- Boston berencana memulai “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program” pada musim gugur 2023 untuk mengubah gedung perkantoran yang kurang termanfaatkan di pusat kota yang bertambah sejak pandemi menjadi hunian
- Program ini dijalankan bersama oleh BPDA, Mayor’s Office of Housing, dan City of Boston Finance Cabinet, dengan sasaran menambah pasokan perumahan di Downtown sekaligus meningkatkan arus pejalan kaki pada hari kerja
- Insentif utamanya adalah skema PILOT yang memberikan pengurangan hingga 75% dari tarif pajak properti standar hunian selama maksimal 29 tahun bagi pemilik kantor komersial yang segera melakukan konversi
- Pendaftaran hanya dibuka sampai Juni 2024 sebagai program sementara, dan proyek yang disetujui harus mengikuti standar Inclusionary Zoning serta kode energi Stretch Code, lalu mulai dibangun paling lambat Oktober 2025
- Menurut Downtown Revitalization Report Oktober 2022, tingkat kekosongan kantor komersial setelah pandemi berada di kisaran 20%, dan kemitraan kota menjadi penentu kelayakan finansial konversi hunian oleh swasta
Pilot mengubah kantor Downtown menjadi hunian
- Wali Kota Boston Michelle Wu mengumumkan program kemitraan publik-swasta untuk mendorong konversi gedung perkantoran yang kurang termanfaatkan di Downtown menjadi hunian
- Nama programnya adalah “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program”, dan pendaftaran dijadwalkan mulai dibuka pada musim gugur 2023
- Program ini dikelola bersama oleh Boston Planning & Development Agency (BPDA), Mayor’s Office of Housing (MOH), dan City of Boston Finance Cabinet
- Tujuannya adalah menambah jumlah hunian di Downtown dan menciptakan arus pengunjung yang stabil pada hari kerja untuk mendukung bisnis di kawasan tersebut
- Program dapat disesuaikan mengikuti perubahan kondisi pasar
Pengurangan pajak dan struktur PILOT
- Pemilik gedung kantor komersial di Downtown bisa mendapatkan pengurangan tarif pajak properti bila segera mengonversi bangunannya menjadi hunian
- Berdasarkan studi terkait PLAN: Downtown, pengurangan hingga 75% dari tarif standar hunian selama maksimal 29 tahun dipertimbangkan sebagai insentif kuat untuk mendorong konversi
- Mekanisme pelaksanaannya menggunakan kontrak PILOT (payment in lieu of taxes) antara BPDA, pemerintah kota, dan pengusul proyek
- Dengan mempertimbangkan tingginya biaya konversi, syarat-syarat program disusun dengan bantuan pakar eksternal agar pembangunan hunian tetap layak secara ekonomi dalam jangka pendek
- Setelah mendapat persetujuan BPDA Board, kantor Ombudsperson baru di BPDA akan membantu menyederhanakan proses persetujuan dari departemen kota lainnya
- Rincian akhir syarat program akan ditetapkan saat formulir pendaftaran dirilis pada musim gugur 2023
Tenggat pendaftaran dan syarat proyek
- Program ini dijalankan secara sementara, dan pendaftaran hanya diterima sampai Juni 2024
- Proyek yang disetujui harus mematuhi standar Inclusionary Zoning yang diusulkan
- Proyek juga harus mengikuti standar efisiensi energi dalam Stretch Code yang baru
- Pemohon dianjurkan mempertahankan toko lantai dasar atau fungsi publik lainnya
- Proyek harus mulai dibangun paling lambat Oktober 2025
- Jika komitmen tidak dipenuhi, pajak yang telah dikurangi harus dibayarkan kembali
- Kota juga akan meminta pembayaran 2% saat properti dijual di masa depan untuk memulihkan pendapatan pajak yang dilepas seiring waktu
Tingkat kekosongan dan studi kelayakan konversi
- Menurut Downtown Revitalization Report yang dipublikasikan pada Oktober 2022, tingkat kekosongan kantor komersial setelah pandemi berada di sekitar 20%
