Kritik Anti-Kelimpahan pada Perumahan adalah Klaim yang Salah
(derekthompson.org)- Pandangan bahwa penyebab utama kelangkaan perumahan adalah hambatan hukum dan regulasi didukung oleh para ekonom arus utama dan kalangan akademik
- Teori pembatasan pasokan oleh pengembang perusahaan besar yang dikampanyekan kalangan anti-monopoli tidak sejalan dengan data nyata dan opini para ahli di lapangan
- Bahkan makalah penelitian utama memakai kriteria yang juga tidak bisa diterapkan pada Dallas maupun mayoritas kota besar lainnya
- Sulit menilai tindakan monopoli hanya dari tingkat konsentrasi pasar; secara realistis skala ekonomi dan faktor lain dapat menjadi keuntungan
- Banyak analisis industri, sitasi, dan penelitian yang diajukan sebagai dasar klaim ini terbukti keluar dari konteks atau terdistorsi, sehingga sulit dianggap sebagai bukti yang dapat dipercaya
Pendahuluan: Isu Kekurangan Pasokan Perumahan dan Sudut Pandang Kritis
- Kritik paling tajam terhadap literatur bertema anti-kelimpahan datang dari gerakan anti-monopoli
- Kelompok ini melihat masalah terbesar Amerika Serikat sebagai persoalan monopoli dan korupsi perusahaan-perusahaan besar
- Penulis dan Ezra Klein menekankan bahwa selama beberapa dekade terakhir hambatan utama pasokan perumahan adalah hambatan hukum seperti pengaturan zonasi dan ketentuan luas minimum lahan, serta ini merupakan pandangan yang disetujui oleh banyak ekonom dan akademisi arus utama
- Dari sisi anti-monopoli, mereka berpendapat bahwa pengembang besar sengaja membatasi pasokan demi profit, dan karena itu mendorong penerapan instrumen kebijakan antimonopoli
- Penulis menilai argumen-argumen tersebut kurang meyakinkan dan mencatat bahwa tingkat keuntungan pengembang tidak meningkat secara spesifik
Sanggahan atas Analisis Pasar Perumahan Dallas
Argumen Musharbash: Dallas adalah Pasar Oligopoli Konstruksi Perumahan
- Musharbash berpendapat harga rumah di Dallas naik secara tajam dan pengembang besar menguasai pasar sehingga menekan persaingan
- Ia meminta pemerintah untuk menerapkan pengaturan yang tegas terhadap pengembang besar
Hasil Verifikasi Ahli
- Dari wawancara dengan ekonom dan analis pasar utama yang dikutip Musharbash, didapat kesaksian bahwa teorinya diterapkan secara keliru atau konteksnya dipelintir
- Kriteria dalam makalah Profesor Quintero yang dipakai untuk menyatakan Dallas sebagai pasar oligopoli sama sekali tidak sesuai dengan pasar Dallas yang nyata
Verifikasi Fakta Konkret
- Profesor Quintero menjelaskan dampak oligopoli bisa terjadi ketika 5~6 perusahaan menguasai 90% pasokan rumah baru di satu kota
- Di Dallas, dua perusahaan teratas hanya sekitar 30%, dan enam perusahaan teratas hanya sekitar 50%, sehingga tidak masuk dalam definisi pasar oligopoli
- Dari 50 kota utama nasional, 49 kota berada di bawah ambang Quintero, dan tidak ada bukti oligopoli yang dapat dipercaya
- Klaim dan sitasi Musharbash pun tidak disetujui oleh penulis utama makalah utama yang dirujuk
Keterbatasan dan Pertanyaan Lanjutan pada Makalah Quintero
- Makalah Quintero menjadikan 2006 (periode gelembung pasar perumahan yang kurang ideal) sebagai tahun acuan, sehingga menimbulkan keraguan atas keandalan hasilnya
