Dunia Dilihat dari Teori Perumahan (2021)

• Di masyarakat Barat, kekurangan perumahan bukan sekadar masalah yang menaikkan harga rumah, tetapi juga menjadi faktor yang memperburuk berbagai persoalan sosial seperti ketimpangan, pertumbuhan rendah, masalah kesehatan, penurunan angka kelahiran, obesitas, dan perubahan iklim.

Dampak yang Jelas dari Kenaikan Biaya Perumahan

• Perumahan adalah faktor penting yang memengaruhi di mana orang bekerja, menghabiskan waktu luang, berteman, kapan dan berapa banyak anak yang mereka miliki, hingga kondisi kesehatan mereka.
• Di sebagian besar masyarakat Barat, harga perumahan terlalu tinggi, dan ini bukan semata karena biaya konstruksi, melainkan hasil gabungan dari meningkatnya permintaan dan terbatasnya pasokan.
• Di kota-kota yang menjadi pusat ekonomi, upah yang tinggi meningkatkan permintaan perumahan, tetapi pasokan tidak dapat mengikutinya karena regulasi, sehingga harga terus naik.
• Kota-kota seperti New York, London, dan San Francisco mengalami kenaikan harga perumahan sebesar 700~2.000% selama beberapa dekade terakhir, dan kesenjangan antara harga rumah dan biaya konstruksi semakin besar.
• Sebaliknya, barang tahan lama lain seperti televisi, mobil, dan kulkas justru menjadi lebih murah berkat kemajuan teknologi dan persaingan.
• Akibatnya, di masa lalu satu orang berpenghasilan kelas menengah dapat menafkahi keluarga, tetapi kini sebagian besar rumah tangga harus memiliki dua pencari nafkah hanya untuk mendapatkan rumah yang layak.

---

Dampak Tersembunyi dari Perumahan Mahal

Penurunan Produktivitas

• Biaya perumahan yang tinggi menghalangi orang untuk pindah ke tempat yang memiliki pekerjaan yang mereka inginkan.
• Akibatnya, orang bekerja di wilayah yang kurang produktif, dan ini menurunkan produktivitas ekonomi secara keseluruhan.
• Perusahaan di kota-kota besar dengan produktivitas tinggi menjadi lebih sulit memperoleh tenaga kerja yang cukup, dan para karyawan akhirnya harus menangani pekerjaan di luar bidang keahlian mereka.
• Ada juga hasil penelitian yang menunjukkan bahwa jika kota-kota seperti New York dan San Francisco dapat menyediakan lebih banyak perumahan, GDP Amerika Serikat akan meningkat 8,9%.

Penurunan Inovasi

• Sebagian besar inovasi terkonsentrasi di kota, dan semakin tinggi kepadatan kota, semakin aktif pula pertukaran ide.
• Silicon Valley menghasilkan lebih banyak startup unicorn daripada seluruh Eropa.
• Kota-kota seperti London, Amsterdam, Wina, dan Detroit di masa lalu juga menjadi pusat inovasi karena pertukaran kreatif terjadi dalam lingkungan yang padat.
• Namun, karena kekurangan perumahan, talenta kreatif semakin sulit tinggal di kota-kota tersebut, dan ini berujung pada melambatnya laju inovasi secara keseluruhan.

Memperparah Ketimpangan

• Jika pasokan perumahan tidak cukup, pemilik rumah yang sudah ada akan menumpuk kekayaan dari kenaikan harga rumah.
• Ini memperdalam ketimpangan aset antara mereka yang memiliki lahan dan mereka yang tidak.
• Ada penelitian yang menunjukkan bahwa salah satu alasan utama memburuknya ketimpangan di Inggris, Amerika Serikat, dan negara lain adalah kenaikan harga perumahan.
• Ketika kawasan pusat kota berubah menjadi ruang bagi kalangan kaya, terjadi gentrifikasi: penduduk asli tidak mampu menanggung sewa yang tinggi dan terdorong ke pinggiran.