- Para perencana kawasan Downtown telah beberapa kali berdiskusi dengan para pengembang untuk memahami minat terhadap konversi hunian dan jalur peningkatan pasokan perumahan di Downtown
- BPDA menugaskan HR&A Advisors Inc. menyusun laporan tentang potensi konversi kantor di Downtown Boston dan Financial District
- Hasil studi menunjukkan bahwa agar pengembang swasta dapat menuntaskan konversi hunian, kemitraan dengan pemerintah kota merupakan satu-satunya jalur yang layak secara finansial
- Studi ini dilakukan bersama inisiatif perencanaan Downtown milik BPDA, PLAN: Downtown, dan drafnya dijadwalkan dipublikasikan pada Agustus 2023
Agenda pertumbuhan Boston dan reformasi proses pembangunan
- Program ini mendukung tujuan PLAN: Downtown untuk meningkatkan pertumbuhan hunian di Downtown, menghidupkan kembali kawasan dengan kombinasi fungsi yang lebih beragam, serta melestarikan struktur kota bersejarah di pusat Boston
- Agenda pertumbuhan wali kota berfokus pada pencapaian tujuan Boston dalam ketahanan, keterjangkauan perumahan, dan kesetaraan
- Agenda tersebut mencakup pembentukan City Planning and Design Department yang beroperasi di bawah arahan Chief of Planning Arthur Jemison
- Juga termasuk penunjukan Katharine Lusk untuk memimpin Planning Advisory Council yang baru, dewan yang dibentuk untuk mengoordinasikan proses perencanaan di seluruh departemen kota
- Wali kota berjanji memperbarui zoning code Boston untuk menciptakan ribuan unit hunian tambahan di squares dan corridors, serta mereformasi proses Article 80 demi meningkatkan kecepatan dan kepastian pembangunan
1 komentar
Komentar Hacker News
Baru-baru ini ada episode menarik di OddLots yang membahas seseorang yang melakukan konversi kantor→hunian dan kompleksitasnya
Ini bagian yang sebelumnya tidak saya ketahui: katanya ada kasus ketika langit-langit/pelat lantai bangunan benar-benar dibobok untuk mengosongkan bagian tengah, sehingga pada dasarnya dibuat menjadi struktur berbentuk donat
Denah kantor dengan sistem pemanas, pendingin, dan ventilasi modern terlalu besar, sehingga saat diubah menjadi hunian, apartemennya mudah menjadi tidak menarik atau ilegal karena kekurangan jendela, jalur evakuasi, dan sebagainya; karena itu hal tersebut diperlukan
Tentu saja, jika mempertimbangkan struktur penopang, penempatan utilitas, dan lain-lain, ini hanya mungkin pada sebagian bangunan, dan katanya memang ada beberapa contoh yang sudah dilakukan
Episode itu membahas konversi 180 Water St dengan menambahkan atrium internal, dan bangunan ini juga muncul sebagai contoh dalam artikel NYT terbaru tentang sulitnya mengubah kantor menjadi hunian: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
Sulit membayangkan bahwa gedung perkantoran tinggi di pusat kota terlalu luas sehingga tidak bisa membagi lantainya menjadi 4 bagian, menempatkan 4 unit di tiap lantai, dan membuat setiap unit memiliki jendela di 50% keliling luar
Kita juga membangun McMansion lebih dari 10.000 kaki persegi, jadi sepertinya baru menjadi masalah jika satu lantai gedung tinggi sekitar 40.000 kaki persegi sampai pembeli enggan karena ukurannya
Blok kota standar di Manhattan katanya 237.000 kaki persegi, jadi jika bangunannya menempati satu blok penuh, itu jelas masalah besar, tetapi jadi penasaran berapa banyak gedung kantor yang biasanya muat dalam satu blok kota
Pelat lantai di SF umumnya kecil karena kecenderungan historis Planning Commission, dan saat itu digunakan ungkapan halus seperti “kami tidak ingin skyline seperti kotak sereal”
Jika melihat data sebenarnya [0], sebagian besar pelat lantai menara hunian di SF lebih besar daripada pelat lantai kantor di SF
[0]https://data.sfgov.org/Housing-and-Buildings/Map-of-Tall-Bui...
