah dan menyebar luas jika dilihat dari standar sejarah maupun global
- Paris karya Haussmann, Barcelona karya Gaudi, serta kawasan Georgian dan Victorian di London jauh lebih padat daripada hampir semua wilayah di Bay Area dan sebagian besar kawasan metropolitan NYC di luar Manhattan
- Penyebab utamanya adalah regulasi yang melarang bangunan yang menggunakan lahan secara lebih efisien
- Gilles Duranton dan Diego Puga menilai bahwa jika New York mengizinkan tingkat kepadatan yang dulu lazim secara historis, sewa dan harga rumah akan mendekati biaya konstruksi, dan populasinya bisa meningkat menjadi setidaknya dua kali lipat, lebih dari 40 juta orang
- Di kota-kota ‘superstar’ lain di AS seperti Bay Area, Boston, dan Los Angeles, perubahan serupa juga bisa terjadi jika kepadatan tinggi diizinkan
- Menurut satu penelitian, bahkan jika hanya tiga kota—New York City, San Jose, dan San Francisco—yang melonggarkan pembatasan pembangunan perumahan berkepadatan tinggi hingga setara rata-rata nasional, total PDB AS bisa 8,9% lebih tinggi
- Jutaan orang akan berpindah ke pekerjaan yang lebih memanfaatkan keterampilan mereka
- Upah rata-rata orang AS akan naik 8.775 dolar per tahun
- Duranton dan Puga memperkirakan bahwa dalam sistem perumahan yang mudah dibangun, kenaikan pendapatan rata-rata bisa mencapai sekitar 25%, atau 16.000 dolar per orang per tahun
Inovasi lebih mudah terjadi di kota yang padat
- Hampir semua inovasi, dulu maupun sekarang, terjadi di kota
- Kota berfungsi seperti pasar tenaga kerja besar sehingga memudahkan para inovator berkolaborasi dan menciptakan cara-cara baru
- Kota-kota seperti Amsterdam, Edinburgh, London, Cleveland, Vienna, Detroit, dan kini San Francisco pernah menghasilkan keluaran inovasi yang mengubah dunia pada masanya
- Bay Area, Silicon Valley, dan San Francisco berpenduduk sekitar 7,5 juta orang, tetapi jumlah startup teknologi yang tumbuh hingga valuasi perusahaan lebih dari 1 miliar dolar melebihi seluruh Eropa yang berpenduduk 750 juta orang
- Pada 2007, 10 kota di AS, dengan kurang dari 10% populasi negara itu, menghasilkan 70% paten terkait ilmu komputer dan 79% paten terkait semikonduktor
- Kedekatan geografis sangat penting terutama untuk perpindahan dan penggabungan ide
- Ide nontradisional sulit diketahui sebelumnya kombinasi berharganya, dan bisa bergantung pada pertemuan kebetulan atau pencampuran unsur
- Bell Labs dirancang agar semua orang pada akhirnya saling berpapasan, dan Steve Jobs juga menempatkan ruang bersama pusat di Pixar
- London Stock Exchange dan Lloyd’s of London bermula dari kedai kopi abad ke-17
- Data lebih dari 600 ribu paten AS yang diajukan pada 2000–2010 menunjukkan bahwa wilayah berkepadatan rendah pun bisa mempertahankan klaster spesialis, tetapi terobosan nontradisional mendapat keuntungan dari lingkungan kota yang padat
- Keuntungan lokasi untuk industri berbasis ide seperti software hilang dalam radius 10 mil, dan untuk industri yang lebih berbasis ide seperti periklanan hilang dalam radius 0,5 mil
- Penemu yang pindah dari klaster kecil ke klaster besar cenderung mengalami peningkatan besar dalam produktivitas paten
- Jika jumlah perumahan di wilayah seperti Bay Area dibatasi, yang hilang bukan hanya produktivitas tetapi juga ide-ide baru yang mendorong kemajuan masyarakat
Perumahan menjadi aset langka dan memperbesar ketimpangan
- Keterbatasan pasokan telah membuat perumahan bukan lagi barang tahan lama seperti kulkas atau mobil, melainkan aset langka seperti obligasi, karya seni, atau logam mulia
- Di tempat-tempat seperti Tokyo, Seoul, dan New York City sebelum 1920-an, di mana pengembang bisa dengan mudah menambah perumahan, kenaikan permintaan tidak hanya mendorong harga naik tetapi juga meningkatkan pasokan
- Dalam pasokan perumahan yang tetap, ketika total pendapatan masyarakat membaik, sebagian mengalir kepada pemilik tanah
- Orang-orang menggunakan sebagian pendapatan tambahannya untuk mendorong naik harga rumah
- Usulan pajak nilai tanah dari Henry George bertumpu pada struktur ini
- Perbaikan kawasan seperti taman baru atau sanitasi yang lebih baik juga meningkatkan keinginan tinggal di sekitarnya, sehingga pemilik tanah yang sudah ada mengambil sebagian besar nilainya