Melebarnya Kesenjangan Antarwilayah

• Di masa lalu, kesenjangan ekonomi secara bertahap menyusut karena orang pindah dari negara bagian miskin ke kota-kota kaya.
• Namun sekarang, pekerja berupah rendah tidak dapat pindah ke kota kaya karena biaya perumahan, dan akhirnya mereka bersaing memperebutkan pekerjaan berupah rendah di wilayah miskin, sehingga kesenjangan makin parah.
• Pada 1960-an, pindah dari Alabama ke New York meningkatkan pendapatan riil sebesar 70%, tetapi kini pendapatan riil setelah pindah justru bisa menurun karena tingginya biaya perumahan.

Penurunan Angka Kelahiran

• Semakin mahal harga perumahan, semakin besar pula biaya membesarkan anak, sehingga makin banyak orang menunda atau mengurungkan memiliki anak.
• Di Inggris, kenaikan harga perumahan antara 1996~2014 diperkirakan menyebabkan penurunan kelahiran sekitar 157 ribu bayi.
• Terutama di kota-kota besar, masalah biaya perumahan memperkuat kecenderungan generasi muda untuk tidak punya anak atau memilikinya lebih lambat.

Masalah Obesitas

• Tingkat obesitas di Amerika Serikat naik dari 10% pada 1960-an menjadi 35% saat ini.
• Jepang memiliki pendapatan rumah tangga lebih tinggi daripada Amerika Serikat, tetapi tingkat obesitasnya kurang dari 5%.
• Hal ini karena Jepang memiliki struktur kota yang padat sehingga transportasi umum dan berjalan kaki lebih aktif, sedangkan Amerika Serikat memiliki kota yang terlalu menyebar dan masyarakat yang berpusat pada mobil.
• Di Tokyo, tingkat penggunaan mobil hanya 12%, sedangkan di Los Angeles mencapai 85%.
• New York adalah kota dengan tingkat obesitas terendah di Amerika Serikat, dan tingkat obesitas di Manhattan hanya sekitar 25% dari rata-rata nasional Amerika.
• Kekurangan perumahan menurunkan kepadatan kota dan mendorong masyarakat yang berpusat pada mobil, sehingga memperburuk masalah obesitas.

Memperburuk Perubahan Iklim

• Kota dengan kepadatan tinggi mengurangi ketergantungan pada mobil, meningkatkan penggunaan transportasi umum, dan memungkinkan bentuk hunian yang lebih hemat energi.
• Emisi karbon dioksida per kapita Jepang adalah 10,3 ton per tahun, sedangkan Amerika Serikat 17,6 ton, atau 74% lebih tinggi.
• Emisi karbon dari penggunaan mobil adalah 1,63 ton di Jepang dan 5,22 ton di Amerika Serikat, selisih lebih dari tiga kali lipat.
• Kota seperti San Francisco memiliki lingkungan yang ramah iklim, tetapi karena harga perumahan yang tinggi, orang-orang pindah ke kota yang lebih bergantung pada mobil seperti Phoenix dan Dallas, sehingga emisi karbon meningkat.
• Rumah yang baru dibangun lebih hemat energi, dan kompleks apartemen membutuhkan biaya pemanasan dan pendinginan yang lebih rendah daripada rumah tapak, sehingga lebih menguntungkan untuk menghadapi perubahan iklim.