- Meskipun 49 pasar nasional tidak mencapai ambang tersebut, dikritik adanya ketidakkonsistenan ketika tetap menyimpulkan adanya kerugian produksi sebesar US$106 miliar per tahun
- Makalah itu sendiri juga mengakui bahwa konsentrasi pengembang besar mungkin signifikan pada kawasan pinggiran perumahan baru dan kota-kota kecil
Wawancara dengan Ahli Lokal Dallas: Sanggahan terhadap Klaim Monopoli/Oligopoli
- John McManus dari Builder’s Daily adalah salah satu orang yang berulang kali dikutip oleh Musharbash
- Pada praktiknya, ia tidak setuju bahwa pengembang besar adalah penyebab utama kenaikan harga; sebaliknya, ia mengatakan bahwa regulasi pemanfaatan lahan dan zonasi justru lebih besar masalahnya
- Ia menjelaskan regulasi dapat menaikkan biaya masuk awal sehingga menutup pasokan rumah bagi rumah tangga berpenghasilan rendah
- Pernyataan yang dikutip Musharbash sebagai 'monopoli pasar' menurutnya hanya berarti kestabilan jadwal kerja, bukan makna politis
Keterbatasan dalam Menggunakan Analisis Ahli Industri
- Lance Lambert dari ResiClub juga tidak menganggap konsentrasi pengembang besar sebagai faktor utama penyebab menyusutnya pasokan perumahan
- Sebaliknya, ia menafsirkan pasar yang didominasi pengembang besar justru bisa memasok lebih banyak perumahan dalam jangka panjang karena kekuatan modal dan skala ekonomi
- Jika hanya tersisa pengembang kecil, ada pula kekhawatiran penurunan ketahanan saat krisis
- Keberadaan perusahaan besar dapat menjadi keuntungan sosial di beberapa industri
Sulit Menentukan Tindakan Monopoli Hanya dari Angka Konsentrasi Pasar
- Profesor James Roberts dari Duke University menjelaskan bahwa dengan angka seperti "berapa banyak perusahaan yang menguasai berapa persen" saja belum cukup untuk menyimpulkan adanya monopoli yang bermakna
- Ia menegaskan bahwa perlu analisis terperinci per kasus apakah monopoli benar-benar menimbulkan masalah nyata seperti kenaikan harga, penurunan kualitas, atau kerugian bagi subkontraktor
Kekurangan Bukti Empiris dalam Wacana Monopoli dan Perumahan
- Secara fakta, hampir tidak ada penelitian empiris yang menunjukkan bahwa pengembang besar membatasi pasokan agar harga naik
- Mayoritas makalah, kolom, dan artikel yang dijadikan rujukan lebih mengandalkan deretan klaim dibanding bukti atau data
- Penelitian baru pun tetap saja sangat bergantung pada makalah referensi dan kurang bukti empiris
Kesimpulan dan Rekomendasi
- Secara nyata, monopoli dapat menimbulkan kerugian bagi konsumen, menghambat inovasi, serta menimbulkan kerugian sosial
- Namun, regulasi antimonopoli yang berlebihan tanpa dasar bukti dapat justru merugikan industri dan menyebabkan menurunnya kepercayaan kebijakan
- Dalam isu regulasi monopoli di industri perumahan, data empiris dan verifikasi objektif harus menjadi syarat utama
- Esai Musharbash dinilai kurang kredibel pada aspek wawancara ahli, sitasi penelitian, dan interpretasinya
- Pembuat kebijakan perlu membuat keputusan setelah menyelidiki fakta layaknya detektif, dan gerakan anti-monopoli juga harus memperhatikan hal ini
Dalam tulisan berikutnya, saya akan membahas apa yang sebenarnya terjadi di Dallas dan penyebab kenaikan tajam harga perumahan di luar isu oligopoli.