- Konflik gentrifikasi juga muncul dari struktur yang sama
- Upah tinggi pekerja perbankan dan teknologi menaikkan sewa di kawasan berpendapatan rendah yang sedang naik daun
- Banyak komunitas berpendapatan rendah tercerai-berai akibat kenaikan sewa dan perubahan toko serta layanan yang berfokus pada pendatang baru yang lebih kaya
- Kekhawatiran terbesar warga lama bukanlah perbaikan kawasan itu sendiri, melainkan risiko terusir dari rumah dan komunitas mereka
- Jika pasokan perumahan dan ruang komersial ditambah sambil memastikan warga lama ikut menerima manfaat, situasi zero-sum bisa diubah menjadi struktur yang membuat semua pihak lebih baik
- Contohnya adalah warga lama menyetujui peningkatan kepadatan lewat pemungutan suara dan menerima manfaat langsung
- Di sebagian besar negara Barat, porsi yang lebih besar dari pertumbuhan ekonomi mengalir kepada pemilik tanah, sementara porsi untuk orang lain menyusut
- Kenaikan porsi modal yang ditunjukkan Thomas Piketty, setidaknya di AS, lebih mendekati kenaikan porsi pemilik tanah yang didorong kenaikan biaya perumahan, dan terutama besar di negara bagian dengan regulasi pembangunan rumah baru yang ketat
- Di sebagian besar negara Barat, besarnya ketimpangan kekayaan lebih banyak ditentukan oleh ketimpangan perumahan daripada ketimpangan pendapatan
Kesenjangan wilayah dan runtuhnya mobilitas
- Kekurangan perumahan juga memperbesar ketimpangan antardaerah
- Orang yang tidak menerima upah tinggi menjadi semakin sulit pindah ke kota berpendapatan tinggi
- Kasus pekerja kebersihan di Alabama menunjukkan perubahan itu
- Pada 1960, jika pindah ke New York City, upahnya bisa 84% lebih tinggi, dan bahkan setelah dikurangi sewa, pendapatannya masih bisa 70% lebih tinggi
- Pada 2010, jika pindah ke New York City, produktivitas dan upahnya naik 28%, tetapi biaya hunian jauh lebih tinggi sehingga pendapatan bersih dan taraf hidup justru turun
- Tukang ledeng, petugas resepsionis, dan pekerjaan lain mengalami dampak serupa
- Pengacara papan atas tetap memperoleh kenaikan upah yang cukup besar untuk pindah baik pada 1960 maupun 2010, meski harus menanggung sewa tinggi
- Peter Ganong dan Daniel Shoag menyimpulkan bahwa efek ini secara langsung memperlambat laju negara bagian miskin di AS dalam mengejar negara bagian kaya
- Pada 1880–1980, negara bagian miskin mengejar negara bagian terkaya dengan laju sekitar 2% per tahun
- Setelah itu, laju konvergensi turun setengahnya menjadi sekitar 1% per tahun
- Dulu orang dari semua tingkat pendapatan dan keterampilan pindah ke tempat yang lebih makmur, tetapi kini hanya kelompok berpendapatan tinggi teratas yang mudah bergerak
- Di banyak wilayah Barat, orang-orang yang paling produktif pergi, sementara pekerja berkeahlian rendah yang tertinggal bersaing memperebutkan pekerjaan bergaji rendah yang terbatas sehingga upah makin turun
- Jika perumahan di kota superstar langka dan mahal, ketika sebuah kota mengalami kemunduran, hanya orang-orang paling terampil yang pergi, dan efek limpahan positif dari mereka ikut hilang sehingga aktivitas makin melemah
- Secara historis, ketika keadaan memburuk, yang umum terjadi justru warga dari daerah yang lebih miskin pergi
- Sudah banyak upaya untuk mencegah brain drain demi mengurangi kerugian wilayah yang ditinggalkan, tetapi sedikit yang berhasil; yang dibutuhkan adalah solusi untuk memulihkan mobilitas pekerjaan lintas semua tingkat pendapatan dan keterampilan seperti yang dulu lazim terjadi
Dampak pada pembentukan keluarga dan angka kelahiran
- Harga rumah menentukan bukan hanya di wilayah mana orang tinggal, tetapi juga jenis rumah seperti apa yang mereka tempati
- Semakin mahal biaya menambah satu kamar, semakin besar pula biaya untuk memiliki anak
- Perumahan mahal bisa membuat orang menunda punya anak, dan ketika punya anak mendorong mereka pindah dari pusat kota ke pinggiran yang lebih murah
- Kehilangan manfaat fasilitas kota dan kehidupan sosial
- Ditambah perjalanan komuter yang panjang
- Pilihan pekerjaan bisa berkurang
- Di seluruh negara maju, jumlah anak yang benar-benar dimiliki perempuan jauh lebih rendah daripada jumlah anak yang mereka katakan ingin dimiliki
- Satu studi terbaru menemukan bahwa setelah faktor lain dikendalikan, kenaikan harga rumah 10% menurunkan total kelahiran sebesar 1,3%