Saya tidak begitu paham mengapa satu area harus selalu digunakan hanya untuk satu tujuan
Ada artikel NYT dengan visualisasi yang sangat bagus tentang proses dan hambatan mengubah gedung kantor menjadi hunian: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
Saya curiga sebagian besar ini adalah penciptaan ketakutan, ketidakpastian, dan keraguan demi mengejar subsidi pembangunan
Seorang teman saya, profesor arsitektur yang belajar di bawah Gehry dan berspesialisasi dalam gedung tinggi serta arsitektur hunian/komersial, menilai ini tidak sulit secara teknis
Menurutnya, bangunan seperti ini dibangun dengan dropped ceiling dan modularitas dalam pikiran, sehingga membaginya menjadi ruang-ruang lebih kecil yang dilengkapi pipa dan fasilitas bukanlah tantangan besar
Kebanyakan memiliki jendela dari lantai sampai plafon yang mengelilingi pusat berupa bank lift, jadi klaim “tidak ada jendela” tampak konyol di permukaan
Kira-kira ada meja 5 m, lalu ruang berjalan sekitar 3 m di sekeliling core yang berisi lift, tangga darurat, dan ruang rapat
Namun tinggi plafon bisa menjadi hambatan. Apartemen biasa 2,7 m, dan 3 m sudah termasuk tinggi premium, sedangkan kantor itu plafonnya setidaknya 3,5 m untuk menyerap kebisingan ruang terbuka
Saya sangat meragukan bahwa kebijakan terbaik bagi penghuni kota dalam jangka panjang adalah mengurangi ruang hijau dan cahaya alami lebih jauh
Hal seperti ini membutuhkan keseimbangan yang cermat
Hunian membantu menghidupkan distrik bisnis yang monoton dan menambah pasokan rumah, tetapi di sisi lain, begitu lahan perkantoran hilang, biasanya hilang untuk selamanya
Jika kepemilikan terpecah ke banyak pihak, hampir mustahil mengubah hunian kembali menjadi kantor, dan meski pasar perkantoran terpukul keras oleh kerja dari rumah/kerja jarak jauh, tren besar selama 100 tahun terakhir adalah semakin banyak pekerjaan terkonsentrasi di semakin sedikit distrik perkantoran besar
Sydney di Australia adalah contoh yang bagus. 10–20 tahun lalu mereka memperkenalkan bonus luas lantai untuk hunian, dan kotanya menjadi lebih baik
Sebelum Covid, mereka hampir kekurangan lahan perkantoran untuk mengejar permintaan, sehingga sempat ingin mematikan mekanisme ini, dan sekarang sedang berhenti sejenak untuk melihat bagaimana merespons lingkungan baru
Sekarang bahkan ada kerja dari rumah, jadi tampaknya lebih masuk akal untuk menyebarkan kantor ke ruang kerja bersama per wilayah, dan pada akhirnya mencampur serta menautkan hunian dengan pekerjaan
Sejauh yang saya pahami, zonasi di AS benar-benar aneh
Jika unit apartemen memenuhi standar bangunan kantor, unit itu bisa disertifikasi untuk pendaftaran usaha
Kadang ada juga renovasi yang menggabungkan 2–3 apartemen menjadi kantor yang lebih besar
Jadi lahan kantor mungkin tidak hilang selamanya, dan jika hukum Chicago mengizinkan, bisa dialihkan untuk usaha kecil
Persoalannya apakah kerja jarak jauh hanya memperlambat laju pertumbuhan permintaan ruang kantor, sehingga masih ada ruang untuk membangun ruang kantor baru, atau justru membalikkan tren itu sampai tingkat tertentu
Tidak bisakah dibuat mixed-use?
Tidak perlu khawatir. Mereka akan membangunnya lagi. Selalu dibangun lagi
Ironisnya, sekarang kita bisa kerja dari rumah di bekas kantor tempat kerja dulu
Mereka ingin kita kembali ke kantor, jadi pada akhirnya memang begitu jadinya
Saya terbangun berkeringat karena takut terlambat standup
Ini penggunaan waktu dan sumber daya yang keliru
Solusi yang jauh lebih baik dalam jangka panjang, dan mungkin lebih murah, adalah melonggarkan regulasi zonasi Boston yang berlebihan sehingga hambatan yang melarang pembangunan sebagian besar apartemen baru bisa diturunkan
Membangun apartemen baru dalam jumlah besar di pusat kota dan dekat pusat kota juga punya efek tambahan meningkatkan permintaan atas ruang kantor pusat kota yang sudah ada
Pendapatan pajak kota juga naik, dan perjalanan komuter yang singkat baik untuk lingkungan maupun kualitas hidup
Jika bisa menghadirkan ratusan unit ke pasar yang kekurangan pasokan dan mahal, itu tidak terlihat seperti buang-buang waktu
Kalimat terakhir artikel itu juga berbunyi: “Wali kota juga berjanji memperbarui peraturan zonasi Boston untuk menciptakan ribuan unit hunian tambahan di alun-alun dan koridor utama Boston, serta mereformasi proses Article 80 guna meningkatkan kecepatan dan prediktabilitas pembangunan”
Menurut saya ini arah yang sangat bagus. Boston sangat membutuhkan lebih banyak hunian
Sekalian saja kalau bisa anggaran T juga dinaikkan
Misalnya, mereka membangun rel di permukaan dengan harga setara kereta bawah tanah
Setara dengan SF dan Manhattan, dan di beberapa area bahkan lebih mahal
Pacar saya berasal dari NYC, jadi kami berdua suka kota itu dan sering berkunjung, dan kami sangat terkejut karena Boston sering kali lebih mahal daripada NYC meski kotanya jauh lebih kecil
Kota-kota besar di AS benar-benar penuh teka-teki
[0]https://data.boston.gov/dataset/revenue-budget
Pekerjaan pertama saya setelah lulus kuliah adalah di perusahaan dot-com bernama ZEFER, dan mereka memakai dua lantai bangunan loft di Beach St, kawasan bengkel kulit lama di Boston, dengan sangat keren
Setelah beberapa tahun tidak ke Boston, Oktober lalu saya menginap di hotel di dekat sana, dan suatu malam melewati depan bekas kantor itu; sekarang sudah menjadi kondominium mewah
Pasti harganya sangat mahal. Saya sangat menyukai lingkungan itu, dan saat berjalan-jalan saya melihat banyak ruang komersial kosong
Akan sangat menyenangkan jika tempat itu kembali ramai oleh orang. Bagian kota itu indah, dan saya berharap banyak orang bisa tinggal di sana dengan harga yang masuk akal
Membingungkan. Mengapa program seperti ini diperlukan? Permintaan kantor menurun dan permintaan hunian terus naik; kalau pemilik gedung memegang ruang kosong, bukankah kondisi pasar saja sudah memberi insentif untuk mengalihfungsikannya menjadi hunian?
