Konversi Gedung Perkantoran Menjadi Apartemen, Solusi Revitalisasi Pusat Kota?

• Setelah pandemi, kerja jarak jauh dan turunnya jumlah pejalan kaki di pusat kota terjadi bersamaan sehingga kantor kosong bertambah; di New York, kekurangan hunian juga membuat solusi mengubah kantor menjadi apartemen semakin disorot
• Metro Loft Management milik Nathan Berman telah mengonversi 8 menara perkantoran Manhattan menjadi apartemen sewa sejak 1997, menyediakan sekitar 5.000 unit, dan bekas kantor pusat Pfizer di East 42nd Street juga akan diubah menjadi sekitar 1.500 unit
• Jumlah pejalan kaki di pusat kota 52 metropolitan besar AS rata-rata turun 26% sejak 2019; di New York pun sekitar 22% kantor, atau 100 juta kaki persegi, kosong selama 3 tahun terakhir, sementara tingkat kekosongan apartemen turun hingga 1,4%
• Proyek 55 Broad Street mengubah menara kantor 30 lantai yang dibangun pada 1967 menjadi 571 unit, dengan merombak ulang ruang melalui pengurangan lift, konversi lantai mekanikal menjadi lantai hunian, menjadikan ruang tanpa jendela sebagai home office, serta memperluas fasilitas di basement
• Konversi dapat mengurangi kekosongan dan emisi karbon, tetapi terbatas untuk menyerap seluruh luas perkantoran; meski populasi FiDi meningkat menjadi lebih dari 30.000 orang, masalah hunian sementara dan fasilitas tertutup masih tersisa

---

Cara pengembang memecah menara kantor lama

• Nathan Berman adalah pengembang properti di New York City yang berfokus pada konversi bangunan lama, alih-alih membangun gedung baru dari nol
• Pada 2017, ia mengubah 443 Greenwich Street di Tribeca, bekas gudang dan tempat penjilidan buku tahun 1883, menjadi kondominium mewah; Harry Styles dan Jake Gyllenhaal juga memiliki apartemen di sana
• Bidang yang lebih menarik bagi Berman adalah membagi menara perkantoran besar yang menua menjadi kompleks apartemen sewa yang didominasi studio dan unit dua kamar
• Metro Loft Management telah mengonversi 8 menara perkantoran Manhattan menjadi apartemen sewa sejak 1997, menyediakan sekitar 5.000 unit
• Bekas kantor pusat Pfizer di East 42nd Street akan direkonfigurasi menjadi sekitar 1.500 unit, dan merupakan proyek konversi terbesar di AS sejauh ini
• Arsitek Avinash Malhotra bercanda bahwa sebuah menara kantor bisa dipecah menjadi ratusan unit kecil seperti hotel, menyebut pekerjaan ini “permukiman kumuh untuk orang kaya”

Titik temu kekosongan kantor dan krisis hunian

• Setelah COVID-19, preferensi kerja jarak jauh meningkat di kalangan pekerja kerah putih, dan banyak karyawan tetap memilih bekerja jarak jauh meski sudah bisa kembali ke kantor
• Kantor di seluruh AS hanya terisi sekitar 50%, dan sejak 2019 jumlah pejalan kaki di pusat kota 52 metropolitan besar AS rata-rata turun 26%
• Jika pekerja tidak mengisi kantor-kantor pusat kota, toko dan restoran yang melayani mereka akan tutup, dan pusat kota yang layanannya makin berkurang dapat terperosok ke dalam doom loop yang makin kosong
• A.T. & T. Tower di St. Louis dijual seharga 205 juta dolar pada 2006, tetapi baru-baru ini dilepas seharga 3,6 juta dolar
• Pemulihan New York relatif kuat, tetapi banyak menara di Manhattan sangat kosong terutama pada hari Senin dan Jumat
  • Jumlah pejalan kaki di Wall Street pulih hingga 80% dari level sebelum pandemi
  • Sewa kantor besar di New York bisa melampaui 300 dolar per kaki persegi
  • Penyewa utama di lower Manhattan seperti Spotify dan Meta mengurangi luas yang digunakan dan mengosongkan sebagian lantai
  • Selama 3 tahun terakhir, sekitar 22% kantor New York, atau 100 juta kaki persegi, tidak tersewa; ini setara dengan sekitar 35 Empire State Building
• Sebaliknya, tingkat kekosongan apartemen di New York berada di 1,4%, level terendah dalam 50 tahun
• Berman menilai budaya, keberagaman, bisnis, teknologi, kedokteran, dan pendidikan New York terkumpul di satu pulau, dan anak muda tidak hanya ingin melakukan Zoom dari dalam hutan
• Namun, ia mengatakan konversi kantor bukan solusi serba bisa untuk pasar properti New York; bahkan menyerap 20% dari total luas perkantoran pun sudah merupakan skenario optimistis