- Jika digabungkan dengan kenaikan besar biaya hunian selama 40 tahun terakhir, ini menunjukkan jumlah kelahiran di negara-negara Barat telah turun tajam
- Sebuah laporan memperkirakan kenaikan biaya perumahan di Inggris pada 1996–2014 mungkin telah mengurangi jumlah kelahiran sebesar 157 ribu selama periode itu
- Pendapatan tinggi memang dapat memudahkan orang menanggung biaya seperti childcare sehingga jumlah anak bisa bertambah, tetapi biaya perumahan dapat membuat orang tidak bisa memiliki anak sebanyak yang mereka inginkan
- Ini bukan hanya menimbulkan biaya finansial, tetapi juga biaya personal dan kemanusiaan yang besar berupa berkurangnya saudara kandung, berkurangnya waktu dengan kakek-nenek, dan berkurangnya makna yang diperoleh orang tua dari anak-anak mereka
Bentuk kota, obesitas, dan kesehatan
- Tingkat obesitas di AS naik dari sekitar 10% pada awal 1960-an menjadi 35% saat ini, tetapi penyebab tunggalnya tidak pasti
- Jepang mengalami pertumbuhan pendapatan yang lebih cepat pada periode yang sama, tetapi tingkat obesitasnya hampir tidak berubah dan tetap di bawah 5%
- Makanan olahan, jenis lemak atau gula tertentu, serta penurunan merokok bisa menjadi penyebab kenaikan obesitas
- Orang Jepang mengonsumsi makanan olahan sekitar setengah dari orang Amerika
- Orang Jepang mengonsumsi asam lemak omega-3 jauh lebih banyak
- Tingkat merokok di Jepang sedikit lebih tinggi daripada di AS
- Perbedaan besar lainnya adalah cara kota dibangun
- Regulasi penggunaan lahan di Jepang relatif longgar, dan bahkan di tempat yang paling ketat pun bangunan 3 lantai yang memakai seluruh lahan tetap diizinkan
- Karena itu, kota-kota superstar di Jepang tumbuh jauh lebih padat daripada kota-kota di AS dan menyerap jauh lebih banyak penduduk
- Lingkungan perkotaan Jepang ditandai jalan yang sempit dan terpecah halus, walkability tinggi, parkir mahal, jalan arteri berbayar, dan kondisi yang nyaris memprioritaskan pejalan kaki
- Di Tokyo dan Osaka, porsi perjalanan dengan mobil pribadi masing-masing hanya 12% dan 13%
- Los Angeles: 85%
- Chicago: 77%
- Houston: 91%
- Phoenix: 87%
- Banyak kota di AS terlalu menyebar untuk ditempuh dengan berjalan kaki, bersepeda, atau transportasi umum
- Kawasan metropolitan Tokyo menampung 38,1 juta penduduk di area 8.500㎢, sedangkan kawasan metropolitan New York City menampung 23,7 juta penduduk yang tersebar di 34.500㎢
- Di dua kota terbesar Jepang, Tokyo dan Osaka, tinggal lebih dari 45% populasi Jepang, sedangkan di AS, bahkan dengan definisi paling luas, penduduk yang tinggal di kota-kota terbesarnya hanya sekitar 12%
- Rata-rata orang Jepang berjalan ribuan langkah lebih banyak setiap hari dibanding rata-rata orang Amerika, dan data langkah dari smartphone memberi bukti bahwa perbedaan ini membantu menjelaskan obesitas antarnegara maupun di dalam satu negara
- New York City, kota terpadat dan paling ramah pejalan kaki di AS, memiliki tingkat obesitas terendah di negara itu, sekitar setengah dari rata-rata nasional
- Manhattan bahkan setengah dari itu lagi, sekitar seperempat rata-rata nasional
- Penyebaran berpenduduk rendah dan kekurangan perumahan yang dihasilkan kebijakannya dapat merugikan kesehatan, kesetaraan, kekayaan rata-rata, dan jumlah anak, tetapi dampak kesehatan dari perumahan berkepadatan tinggi sering diabaikan
Perubahan iklim dan kepadatan hunian
- Kota yang ramah pejalan kaki penting bukan hanya untuk obesitas, tetapi juga untuk emisi karbon
- Pada 2018, emisi CO2 berbasis konsumsi rata-rata warga Jepang adalah 10,3 ton, sedangkan rata-rata warga Amerika adalah 17,6 ton, sehingga Amerika 74% lebih tinggi
- Pada 2016, emisi sektor transportasi Jepang adalah 1,63 ton, sedangkan Amerika 5,22 ton, sehingga Amerika lebih dari tiga kali lebih tinggi
- Peta UK dan pesisir timur Amerika menunjukkan bahwa wilayah berkepadatan tinggi di kota-kota seperti New York, Philadelphia, dan London menghasilkan karbon per kapita jauh lebih sedikit daripada wilayah sekitarnya yang menyebar
- UK Centre for Cities memperkirakan bahwa penduduk di luar kota menghasilkan 50% lebih banyak karbon daripada penduduk di dalam kota
- Pada 2020, populasi California menurun untuk pertama kalinya sejak pencatatan dimulai