Saya tidak mengerti mengapa kota harus memberi subsidi kepada pemilik properti
Dalam praktiknya, karena aturan zonasi, banyak—atau bahkan sebagian besar—gedung bahkan tidak bisa dikonversi
Apakah Anda mau tinggal di apartemen selebar 15 kaki dan sedalam 50 kaki? Rasanya tidak. Karena itu sebagian besar gedung kantor tidak cocok
Sistem mekanikal, perpipaan, dan listrik semuanya harus dikerjakan ulang, dan seluruh gedung harus difinishing ulang
Secara harfiah lebih murah membangun baru daripada menanggung mimpi buruk mengubah kantor
Saya bekerja di properti komersial, dan di setiap transaksi kantor→hunian multi-keluarga yang saya lihat, pengembang punya kisah perang; biaya per unit 40–100% lebih mahal dibanding apartemen lain
Gedung kantor itu seperti penyakit menular. Bisa saja dibiarkan mati, tetapi jika bangunan hantu bertambah di lingkungan kota infill pusat kota, penyakit itu menyebar
Restoran dan bisnis sekitar yang bergantung pada lalu lintas pekerja kantoran akan mati, dan kita akan melihat lebih banyak kekacauan, tunawisma, dan kejahatan
Agar pasar swasta mau menanggung risiko konversi seperti ini, nilai banyak aset kantor harus turun sampai nol
Perlu diingat juga bahwa suku bunga pinjaman konstruksi hampir 10%, dan imbal hasil ekuitas harus lebih tinggi dari itu
Saya bukan ahli, tetapi selain membuat denah baru, setahu saya perpipaan dan listrik hampir semuanya harus dikerjakan ulang, dan di banyak wilayah aturan pintu keluar darurat juga berbeda tergantung jenis bangunan
Dalam beberapa kasus, mungkin lebih murah merobohkan seluruh gedung dan membangunnya kembali dari awal
Kalau pada akhirnya tetap rugi, sepertinya banyak pemilik akan memilih bertahan dengan masalah yang sudah mereka kenal sambil menunggu pemulihan ajaib
Program ini tampaknya memberi insentif pajak untuk mengimbangi biaya konversi, sehingga pemilik gedung jauh lebih mudah mencapai titik impas setelah konversi
Pemilik properti adalah parasit ekonomi yang hampir tidak memberi nilai bagi perekonomian yang lebih luas
Saya berharap kota-kota mulai menggunakan hak eminent domain dan mengambil alih properti-properti itu. Tidak akan ada waktu yang lebih baik daripada sekarang
Bukan hanya Boston; semua kota yang kelebihan ruang kantor membutuhkan lebih banyak pemikiran kreatif seperti ini
Di Amerika Utara, ini mencakup NYC, San Francisco, Toronto, Winnipeg, dan lainnya
Tentu saja masalahnya ada pada detail, tetapi insentif seperti ini benar-benar bisa membantu mendorong pergerakan ke arah yang tepat
Jika ada pihak yang menang karena ini, pasti ada juga pihak yang kalah jika tidak bergerak
Di kota seperti Boston, ini benar-benar bisa berhasil. Bahkan di AS, kasusnya hampir unik
Banyak bangunan lama bertingkat rendah dan menengah di pusat kota kemungkinan besar sejak awal memang untuk hunian
Kota-kota di pesisir timur jelas lebih mudah. Faktor penentu utama saat mengubah gedung kantor menjadi hunian adalah jarak antara inti bangunan dan dinding luar agar tiap unit memiliki cukup jendela
Kalau gedung kantor itu dibangun sebelum lampu listrik muncul, umumnya akan baik-baik saja, jadi tempat seperti Philadelphia juga punya banyak peluang