Proses mengubah 55 Broad Street menjadi 571 unit

• 55 Broad Street adalah menara perkantoran 30 lantai yang dirancang Emery Roth & Sons pada 1967, dan Berman sedang mengonversi gedung ini menjadi 571 unit
• Saat dikunjungi, sebagian penyewa kantor masih bertahan, dan 5 lantai masih menampung perusahaan
• Pintu putar, dinding marmer putih, pencahayaan tajam, dan meja keamanan panjang di lobi lama akan diubah menjadi konfigurasi yang lebih menyerupai bangunan hunian
  • Pintu ayun
  • Pencahayaan yang diredupkan
  • Dinding panel kayu
  • Perapian
  • Sofa
  • Tangga lebar menuju fasilitas basement
• 55 Broad Street pernah menjadi lokasi Goldman Sachs, Drexel Burnham Lambert, hub teknologi pada 1990-an, mengalami kekosongan setelah dot-com bust, lalu rencana bangunan pengganti pada 2014 gagal; pada Juli 2023, keluarga Rudin menilai gedung ini tidak punya masa depan sebagai menara kantor
• Harga penjualan adalah 172,5 juta dolar, pinjaman konstruksi 220 juta dolar, dan total biaya proyek hampir 400 juta dolar
  • Berman mengatakan menggantinya dengan bangunan baru akan menelan biaya jauh di atas 600 juta dolar
  • Ia memperkirakan upgrade untuk menarik penyewa kantor baru akan memerlukan sekitar 80 juta dolar
  • Karena reformasi zonasi yang berlaku, jika membangun menara baru dengan ketinggian yang sama, kemungkinan sekitar 20% luas yang dapat disewakan akan hilang
• Pekerjaan awal dimulai dengan pembongkaran interior total, melepas semua lampu fluoresen, plafon gantung PVC, serta drywall yang memisahkan kantor, toilet, dan ruang perlengkapan kebersihan
• Gedung kantor membutuhkan lebih banyak lift daripada apartemen, sehingga di 55 Broad Street akan dibongkar 5 lift
• Empat bulan setelah transaksi ditutup, lantai 13 sudah mulai berubah seperti kompleks apartemen baru, dengan drywall berlapis glasir ungu tahan jamur dan rel logam untuk menentukan posisi dinding baru