- Pandemi adalah faktor terbaru yang mendorong orang meninggalkan kota-kota California yang mahal dan beriklim sedang
- Sebagian berpindah dari kota seperti San Francisco, yang memiliki transportasi umum dan perumahan yang relatif padat, ke kota-kota Sunbelt yang lebih murah seperti Atlanta, Phoenix, dan Dallas
- Kota-kota ini lebih bergantung pada mobil dan pendinginan yang intensif energi
- Selama 20 tahun terakhir, populasi Atlanta meningkat hampir 50%, Houston menjadi kota peringkat 3–4 di Amerika, dan Phoenix naik dari peringkat 99 pada 1950 menjadi peringkat 5 saat ini
- Ketergantungan pada mobil dan pendinginan berkontribusi pada bencana lingkungan
- Rumah baru memiliki insulasi yang jauh lebih baik daripada rumah lama
- PassivHaus adalah rumah yang dirancang untuk mempertahankan suhu yang sesuai tanpa energi tambahan, dan biaya pemanasan/pendinginannya bisa hanya beberapa dolar per bulan
- Sebuah PassivHaus di Oregon baru-baru ini tetap 30 derajat Fahrenheit lebih dingin daripada suhu luar saat gelombang panas tanpa menggunakan AC
- Blok apartemen memiliki luas permukaan luar per unit yang lebih kecil daripada rumah tunggal, sehingga kehilangan/perolehan panas lebih sedikit dan lebih ramah lingkungan
- Rumah baru dapat dibangun dengan target nol karbon tertanam bersih melalui pembayaran biaya reboisasi atau cara perbaikan lingkungan lainnya
- Jika kota yang ramah pejalan kaki melarang pembangunan rumah baru, para penduduk akan pindah ke tempat seperti Atlanta, membangun rumah yang lebih besar dan lebih intensif karbon, serta lebih banyak mengemudi
Kemungkinan yang berlanjut hingga krisis finansial, Covid, dan konflik politik
- Dampak kekurangan perumahan mungkin muncul juga di luar obesitas, tingkat kelahiran, ketimpangan, perubahan iklim, dan pertumbuhan upah
- Scott Sumner dan Kevin Erdmann berpendapat bahwa ‘gelembung’ perumahan sebelum krisis finansial 2008 mungkin sebenarnya bukan gelembung
- Karena terlalu sedikit rumah dibangun di wilayah yang paling ingin dituju orang, kenaikan harga mungkin merupakan respons rasional, bukan spekulasi irasional
- Mereka menilai The Fed salah mendiagnosis masalah ketika menaikkan suku bunga untuk memecahkan gelembung, dan itu menjadi penyebab krisis berikutnya
- Pandangan ini didukung oleh fakta bahwa harga saat ini kembali melampaui puncak ‘gelembung’ saat itu dan belum menunjukkan tanda-tanda akan segera turun
- Covid juga mungkin diperburuk oleh kekurangan perumahan
- Hunian yang terlalu padat membuat orang-orang dalam rumah yang sama saling menularkan penyakit, sehingga memperparah penyakit menular termasuk Covid
- Kepadatan yang lebih tinggi, jika berarti lebih banyak rumah tersedia, justru dapat mengurangi hunian terlalu padat
- Belum bisa dipastikan apakah pasokan perumahan memang memainkan peran penting dalam pandemi Covid
- Perang politik dan budaya juga mungkin berakar pada kekurangan perumahan
- Pemilu di negara-negara berbahasa Inggris makin cenderung terbelah antara warga kota/suburban yang relatif makmur dan berpendidikan tinggi, serta warga pedesaan/kota yang terpuruk
- Kelompok yang kedua bisa memiliki persepsi bahwa sistem sudah diatur agar menguntungkan orang yang sudah kaya
- Warga Inggris dan Prancis yang tinggal di daerah dengan harga rumah stagnan masing-masing lebih mungkin memilih Brexit atau National Front
- Banyak anak muda menunda membentuk keluarga demi tinggal di kota yang menarik secara budaya, sambil menerima pekerjaan berupah rendah dan tidak stabil agar bisa sekadar menanggung sewa dan biaya hidup
- Sebaliknya, generasi mapan memiliki aset perumahan yang nilainya naik berkali-kali lipat dari harga beli, dan kadang lebih memprioritaskan melindungi lingkungan tempat tinggal mereka sendiri daripada kebutuhan akan lebih banyak rumah
Solusi untuk menghindari zero-sum
- Menyelesaikan kekurangan perumahan sulit dilakukan hanya dengan tarik-menarik politik zero-sum, dan negara-negara Barat bisa menjadi beberapa triliun dolar lebih kaya jika berhasil mengatasinya
- Solusi yang dirancang dengan baik harus bisa membagikan manfaat secara luas, termasuk kepada orang-orang yang saat ini menentang pembangunan baru