1 komentar
Komentar Hacker News
Saya jadi diingatkan lagi bahwa banyak artikel jurnalisme yang kita baca terlalu banyak diedit dan nyaris tidak melalui peliputan, dan jadi paham betapa kuatnya dampak pelaporan lapangan dasar. Derek Thompson memang penulis yang sangat cerdas, tetapi dia bukan ahli ekonomi perumahan. Dia hanya membaca paper dan menelepon para ahli yang dikutip di paper itu, lalu narasi dalam paper-paper tersebut runtuh. Di Hacker News jurnalisme sering dikritik, tetapi menurut saya justru karena peliputan mendalamnya terlalu sedikit. Saya sendiri belakangan menikmati Substack Thompson.
Dulu para reporter memulai karier di tempat seperti City News Bureau. City News Bureau di Chicago menangani peliputan berita lapangan selama 100 tahun. Reporter baru berkeliling ke semua kantor polisi, lokasi kejadian besar, kebakaran, dan persidangan sambil memverifikasi fakta dengan ketat. Moto terkenalnya adalah, “Jika ibumu bilang dia mencintaimu pun, tetap periksa sendiri.” Saya rasa sistem seperti ini perlu ada lagi. Sekarang banyak berita berawal dari siaran pers, jadi setelah membacanya kita perlu bertanya apa titik awalnya. Dulu orang benar-benar turun ke jalan untuk meliput, tetapi sekarang porsi komentator terlalu besar. Saya juga merekomendasikan buku "Hello, Sweetheart, Get Me Rewrite"
Saat membahas artikel The Atlantic, saya setuju dengan pendapat bahwa media lebih condong ke analisis opini daripada peliputan lapangan dasar. Bahkan media besar pun jarang menggali dalam-dalam, dan kebanyakan hanya mengejar isu yang sedang ramai. Ada banyak hal yang bisa dipelajari dari jurnalisme old-school, dan meskipun masih ada orang yang benar-benar melakukannya, pahit rasanya melihat peran itu justru diambil bukan oleh jurnalis profesional melainkan warga biasa. Misalnya, fakta bahwa kantor kejaksaan D.C. membiarkan 2/3 perkara pidana begitu saja diungkap oleh akun internet anonim DCCrimeFacts yang membongkar datanya sendiri, lalu barulah media utama mulai memberitakannya dan reformasi pun terjadi. Saat skandal FAA, tulisan blog seorang mahasiswa hukum juga menjadi sumber informasi paling menentukan. Lagi-lagi, proyek pribadi warga biasa sering kali mendorong perubahan nyata lebih dari reporter profesional, dan itu sekaligus mengejutkan dan menyedihkan.
Abundance YIMBYism (gerakan pro-perumahan dan perluasan pasokan) punya banyak kelemahan. Ia tidak cukup menjawab isu inti seperti gentrifikasi, penggusuran paksa, lemahnya efek trickle-down dari perumahan harga pasar, dan kebutuhan akan perumahan publik untuk warga berpenghasilan rendah. Menurut saya tidak ada yang patut dipuji ketika jurnalis hanya menyerang argumen lawan yang paling lemah sambil mengabaikan kritik yang substantif.
Tadi ada yang menilai kekuatan peruntuhan narasi berasal dari fakta bahwa Derek Thompson menelepon langsung para penulis paper, tetapi Matthew Stoller menelepon orang-orang yang sama lagi dan mengatakan Derek tampaknya salah menyampaikan pandangan mereka. Artinya, peliputan lapangan sekali lagi meruntuhkan otoritas atau reputasi.
Saya sudah beberapa kali berdiskusi soal “apa itu jurnalisme sejati”, dan Ian Betteridge pernah bilang, “Jurnalis mengangkat telepon.” Kedengarannya agak kuno di permukaan, tetapi saya rasa standar jurnalisme sejati memang terletak pada kegigihan untuk menelepon puluhan kali, mengirim email, dan meminta konfirmasi ulang demi memastikan isi. Pengaruh internet, turunnya imbalan, dan tekanan produksi memang memicu kurangnya peliputan seperti ini, tetapi pada akhirnya jurnalisme adalah keterampilan kerja yang terlatih. Karena itu, kelangkaan jurnalisme sungguhan seperti ini terasa makin berharga sekarang.