---

Solusi dan Kesimpulan

• Masalah kekurangan perumahan bukan sekadar persoalan ekonomi, tetapi terhubung dengan berbagai masalah sosial seperti inovasi, ketimpangan, kesehatan, dan lingkungan.
• Kebijakan yang ada cenderung lebih mengutamakan pelestarian daripada memperluas pasokan perumahan.
• Salah satu solusi adalah cara menentukan pembangunan perumahan berkepadatan tinggi melalui pemungutan suara per wilayah, sehingga penduduk dapat langsung memilih apakah pembangunan dilakukan atau tidak, dan penolakan dapat dikurangi.
• Perlu merancang perluasan pasokan perumahan sebagai bukan permainan zero-sum, melainkan pendekatan yang menguntungkan semua pihak.
• Jika solusi yang tepat dijalankan, penyelesaian masalah perumahan dapat mewujudkan pertumbuhan ekonomi, pekerjaan yang lebih baik, angka kelahiran yang lebih tinggi, kehidupan yang lebih sehat, dan bahkan perlindungan lingkungan.

[GN⁺]

Komentar Hacker News

• Membahas efek makro dari perumahan. Sedang menjadi aktivis perumahan di Oak Park, IL

  • Dampak mikro/lokal dari pembatasan perumahan menyebabkan kemerosotan ritel. Bisnis ritel bergantung pada arus pengunjung, tetapi warga SFZ tidak memahami cara mendukung bisnis yang mereka inginkan
  • Muncul masalah keamanan publik. Kawasan komersial cenderung kosong pada malam hari sehingga kejahatan terkonsentrasi di sana
  • Masalah kenaikan pajak properti. Banyak orang ingin tetap tinggal di wilayah yang sama setelah pensiun, tetapi kurangnya keragaman hunian membuat tidak ada pilihan yang masuk akal secara ekonomi

• Henry George mengusulkan pajak tanah 100 tahun lalu dalam 'Progress and Poverty'. Ini adalah cara mendorong pembangunan dengan mengenakan pajak pada tanah, bukan bangunan

• Pemilik rumah punya kepentingan dalam memperburuk masalah. Pembeli rumah mengasumsikan masalah akan makin parah. Orang-orang yang mengeluhkan biaya berubah sikap setelah membeli rumah

• Banyak anak muda pindah ke kota demi pendidikan yang lebih baik, tetapi kemudian menganggur atau terjebak di pekerjaan buntu dalam lingkungan ekonomi yang lesu

  • Setelah pindah ke kota untuk pendidikan, akan lebih menguntungkan untuk kembali ke pedesaan atau kota kecil yang biaya perumahannya lebih murah dan persaingannya lebih rendah
  • Beberapa profesi (dokter, psikolog, dll.) bisa menerima gaji lebih tinggi di daerah pedesaan

• Jika solusi atas kekurangan perumahan adalah membangun lebih banyak rumah, ini bisa memperburuk masalah

  • Bertanya-tanya apakah pendekatan yang mengurangi daya tarik suatu wilayah bisa meredakan kekurangan perumahan
  • Misalnya, mengenakan pajak lebih besar pada perusahaan yang berlokasi di area padat, atau membatasi total pendapatan semua perusahaan di wilayah tertentu

• Derek Guy menjelaskan mengapa Jepang memiliki banyak perajin karena sewa rendah dan kepadatan tinggi

• Masalahnya bukan kekurangan lahan, melainkan kurangnya sarana transportasi yang efisien

  • Amerika Serikat kekurangan infrastruktur transportasi modern dibandingkan negara sebesar Tiongkok
  • Masalah NIMBYism bisa diselesaikan dengan membangun kereta cepat bawah tanah yang tidak memengaruhi tampilan luar

• Keluhan terbesar tentang tidak mampu membeli rumah adalah sulitnya memiliki anak karena sewa yang tinggi

• Biaya perumahan tidak penting. Ini hanyalah pertukaran uang untuk batu bata

  • Pemerintah dapat menilai peringkat kredit berdasarkan nilai ekonomi yang diberikan kepada suatu wilayah
  • Untuk perumahan di dekat pabrik, idealnya para karyawan tinggal di sana. Berjalan kaki 10 menit lebih disukai secara ekonomi daripada berkendara 2 jam

• Mobil adalah masalah mendasar yang menurunkan kepadatan perumahan