- Salah satu kemungkinan adalah demokrasi yang sangat dilokalkan, di mana tiap jalan memilih lewat pemungutan suara apakah ingin meningkatkan kepadatan
- Tidak akan ada pembangunan apa pun di tempat yang tidak disetujui mayoritas
- Karena jalan yang memilih peningkatan kepadatan akan menjadi sangat bernilai, pemilik rumah di wilayah dengan permintaan tinggi punya insentif besar untuk memilih kepadatan yang lebih tinggi
- Ada juga pendekatan lain seperti Senate Bill 9 di California, tetapi yang lebih penting daripada solusi tertentu adalah bahwa kekurangan perumahan mungkin merupakan salah satu masalah terbesar di zaman ini
- Seperti yang ditunjukkan oleh politisasi vaksin Covid di Amerika, kita perlu waspada agar masalah perumahan tidak mengeras menjadi pertarungan antar kubu politik
- Solusi yang kreatif dan kurang terekspos, yang mengubah permainan zero-sum menjadi positive-sum, lebih mungkin berhasil
- Memperbaiki kekurangan perumahan dapat menghasilkan bukan hanya harga rumah yang lebih rendah, tetapi juga pekerjaan yang lebih baik, kualitas hidup yang lebih baik, komunitas yang lebih solid, keluarga yang lebih besar, dan hidup yang lebih sehat
1 komentar
Komentar Hacker News
Saya sepenuhnya bisa memahami semua dampak makro yang ditimbulkan perumahan. Saya seorang aktivis perumahan yang terlibat dalam politik lokal di Oak Park, Illinois, dan dampak mikro maupun lokal dari pembatasan perumahan juga besar.
Terjadi kemerosotan kawasan ritel. Ritel bergantung pada lalu lintas pejalan kaki, tetapi warga di zona khusus rumah tunggal tidak memahami apa yang dibutuhkan untuk mempertahankan usaha seperti studio yoga, kafe, galeri, atau toko buku yang mereka klaim inginkan. Akibatnya, perencanaan koridor komersial berakhir sebagai jalan yang nyaris merosot, berisi pom bensin, lahan kosong, serta sesekali salon kuku atau Domino's Pizza.
Keselamatan publik juga memburuk. Setelah matahari terbenam, jalan komersial yang kurang dimanfaatkan seperti itu menjadi ruang mati; karena tidak ada orang berjalan, tidak ada pula mata yang mengawasi, sehingga di peta terlihat jelas ke mana kejahatan berkumpul.
Pajak properti juga naik. Banyak orang ingin pensiun di lingkungan tempat mereka tinggal seumur hidup, tetapi di munisipalitas yang didominasi zona khusus rumah tunggal dengan sekolah bagus, penawar tertinggi untuk kavling hunian adalah keluarga dengan anak usia sekolah. Sekolah menyumbang lebih dari separuh beban pajak properti—dalam kasus kami dua pertiga—dan keadaan makin buruk ketika porsi keluarga yang pergi setelah anak mereka lulus SMA makin besar. Dengan bentuk hunian yang beragam, para pensiunan bisa pindah ke tempat yang masuk akal secara ekonomi dan tetap berada dalam basis pajak, tetapi kami melarangnya.
Masalah dengan pembicaraan seperti ini adalah hampir semua masalah yang dialami pemerintah kota kemungkinan besar berakar pada larangan perumahan selama beberapa generasi, sehingga ketika membicarakannya kita mulai terdengar seperti orang eksentrik.
Bagian “ketika membicarakannya kita mulai terdengar seperti orang eksentrik” benar-benar terasa. Ini makin parah terutama karena kesenjangan antargenerasi, sebab setiap interaksi dibingkai seolah-olah sebagai serangan terhadap warga lama. Misalnya, mereka tidak mau mengakui bahwa pajak harus naik karena biaya pemeliharaan infrastruktur lebih tinggi, atau bahwa pensiunan yang duduk di rumah seharga 2 juta dolar tidak bisa downsizing ke apartemen sehingga orang-orang yang benar-benar harus pulang-pergi kerja harus menyetir dari pinggiran kota yang lebih jauh, dan transportasi umum bukan pilihan karena sudah jelas siapa yang terus-menerus memberi suara menentangnya.
Diskusi ketika para “pelestari” menuntut tempat parkir raksasa untuk gedung apartemen tepat di sebelah stasiun metro terasa surealis. Bahkan pengembang menganggapnya berlebihan, tetapi tuntutan itu membuat jumlah unit berkurang dan harga naik, dan pada akhirnya ruang parkir yang tidak terpakai disewakan sebagai gudang. Itu karena orang yang memilih tinggal di dekat transportasi umum sering kali memang tidak ingin membayar biaya mobil. Secara aktuaria, sebagian besar orang yang hadir dalam rapat itu mungkin sudah meninggal sekarang, tetapi keputusan mereka akan tetap terlihat pada 2050.