Setiap kali istilah “anti-trust left” muncul berulang di artikel, saya langsung kehilangan immersion. Dari sudut pandang pembaca, tulisan ini terasa seperti sedang berusaha menempatkan diri pada kubu “yang lebih tahu dan berbeda dari kaum kiri antimonopoli”. Rasanya seperti membuat strawman dan memberi sinyal kelompok. Selain itu, saya juga tidak terlalu yakin apakah sumber-sumbernya benar-benar dikonfirmasi lewat telepon, dan meskipun penulis mengklaim hanya mengungkap kebenaran objektif, yang terus disalahkan cuma “anti-trust left”, jadi saya ragu apakah memang sesederhana itu.
Saya sendiri sangat kiri, seorang anarko-sindikalis, dan memang sedikit merasakan kesan seperti itu. Meski begitu, saya tidak menganggapnya sesuatu yang perlu terlalu dikhawatirkan, karena menurut saya dia tidak menyasar “seluruh kiri”, melainkan posisi tertentu saja. Dan bahkan di dalam kubu kiri sendiri, pandangan soal kebijakan perumahan sangat beragam. Ada antimonopoli, pembatasan kepemilikan modal, dekomodifikasi, perumahan publik penuh, dan banyak perbedaan lain, tetapi ada juga lelucon bahwa yang paling membenci kaum kiri adalah sesama kaum kiri.
Ada kelompok media “anti-trust left” yang diwakili tokoh seperti Matt Stoller, dan ada juga kelompok “abundance liberals” seperti Dereck Thompson dan Ezra Klein. Dalam ranah Partai Demokrat/kiri-media-akademia-kebijakan, kedua kekuatan ini sedang bersaing keras memperebutkan perhatian dan kepercayaan publik. Sumber daya di antara keduanya terbatas dan pada dasarnya merupakan persaingan zero-sum.
Saya pikir 90% masalah perumahan berasal dari regulasi yang berlebihan. Dalam pasar yang rasional, kompleks apartemen akan menua dan menjadi lebih murah, lalu ketika kelompok berpenghasilan lebih tinggi pindah, unit lama akan tersedia bagi orang lain. Tetapi banyak pemerintah lokal tidak mengakui siklus sehat seperti itu. Mereka mewajibkan kuota perumahan murah pada proyek baru. Satu unit untuk tunawisma bisa menelan biaya sampai 600 ribu dolar (contoh gedung). Program voucher berpenghasilan rendah dan Section 8 seperti mimpi buruk (daftar tunggu 11 tahun). Penyebabnya ada dua. Pertama, membangun rumah menjadi terlalu sulit. Di California, proyek bisa tertunda hanya karena alasan seperti “gedung baru itu menghalangi sinar matahari saya”. Kewajiban parkir membuat ruang untuk mobil diprioritaskan di atas perumahan, dan 30% biaya konstruksi habis untuk parkir. Kota-kota juga seharusnya sudah mengatasi masalah ini puluhan tahun lalu, tetapi terlambat. Dari sudut pandang individu, satu-satunya pilihan adalah pindah ke tempat yang masih terjangkau. Saya keluarga generasi keempat di LA, tetapi setengah keluarga saya sudah pergi. Dengan gaji kelas menengah sebenarnya orang masih bisa hidup layak, tetapi harus memilih kota tempat tinggalnya sendiri. Tidak bisa tetap tinggal di kota mahal sambil berharap politisi akan menyelesaikannya.
Menanggapi klaim bahwa “90% penyebabnya regulasi berlebihan”, krisis hunian terlihat di hampir semua negara maju (Eropa, Jepang, AS). Menurut saya masalahnya jauh lebih luas daripada sekadar regulasi, ada faktor global yang lebih besar.
Logika “pasar yang rasional” itu sendiri mungkin lahir dari regulasi. Jika orang mengeluarkan banyak uang untuk membangun apartemen, wajar bila mereka melobi agar ada lebih banyak regulasi untuk melindungi investasinya, atau pemilik ingin regulasi tambahan demi menjaga pemandangan, mengurangi kebisingan, dan sebagainya. Secara manusiawi semua itu bisa dipahami.