Kendala mengubah denah yang dalam dan gelap menjadi ruang hunian

• Bangunan sebelum perang relatif mudah dikonversi karena memiliki lantai yang sempit dan kecil, halaman dalam atau shaft ventilasi, setback yang bisa diubah menjadi teras, serta lift yang terasa seperti hunian
• Bangunan pascaperang seperti 55 Broad Street terkendala interior yang dalam, plafon rendah, dan daya tarik fasad yang kurang
• Shaft lift yang tersisa diubah menjadi chute sampah atau ruang foyer untuk sebagian apartemen, memanfaatkan kembali struktur kantor lama untuk hunian
• Lantai mekanikal setinggi 2 lantai di 55 Broad Street akan diubah menjadi 2 lantai apartemen, dan penghuni akan memiliki unit HVAC kecil bergaya motel di bawah sebagian jendela
  • Unit ini memakan lebih sedikit ruang dibanding sistem lama
  • Efisiensi energinya lebih tinggi
  • Mengurangi biaya memasang ribuan kaki pipa ke lantai beton
  • Berman mengatakan 55 Broad Street akan menjadi gedung apartemen listrik tanpa emisi pertama di Manhattan
• Menurut makalah National Bureau of Economic Research, mengubah gedung kantor tua menjadi apartemen dapat meningkatkan efisiensi energi hingga 80%
• Menurut laporan Arup Group, konversi menara kantor Manhattan rata-rata menghasilkan kurang dari separuh emisi karbon dibanding membangun baru
• Berman memperkirakan, sementara sewa bulanan studio di gedung baru lower Manhattan jauh melampaui 4.000 dolar, unit serupa di 55 Broad Street akan sekitar 3.500 dolar
• Dengan asumsi penyewa muda terbiasa dengan tata letak ala jaringan hotel, satu jendela di sisi kamar tidur, kamar mandi dan dapur tanpa sinar matahari, serta dapur kecil diperlakukan sebagai elemen yang masih dapat diterima
• Ruang tanpa jendela disebut “home offices”, tetapi banyak di antaranya bisa digunakan sebagai kamar tidur
  • Di New York City, setiap kamar tidur harus memiliki jendela yang bisa dibuka, sehingga secara teknis hal itu dilarang
  • Dalam iklan properti, unit one-bedroom dengan kantor tanpa jendela kadang disebut “convertible two-bedroom”

Perubahan dan batasan FiDi yang dibentuk fasilitas

• Arsitek 55 Broad Street adalah John Cetra dan Nancy J. Ruddy, dan ini merupakan proyek keenam mereka bersama Berman
• Cetra dan Ruddy merancang agar saat pintu dibuka, cahaya terlihat dari sebanyak mungkin apartemen, dan menilai bentuk menara kantor membuat setiap unit memiliki proporsi dan sudut yang berbeda
• Salah satu fitur umum di 55 Broad Street adalah mesin cuci dan pengering, sementara ruang bersama di basement akan digunakan untuk fasilitas tempat penghuni bertemu, bukan ruang laundry besar
• Ruddy mengatakan apartemen kecil menciptakan permintaan fasilitas, dan fasilitas pada gilirannya membuat orang menerima apartemen kecil; ia menyebutnya “amenities war”
  • Gedung-gedung konversi di Financial District mengikuti tren menyediakan ruang coworking, gym, dan sofa empuk
  • Di atap 55 Broad Street direncanakan kolam renang 11×45 kaki, kursi dek menghadap timur, batas semak, serta ruang kerja indoor dan outdoor
• Berman telah mengubah 20 Broad Street, 63 Wall Street, 67 Wall Street, dan 180 Water Street menjadi gedung apartemen, dan 25 Water Street juga sedang menjalani konversi menjadi 1.300 unit
• Bangunan yang mudah dikonversi terkonsentrasi pada bangunan sebelum tahun tertentu
  • Di bawah Murray Street: bangunan sebelum 1977
  • Wilayah Manhattan lainnya: bangunan sebelum 1961
  • Bangunan seperti ini dapat dikonversi tanpa izin pengecualian khusus
• Usulan perubahan zonasi yang didukung Mayor Eric Adams akan mengizinkan konversi semua bangunan di New York yang dibangun sebelum 1990, dan dapat menambahkan ukuran yang mendekati total luas perkantoran Philadelphia ke kumpulan apartemen potensial
• Di FiDi, hanya 833 orang tinggal di selatan Chambers Street pada 1970, tetapi kini lebih dari 30.000 orang tinggal di sana
• Area ini menjadi lebih hidup dibanding dulu, seperti deretan restoran Stone Street, Whole Foods, dan sekitar “Fearless Girl” yang ramai turis, tetapi masih ada masalah kurangnya taman, tingginya proporsi penghuni sementara, serta fasilitas di dalam gedung yang menggantikan bisnis jalanan
• Berman memperkirakan dulu lebih dari separuh penyewanya berbagi unit dengan teman sekamar, tetapi di 55 Broad Street proporsi itu akan mendekati sekitar 15%, yang ia lihat sebagai sinyal masuknya keluarga
• Di 180 Water Street, ruang Ping-Pong diubah menjadi area bermain anak, dan Berman mengatakan ada 60 anak di gedung itu

[GN⁺]