Bahkan setelah perumahan diliberalisasi, kita tetap berhadapan dengan masalah kekuatan ekonomi yang membuat rumah menjadi investasi yang layak. Jika membeli apartemen dan melunasi pinjaman selama 20 tahun, Anda mendapatkan tumpukan uang yang mengembang lewat leverage di atas tabungan dasar. Namun saat ini hunian di Spanyol mendapat keringanan pajak yang sangat besar untuk rumah tinggal utama semacam itu. Pajak saat penjualan jauh melampaui pajak properti, dan meski pajak properti sebenarnya pajak yang sangat baik, pemilik merasa itu tidak adil sehingga dijaga tetap rendah; akibatnya, lebih baik membiarkan rumah kurang dimanfaatkan. Pada akhirnya, bangunan yang pada 1980-an rata-rata dihuni 5–6 orang per keluarga kini berada di kisaran 1,5 orang. Situasinya menjadi harus membangun secara sangat berlebihan agar orang yang tinggal di lokasi bagus bisa menghasilkan uang dari “investasi” tanpa melakukan apa pun.
AS bisa membangun lebih banyak. Ada terlalu banyak pinggiran bagian dalam yang harus diisi dan dibuat setinggi 8 lantai. Namun sampai investasi hunian menjadi kurang penting, dan harga rumah diselaraskan dengan utilitasnya, bukan dengan kenaikan nilai tanah di bawahnya, pada akhirnya itu hanya menunda masalah.
Kaum Georgist memang berlebihan ketika ingin menjadikan pajak nilai tanah sebagai satu-satunya pajak di dunia, tetapi jika selain mempermudah pembangunan kita tidak membuat spekulasi nilai tanah benar-benar berisiko, saya tidak melihat solusi jangka panjang untuk masalah-masalah yang berlanjut dari perumahan.
Kebijakan perumahan kita telah mematahkan kontrak sosial ini. Banyak anak muda tidak mampu tinggal di kota mahal yang penuh peluang, dan mereka yang mampu pun sering kali berkat bantuan keluarga. [1]
NIMBY dominan di kedua sisi spektrum politik, terutama di kalangan orang tua. Untuk menciptakan perubahan, anak muda harus bergabung dengan gerakan YIMBY.
[1] https://news.ycombinator.com/item?id=43213546
Toko buku tidak sanggup menanggung kenaikan sewa 30%, toko donat tutup karena alasan serupa, dan usaha kecil lain menghadapi situasi yang sama. Selama 7 tahun terakhir, banyak proyek hunian berkepadatan tinggi masuk dan membuat kawasan ini makin nyaman untuk berjalan kaki, lalu tampaknya para pemilik gedung komersial memutuskan untuk memeras penyewa. Usaha kecil tidak bisa menutup biaya dengan sewa tinggi lalu tutup dan meninggalkan toko kosong, atau jaringan besar masuk dan merusak kekhasan lokal. Akibatnya, tempat yang layak didatangi dengan berjalan kaki juga berkurang.
Saya akan pergi ke Salem, Oregon pada hari Senin untuk memberikan kesaksian mendukung HB 2138, rancangan undang-undang besar perumahan tahun ini dari Gubernur Kotek.
Henry George sudah membahas hal ini lebih dari 100 tahun lalu dalam Progress and Poverty. Solusinya adalah mengenakan pajak pada tanah, bukan bangunan, agar terdorong membangun lebih tinggi, dan para ekonom mengatakan itu termasuk salah satu bentuk pajak yang paling efisien
Secara teori, batas itu bisa berupa persentil tertentu, misalnya persentil ke-80 nilai tanah yang dimiliki per orang. Bahkan dengan standar ini, kemungkinan besar sebagian besar tanah akan tetap dikenai pajak, setidaknya pada awalnya. Bagian yang melampaui batas itu dikenai pajak berdasarkan nilai. Dengan begitu, kita bisa menghindari pemberontakan dari para pemilik rumah yang paling rentan dan paling mudah mendapat simpati. Tentu saja, tanah yang dimiliki melalui struktur kepemilikan yang tidak transparan harus dianggap melampaui batas. Untuk badan hukum dengan struktur kepemilikan transparan, tanahnya mungkin bisa dibagi menurut masing-masing pemilik, tetapi jika mencakup perusahaan terbuka, itu mungkin menjadi persoalan matematika yang sulit dipecahkan; bisa diterapkan pendekatan perkiraan, atau cukup kenakan pajak pada tanahnya saja
Dibandingkan pajak kekayaan umum, misalnya pendekatan ala Piketty, keunggulan pajak kekayaan tanah adalah “real estat” berupa tanah jauh lebih sulit disembunyikan lewat kepemilikan perusahaan luar negeri dibanding kekayaan umum. Karena kebutuhan, semuanya terdokumentasi