Di Washington DC, ada satu orang yang hadir di setiap rapat komunitas dan berhasil menggagalkan pembangunan perumahan ratusan unit.
Jika harga rumah berbanding lurus dengan regulasi, maka daerah yang kurang padat seharusnya selalu lebih murah, tetapi kenyataannya rumah di kota besar selalu lebih mahal. Kota besar dengan regulasi lebih ringan pun bukan pengecualian. “Pasar rasional” buatan manusia adalah konsep yang mustahil, seperti “air kering”. Masalah dasarnya adalah perumahan diperlakukan sebagai aset, dan kebijakan pun difokuskan untuk membuat properti menghasilkan seperti saham. Harga saham naik karena produktivitas meningkat, sedangkan nilai rumah naik hanya jika rumah menjadi lebih mahal.
Ada kelompok lobi besar yang ingin harga rumah naik atau setidaknya tidak turun, yaitu para pemilik rumah. Dan politisi tingkat tinggi juga biasanya punya lebih dari satu rumah, jadi mereka pun ingin harga tetap tinggi.
Lebih dari sekadar kepemilikan rumah oleh politisi tingkat tinggi, tingkat partisipasi pemilih pemilik rumah 50% lebih tinggi daripada penyewa. Selain itu, banyak penyewa bahkan tidak punya hak pilih sama sekali (data terkait).
Bukan hanya pemilik yang tidak ingin harga rumah turun. Bank juga rugi jika harga rumah turun karena gagal bayar meningkat dan permintaan bunga pinjaman menurun. Kota juga bergantung pada pengembang dan pendapatan pajak properti, jadi penurunan harga bukan kabar baik bagi mereka.
Jika harga rumah turun, dampaknya besar bagi ekonomi. Perantara kredit, perusahaan konstruksi, dan pemasok material semuanya rugi. Menurut saya solusi terbaik adalah harga rumah stagnan sehingga secara relatif menjadi lebih murah seiring inflasi umum.
Ada juga kelompok lobi besar yang all-in pada pembangunan rumah baru, yaitu para pengembang properti. Politisi membutuhkan dukungan politik besar, jadi mereka sangat terjerat di sini.
Dalam gerakan NIMBY, saya jarang melihat orang benar-benar memikirkan apa arti penurunan harga rumah dalam praktiknya. Hampir mustahil membayangkan penurunan harga rumah dibiarkan berlangsung lama di wilayah besar. Kalau mau sedikit kurang suram namun tetap realistis, skenario yang paling mungkin adalah kenaikan harga tipis dibanding inflasi.
Saya ingin membahas bahwa akar krisis perumahan sebenarnya adalah ketimpangan kekayaan. Sekalipun pasokan cukup, orang kaya akan membeli tambahan pasokan pasar dan menyewakannya kepada orang miskin. Logika Piketty berlaku: laba diinvestasikan kembali dan kesenjangan kekayaan terus melebar. Pada akhirnya rumah memang bertambah, tetapi semuanya dimiliki segelintir orang. Menurut saya harus ada batas hukum atas investasi rumah tapak utama untuk tempat tinggal pertama, sambil melonggarkan regulasi pembangunan baru.
Saya tidak merasa fenomena orang kaya memborong properti sewaan itu sesering itu dalam praktik. Saya pernah tinggal di Vancouver, dan sebagian besar rumah di lingkungan itu dihuni pemiliknya sendiri. Tapi jumlah rumah di sana nyaris tidak bertambah selama 100 tahun, sementara jumlah orang yang ingin tinggal di Vancouver meningkat sepuluh kali lipat. Masalahnya bukan rumah-rumah itu dibeli habis, melainkan pasokan baru tidak bertambah. Selain itu, Vancouver adalah destinasi properti global sehingga harus bersaing dengan orang kaya dari seluruh dunia. Saya sendiri pergi beberapa tahun lalu dan pindah ke tempat lain, dan rasanya Vancouver bukan lagi tempat untuk warga Kanada. Tanpa langkah pemerintah yang efektif seperti pajak atas investasi asing, kepemilikan nonhunian, pelonggaran syarat perizinan, dan kenaikan suku bunga, sulit melihat hasilnya.