Komentar Hacker News

• Aneh bahwa Kansas City hampir tidak disebut dalam topik ini. Dari 1970-an hingga awal 2010-an, pusat kotanya terjebak dalam siklus buruk serupa: kriminalitas, kurangnya pembangunan, dan bangunan bersejarah yang menua; 75% penduduk wilayah metropolitannya tinggal di pinggiran kota, hanya datang untuk bekerja lalu langsung pergi
  Sekitar 2012, redevelopment kota mulai berjalan serius, dengan transportasi umum gratis, ritel, acara distrik seni, stadion baru, dan terutama konversi besar-besaran dari kantor ke hunian. Fidelity Tower 909 Walnut yang bersejarah(https://en.wikipedia.org/wiki/909_Walnut), gedung 35 lantai yang hampir 10 tahun kosong, menjadi hunian 159 unit, dan Power & Light Building(https://en.wikipedia.org/wiki/Kansas_City_Power_and_Light_Bu...) yang sebagian besar kosong hampir 20 tahun juga diisi hampir 300 unit hunian
  Ketika saya sendiri tinggal di Commerce Tower 30 lantai(https://en.wikipedia.org/wiki/Commerce_Tower), unit 1 kamar tidur seluas 750 kaki persegi di lantai 14 sekitar 1.100 dolar per bulan, dan hanya 10 menit berjalan kaki ke kantor, jadi sangat bagus. Jika ada kemauan di tingkat kota, konversi seperti ini sudah terbukti; setelah tinggal 4 tahun di SF, saya yakin ini bukan masalah ekonomi, melainkan masalah kebijakan

  • Itu berbeda dari siklus buruk yang dibahas di teks asli. Siklus buruk dalam teks asli adalah struktur ketika permintaan kantor menurun karena kerja jarak jauh, lalu toko dan restoran yang melayani pekerja pusat kota tutup, sehingga kawasan itu makin kosong
    Selain itu, jika melihat teks asli dan sumber lain, bangunan lama lebih mudah dikonversi karena luas lantainya kecil sehingga lebih mudah memberi jendela untuk setiap apartemen. Di banyak wilayah, jendela juga merupakan persyaratan hukum
  • Dari sudut pandang orang Eropa, Amerika Serikat begitu besar sehingga saya terus terkejut bahwa bahkan kota kelas tiga yang hampir tidak pernah terdengar pun cukup besar untuk memiliki pusat kota penuh pencakar langit. Rasanya seperti mencari kota kecil di India lalu mendapati populasinya jutaan orang
    https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/79/Ka...
  • Setahu saya Kansas City masih cukup bermasalah dari sisi kriminalitas, jadi terima kasih sudah menunjukkan perubahan positifnya. Khususnya transportasi umum gratis itu mengejutkan dan mengesankan
    Saya pernah mengalaminya di Estonia, dan jika mempertimbangkan biaya pemeriksaan tiket serta pemungutan tarif, ditambah manfaat peningkatan penggunaan transportasi umum, itu ide yang sangat bagus
    https://realestate.usnews.com/places/rankings/most-dangerous...
  • Di Eropa, konversi seperti ini sudah dilakukan cukup lama, dan banyak pabrik atau bangunan dengan fungsi lain dari 100 tahun lalu kini menjadi apartemen
    Menurut saya yang benar-benar sulit adalah mengubah blok perkantoran modern menjadi hunian. Biasanya floor plate-nya terlalu besar, sekitar 10.000–40.000 kaki persegi, sehingga kekurangan cahaya alami, dan untuk memastikan akses ke jendela, denah apartemennya menjadi sangat tidak praktis. Tinggi plafon, beban lantai, dan lokasinya juga sering tidak cocok untuk penggunaan selain kantor
  • Saya mengikuti redevelopment West Bottoms dengan menarik. Pada 1980–90-an, bahkan jika bermain petak umpet pada malam hari di Bottoms sekitar 12th Street Bridge, kita tidak akan bertemu siapa pun, dan orang-orang takut ke sana pada malam hari
    Itu kawasan lengang dengan bangunan bata tinggi terbengkalai dari era 1900-an dan gang-gang tanah, jadi menakjubkan melihat kini bisnis-bisnis kecil masuk blok demi blok dan mengubahnya menjadi tempat yang cukup bagus. Masalah seperti pembersihan kontaminasi tanah mungkin tidak mungkin diselesaikan tanpa dukungan warga, tetapi kebijakan dan harga rendah tampaknya bekerja bersama menciptakan perubahan arah