Berbeda dari George, saya tidak berharap pajak tanah saja bisa sepenuhnya memenuhi anggaran umum. Namun, pajak ini bisa memainkan peran yang signifikan. Kesulitan besar pajak nilai tanah adalah penilaian nilai tanah; ini persoalan sulit, dan di masa lalu juga kontroversial karena volatilitas dan ketidaksesuaian yang tampak. Di AS, pendekatan yang saya sukai adalah amandemen konstitusi, agar sumber daya pemerintah federal dapat digunakan untuk memusatkan keahlian yang diperlukan
Jika ada lahan besar yang belum dikembangkan di pusat kota, pajak properti atas bagian yang belum diperbaiki itu akan cukup tinggi. Namun masalahnya, karena zonasi yang membatasi, biasanya nilai yang belum diperbaiki dalam penilaian pajak ditetapkan cukup rendah
Misalnya, jika Anda tinggal di lahan 2 acre tetapi aturan zonasi hanya mengizinkan 1 unit hunian per 5 acre, tidak banyak yang bisa dilakukan dengan sisa tanahnya. Jadi nilai sisa tanah itu rendah, dan pajaknya juga rendah. Di wilayah dengan sedikit industri, regulasi yang sama bisa melarang penggunaan industri atau pertanian, sehingga hal ini semakin terasa
Jadi struktur yang dicari mungkin sudah ada, tetapi inti persoalannya tetap ada pada zonasi
Orang yang memiliki rumah punya kepentingan agar masalahnya makin buruk, dan orang yang membeli rumah membelinya dengan asumsi bahwa masalahnya akan makin buruk. Orang yang tadinya mengeluhkan biayanya pun akan berubah posisi setelah membeli rumah
Masalahnya adalah semua pihak yang terlibat menginginkan keadaan memburuk
Namun jika seseorang memiliki rumah seharga 500 ribu dolar dan ingin menjualnya untuk membeli rumah seharga 750 ribu dolar, kenaikan harga rumah 10% berarti biaya bersih tambahan 25 ribu dolar
Pasokan yang terbatas mengurangi pilihan. Kemungkinan menemukan rumah yang benar-benar cocok makin kecil, dan kemungkinan harus berkompromi makin besar
Kekurangan perumahan muncul karena suatu wilayah terlalu menarik berkat lapangan kerja, tetapi tampak paradoks bahwa satu-satunya “solusi” adalah membangun lebih banyak rumah sehingga pasokan pekerja bertambah dan wilayah itu menjadi lebih menarik lagi bagi perusahaan. Rasanya seperti melawan kincir angin, dan pada akhirnya tampak pasti akan lepas kendali. Upaya meredakannya justru memperburuknya
Akan menarik untuk melihat apakah kekurangan itu bisa dikurangi dengan pendekatan lain, yaitu membuat wilayah tersebut kurang menarik. Misalnya mengenakan pajak yang jauh lebih besar pada perusahaan di wilayah yang sangat padat, atau membatasi total pendapatan semua perusahaan dalam area tertentu. Tentu cara seperti itu juga punya masalah dan tantangannya sendiri, tetapi jarang ada masalah ekonomi yang seburuk krisis perumahan, sementara lahan tersedia cukup banyak
Orang ingin tinggal dekat dengan tempat kerja dan toko yang ingin mereka gunakan. Cara yang Anda usulkan akan mengurangi atau mengusir perusahaan-perusahaan itu sambil menyisakan stok perumahan berkepadatan tinggi, tetapi nilainya akan turun drastis ketika perusahaan-perusahaan dibatasi atau pindah. Dengan begitu Anda menciptakan kawasan kumuh
Membangun lebih banyak rumah memang benar-benar meredakan masalah. Bagi orang yang baru pindah masuk, masalahnya mereda; tetapi karena lebih banyak orang ingin pindah ke sana, masalahnya juga bisa memburuk. Bahkan jika panjang antreannya tetap sama, jika jumlah orang yang bisa tinggal bertambah, secara proporsional lebih banyak orang menjadi bahagia
Dilihat secara realistis pun, Tokyo memiliki populasi sekitar 4 kali lebih besar, tetapi biaya sewanya lebih terjangkau daripada LA. Dan Japan adalah negara yang menciptakan konsep KPR antargenerasi
Seriusnya, jika Anda khawatir bahwa efek jaringan dari kepadatan penduduk adalah masalah, tujuannya seharusnya bukan mengganggunya, melainkan mereplikasinya di tempat lain
Namun kita tidak benar-benar mencurahkan upaya pada salah satu dari keduanya. Secara naif, tampaknya semua solusi yang memungkinkan seharusnya didorong, tetapi masyarakat bergerak ke arah yang berlawanan
Di negara saya, saya sering melihat anak-anak muda yang pergi ke kota untuk mendapatkan pendidikan yang lebih baik, lalu bersaing dengan lulusan muda lain yang juga datang ke kota dalam kondisi ekonomi yang stagnan, dan akhirnya menganggur atau masuk ke pekerjaan buntu.