Teori Piketty berasumsi bahwa permintaan itu tak terbatas. Di dunia nyata, fenomena ini memang terasa lebih parah karena kota-kota Amerika Utara selama 100 tahun melarang hampir semua bentuk perumahan selain rumah tapak, tetapi permintaan sebenarnya tidak tak terbatas. Jika Piketty benar, maka harga rumah per meter persegi yang sudah disesuaikan inflasi seharusnya selalu naik di semua tempat. Faktanya, saat boom konstruksi, sewa sempat stabil atau turun, dan lonjakan harga paling besar justru terjadi di tempat yang membangun paling sedikit. Dengan logika yang sama, orang kaya seharusnya bisa membeli semua mobil lalu menyewakannya, tetapi permintaan mobil tidak dibatasi secara artifisial sehingga pasokan langsung menyesuaikan. Menurut saya perumahan juga bisa seperti itu.
Jika rumah terus dibangun, pada akhirnya jumlah rumah akan melebihi yang diinginkan orang. Saat itu harga akan turun. Jika tidak ada yang mau menyewakannya, pemilik harus menawarkan lebih murah atau menjualnya. Pada akhirnya, kapan pun pasokan benar-benar melampaui permintaan, harga pasti turun.
Jika orang kaya membeli semua unit pasokan tambahan, mereka tetap harus menyewakannya, sehingga akan bersaing dengan stok yang sudah ada. Setelah itu harga akan turun.
Tidak ada bukti yang jelas bahwa ketimpangan kekayaan adalah penyebab mendasar krisis perumahan. Menurut saya inti masalahnya tetap kekurangan pasokan fisik rumah. Lagi pula, kalau orang kaya membeli pasokan lalu menyewakannya, bertambahnya unit sewa justru akan menurunkan harga sewa.
Masalah perumahan sebenarnya adalah masalah budaya. Kita selama ini menolak pembangunan berdensitas tinggi dan pembangunan infrastruktur transportasi, karena banyak pemilik rumah tidak ingin harga turun, ekonomi tidak stabil, dan politisi takut gagal terpilih lagi. Itulah sebabnya pasokan rumah baru di AS banyak muncul di pinggiran dan area luar, bukan di kota besar. Jika penjualan rumah baru diperbanyak di kota pertanian dan jalan tol dibangun, tidak ada yang dirugikan dari sisi harga rumah, sementara pengembang serta industri otomotif dan energi diuntungkan. Texas dan tempat lain tumbuh dengan pola ini, tetapi pinggiran SF atau NYC bahkan tidak punya model seperti itu. Dalam budaya kota progresif ada kepuasan diri terhadap “pagar” dan “hak istimewa” yang dibangun sendiri. Secara pribadi saya rasa struktur ini tidak akan terurai. Kota seperti SF/NYC sudah mencapai batasnya, dan untuk menyelesaikan masalah kita harus mulai meningkatkan densitas dari tempat lain. Diperlukan kebijakan inovatif seperti pemanfaatan kerja jarak jauh secara agresif, infrastruktur off-grid dan berbiaya rendah, kota berbasis transportasi publik, serta insentif relokasi langsung. Reformasi izin kecil-kecilan saja tidak akan cukup.
Menurut Gary’s Economics, mahalnya perumahan disebabkan oleh ketimpangan kekayaan. Ketika konsentrasi modal makin parah, kaum superkaya mendorong naik harga aset, dan perumahan jadi mahal seperti lonjakan harga emas belakangan ini. Stimulus pemerintah pada akhirnya juga diserap oleh orang kaya. Sebagian besar kota besar di dunia mengikuti struktur ini.
video terkait
Sebenarnya semua logam dan hampir semua bahan mentah naik jauh lebih besar daripada angka CPI resmi BLS. Ini menimbulkan lebih banyak keraguan terhadap kredibilitas angka inflasi resmi ketimbang terhadap pasar komoditas.