• Pandangan umum adalah hanya gedung kantor tertentu yang bisa dialihfungsikan menjadi hunian. Kedalaman dan bentuk gedung itu penting, dan banyak gedung kantor terlalu dalam sehingga menghasilkan banyak kamar dan ruang tanpa jendela atau cahaya alami
  Wilayah DC cukup berhasil melakukan konversi, dan banyak gedung menengah cocok untuk itu. Namun gedung menengah yang sangat lebar tidak cocok. Meski begitu, mungkin kita bisa mematahkan anggapan umum tentang konversi gedung yang lebih dalam dan memikirkan cara baru untuk memanfaatkan ruang interior yang jauh di dalam

  • Jika gedung bisa dibeli cukup murah, pandangan umum bisa diabaikan. Dulu saya pernah melihat gedung gudang tua yang diubah menjadi hunian; pelat lantainya sangat besar, unit-unit kondominium dibuat di bagian tepi dengan koridor, lalu bagian dalamnya dibagi menjadi ruang gudang
    Setiap kondominium memiliki ruang di seberang koridor, dan orang-orang mengubahnya menjadi kantor, ruang permainan, bengkel kerja, ruang bermain anak, teater, dan sebagainya. Karena bukan “ruang tinggal”, kekhawatiran soal kebisingan lebih kecil dan pajak propertinya juga lebih rendah. Ruang itu tidak bisa dijual dengan memasukkannya ke harga sebagai ruang tinggal, tetapi pada akhirnya, jika membeli gedung cukup murah, apa pun jadi mungkin
  • Dari sudut pandang orang yang menghabiskan ratusan dolar untuk tirai blackout dan menempelkan lakban isolasi pada semua LED di rumah, saya dengan senang hati mau tinggal di apartemen yang beberapa kamarnya tidak memiliki cahaya alami. Saya paham kamar tidur harus punya jendela agar pemadam kebakaran bisa mengeluarkan orang saat terjadi kebakaran, tetapi secara pribadi saya kebanyakan tidak menyukai kebisingan dan cahaya
    Dalam hunian pun ada banyak ruang yang bisa dipakai tanpa cahaya alami. Ruang film, kamar tidur kalau boleh mengabaikan hukum, ruang untuk printer 3D dan aktivitas maker, dan sebagainya. Jika itu ruang yang tidak diinginkan orang lain, saya ingin membelinya dengan harga diskon
  • Ada artikel dengan visualisasi bagus tentang cara pengembang menggali bagian tengah gedung kantor daur ulang untuk membuat kolom cahaya alami. Di beberapa yurisdiksi, luas yang hilang seperti ini bahkan bisa dipulihkan dengan menambah bangunan baru di atas gedung: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
  • Untuk gedung yang lebih dalam, bagaimana jika satu lantai dari setiap dua lantai dihapus agar semua apartemen memiliki langit-langit loft? Dengan begitu cahaya dari jendela atas bisa masuk lebih jauh ke pusat gedung, dan ruang seperti kamar mandi atau home office dengan langit-langit rendah serta skylight juga bisa dibuat
  • Tidak seluruh gedung harus langsung menjadi hunian. Misalnya, ruang seperti toko ritel kecil, ruang komputer, perpustakaan alat, lintasan indoor, atau gym juga sepenuhnya bisa dibayangkan

• Beberapa bulan lalu, podcast Odd Lots dari Bloomberg membahas topik ini. Isinya, kota besar seperti New York menghadapi dua masalah—kekurangan rumah dan kantor yang kosong atau kurang digunakan—sehingga mengubah kantor menjadi rumah tampak seperti solusi yang jelas, tetapi dalam praktiknya sangat sulit karena zonasi, pembiayaan, dan operasional konstruksi semuanya harus tepat
  Bersama Joey Chilelli dari Vanbarton Group, mereka membahas syarat yang diperlukan untuk benar-benar menjalankan konversi yang rumit, dari sudut pandang pihak yang sudah mengerjakan proyek seperti ini selama 10 tahun sejak sebelum pandemi
  https://omny.fm/shows/odd-lots/what-it-really-takes-to-conve...
  https://www.youtube.com/watch?v=HNkLcD3PKyk