Setidaknya strategi yang menang di sini adalah pergi ke kota hanya untuk pendidikan, lalu kembali ke desa atau kota kecil setelahnya, memilih rumah yang lebih murah dan persaingan mencari kerja yang tidak terlalu sengit. Selisih upahnya juga tidak terlalu besar, dan untuk beberapa profesi seperti dokter atau psikolog, justru bisa dibayar lebih tinggi di daerah pedesaan. Karena pemberi kerja menaikkan upah untuk mencari kandidat.
Budaya “aku sudah dapat bagian, kamu urus sendiri” sedang membunuh kita.
Mengapa orang-orang yang membeli rumah berkat perubahan zonasi menolak perubahan zonasi yang akan menaikkan nilai rumah mereka sendiri?
Karena rasisme dan kurangnya pemahaman mendasar tentang ekonomi.
Para pemilik rumah berasumsi semua orang lain juga pemilik rumah, jadi mereka percaya kenaikan harga rumah menguntungkan semua orang.
Hal yang paling saya benci dari tidak terjangkaunya rumah adalah bahwa sewa yang terlalu tinggi membuat memiliki satu anak lagi praktis mustahil. Setidaknya sulit tanpa masalah dan risiko besar.
Masalahnya bukan kekurangan lahan, melainkan kekurangan transportasi yang efisien. Membangun lebih tinggi atau ide-ide kreatif seputar perumahan itu bagus, tetapi masalah utamanya pada akhirnya adalah transportasi. Untuk menyelesaikan masalah perumahan LA, orang harus bisa tinggal di Nevada Reno dan bekerja di California Santa Monica. Bukan berarti saya mengatakan ada solusinya, hanya menunjukkan ruang masalahnya.
AS tidak memiliki infrastruktur transportasi modern seperti negara berukuran serupa semacam China. Secara umum, perumahan dibangun di tepi perairan atau di sepanjang koridor transportasi menuju tepi perairan. Bahkan masalah NIMBY bisa diselesaikan dengan membangun kereta cepat bawah tanah yang tidak memengaruhi tampilan luar. Ini masalah sulit, tetapi bukan masalah yang mustahil dipecahkan. Bukan hanya dibutuhkan skala ekonomi, investasi pemerintah, dan strategi ekonomi yang cerdas, melainkan revolusi nyata dalam teknologi konstruksi dan transportasi. Kita butuh jadwal konstruksi dalam hitungan tahun, bukan puluhan tahun. Namun saya khawatir politik saat ini tidak akan mengizinkannya.
Tidak realistis mencurahkan sumber daya tak terbatas untuk memperpanjang perjalanan pulang-pergi melintasi jarak yang sangat luas. Jika dibawa ke ekstrem logisnya, semua orang harus komuter dengan jet pribadi. Semakin besar jaringan transportasi, semakin mahal biayanya, dan dengan biaya yang sama, jarak antar-kendaraan makin panjang sehingga kenyamanan turun.
Transportasi paling efisien adalah kerja jarak jauh, sehingga perjalanan sejak awal dihindari. Berikutnya berjalan kaki atau bersepeda, lalu transportasi publik yang bekerja paling baik di area dengan banyak pengguna, yaitu kota berkepadatan tinggi. https://humantransit.org/basics/the-transit-ridership-recipe
Layanan kereta bisa dibayangkan seperti panekuk. Dengan adonan yang sama, Anda bisa membuat panekuk biasa, mengoleskannya tipis di area luas, atau membuatnya kecil dan tebal. Jika menginginkan layanan hebat di wilayah yang sangat besar, Anda harus meningkatkan sumber daya secara besar-besaran.
Transportasi memang masalah besar, tetapi arahnya justru sebaliknya. Kita membutuhkan transportasi publik dan kepadatan yang cukup agar orang tidak membutuhkan mobil setiap hari, dan itu bisa membebaskan hampir separuh penggunaan lahan perkotaan di AS sehingga perumahan menjadi lebih murah. Yang membantu adalah cara agar orang yang tinggal di Burbank atau Chatsworth tidak perlu menyetir satu jam untuk pergi ke Santa Monica, atau membayar ribuan dolar tiap tahun demi hak istimewa itu.
Ini bisa dicapai dengan perumahan berkepadatan tinggi, transportasi yang efisien, atau keduanya.
Sayangnya, High-Speed Rail menjadi sangat mahal, dan setahu saya semuanya didanai publik. Sebaliknya, perumahan secara umum dan jaringan rel abad ke-19 yang ada dibangun dengan dana swasta. Sebagai catatan samping, itulah sebabnya backbone internet dari pesisir ke pesisir dimiliki swasta. Karena berada di atas lahan rel.
Derek Guy pernah menulis alasan mengapa Japan memiliki banyak perajin berkat sewa rendah dan kepadatan tinggi.
https://web-cdn.bsky.app/profile/did:plc:ks3gpa6ftoyaq7hmf6c...
Meski menceritakan hal yang sama, saya melihat akar masalahnya adalah mobil. Tanpa dominasi mobil, kepadatan hunian pasti tetap tinggi.