Hubungan sebab-akibatnya terbalik. Regulasi perumahan menjelaskan 100% ketimpangan itu. Melonggarkan batas floor area ratio saja akan membuat ketimpangan berlebih nyaris hilang (paper Brookings)
Saya tidak terlalu paham ekonomi, tetapi setiap kali ada yang menyebut Gary, orang-orang dari kubu mana pun tampaknya sepakat bahwa Gary bukan figur yang bisa dipercaya secara ekonomi.
Sekaya apa pun, satu rumah tangga hanya bisa menempati satu rumah pada satu waktu. Walaupun miliarder punya beberapa rumah liburan dan penthouse, rumah-rumah seperti itu memang sejak awal bukan stok yang bisa dibeli orang biasa. Pembelian ultra-mewah bukan penyebab inti krisis perumahan.
Jika membandingkan perdebatan online dengan konflik perumahan di komunitas nyata, suara “anti-trust left” yang terdengar di Twitter jauh lebih kecil daripada suara NIMBY di dunia nyata yang khawatir soal nilai properti dan keamanan. Dalam komunitas offline, penolakan terhadap pembangunan jelas merupakan bentuk resistensi utama. Dan para pengkritik kiri yang kurang hidup di dunia online tampaknya makin menerima bahwa “upzoning dan perumahan publik tidak harus saling bertentangan”.
Kritik terhadap pasar perumahan saat ini juga tidak bisa dilepaskan dari pembahasan soal ‘kualitas’ hunian. Apartemen yang baru-baru ini saya kunjungi sangat sempit dan hanya punya jendela serta pintu seadanya. Saya tinggal di rumah dengan langit-langit 9 kaki, jadi tempat baru yang saya lihat sangat mengecewakan. Rumah sewa yang baru dibangun belakangan ini juga tidak kedap suara, bahan pintunya terasa seperti kertas, dan semua dindingnya miring. Apartemen dua kamar yang saya tinggali 30 tahun lalu kini bernilai lebih dari 1,5 juta dolar. Inflasi kualitas juga tidak bisa diabaikan.
artikel terkait
Pembatasan pasokan adalah penyebab fenomena ini. Kalau izin saja dilonggarkan sampai 10 kali lipat, unit berkualitas rendah seperti ini tidak akan kompetitif. Kekurangan pasokan adalah inti masalahnya.
Apartemen yang baru-baru ini terpaksa saya tinggalkan (bangunan baru 2023~2024, dipasarkan sebagai “mewah”) bahkan tidak punya air panas selama sebulan, dan dinding serta lantainya begitu tipis sampai suara langkah tetangga di atas terdengar semua.
Kualitas mungkin memang tidak membaik seperti yang diharapkan, tetapi bangunan tetap harus memenuhi berbagai persyaratan kode (stopkontak tiap 12 kaki, panas Arizona, gempa California, badai Florida, dingin ekstrem Minnesota, berbagai bencana, dan sebagainya), sehingga realitasnya biaya material harus lebih murah. Karena standar kode bangunan makin berat, pada akhirnya pilihan yang tersisa hanya material murahan untuk starter house.
Apartemen sulit dinilai selain dengan cap “sempit” atau “mewah”. Apa pun yang dilakukan, ujung-ujungnya tetap dikritik.
Di Australia, krisis perumahan umumnya dijelaskan lewat kekurangan pasokan dan logika NIMBY. Tetapi Melbourne berubah dari kota termahal keempat di negara itu menjadi makin terjangkau, dan penyebab utamanya adalah revisi pajak tanah yang menekan investasi jual-beli sehingga investor properti pindah ke negara bagian lain dan kenaikan harga melambat. Pasokan tetap penting, tetapi menurut saya yang benar-benar mendorong harga naik adalah permintaan investasi.