  • Di sebelah selatan Prospect Park, tepat di dekat tempat saya tinggal, saya melihat contoh konversi sekitar 2019. Sebuah gedung kantor berbentuk kotak diubah menjadi gedung hunian dan disewakan dengan sangat cepat
    Karena bukan menara, konversinya relatif mudah, dan khususnya jendela besar yang menghadap taman tampaknya menjadi daya tarik. Namun lokasinya bukan Manhattan melainkan Brooklyn, dan blok di sekitarnya juga kawasan hunian
  • Saya pernah melihat satu contoh kantor komersial yang berhasil diubah menjadi apartemen atau kondominium. Seingat saya, gedung yang dibangun pada 1986 itu sempat kosong cukup lama, dan perusahaan yang membelinya bisa mendapatkannya dengan sangat murah sehingga proyeknya menguntungkan
    Tata letak dan strukturnya sangat cocok untuk konversi. Ironisnya, pengembangnya bangkrut saat keruntuhan pasar perumahan 2008, dan konversi lain yang mereka rencanakan juga batal. Cloud 9 Sky Flats: https://www.homes.com/building/cloud-9-at-sky-flats-minneton...
    Artikel listing terbaru: https://www.startribune.com/corporate-office-turned-condo-in...

• Selalu tampak jelas bagi saya bahwa gedung kantor dan apartemen seharusnya bercampur. Membagi hunian, belanja, dan kantor ke zona yang berbeda terasa sangat tidak masuk akal
  Tempat tinggal saya tidak seperti itu, jadi dari rumah ke kantor bisa ditempuh dengan berjalan kaki kurang dari 15 menit, dan supermarket, kolam renang, hutan, universitas, serta hampir semua kebutuhan hidup juga dekat

  • Di Oslo, gedung campuran Vertikalen baru-baru ini resmi dibuka. Lantai pertama berisi kafetaria dan restoran, beberapa lantai di atasnya kantor, dan seluruh bagian atas sisanya adalah apartemen hunian
    Eksteriornya mungkin kontroversial, tetapi gagasan penggunaan campurannya menarik. Tidak banyak gedung seperti itu di sini, jadi saya penasaran bagaimana perkembangannya nanti
    https://www.archdaily.com/1016072/vertikal-nydalen-snohetta
    https://vertikalnydalen.no/
  • Benar. Saya dengar ini pada dasarnya adalah area lain dari ketidakselarasan insentif. Pada tingkat proyek individual, kantor lebih murah dibangun, kekhawatiran perizinannya lebih sedikit, dan pengelolaannya juga lebih murah karena cukup berurusan dengan beberapa pelanggan komersial besar alih-alih ratusan penyewa
    Dari sisi kota, jika kapasitas seperti sekolah sedang ketat, kantor juga bisa lebih disukai. Namun jika semua orang melakukan itu, kota menjadi tidak menarik dan terlalu terekspos pada kesehatan ekonomi beberapa perusahaan atau industri
  • Pemisahan terjadi secara alami, dan menurut saya efisiensi mendorongnya. Lingkungan yang dibutuhkan untuk memaksimalkan kerja dan lingkungan yang memaksimalkan waktu luang sering kali bertentangan

• Masalah besar dalam konversi adalah perpipaan, yakni dapur dan kamar mandi. Sering kali satu lantai kantor hanya memiliki satu area toilet dan satu dapur kecil.
  Jika lantai yang sama dijadikan apartemen, bisa ada lebih dari 10 unit, sehingga diperlukan 10 kali lebih banyak pipa kamar mandi dan dapur yang sebelumnya tidak ada. Pipa pasokan air dan pembuangan yang mampu menangani peningkatan pasokan air dan volume limbah juga diperlukan.

  • Kantor saya adalah gudang di atas slab tanah yang diubah menjadi kantor, laboratorium, dan aula manufaktur. Awalnya hanya ada satu ruangan dengan satu kloset di sudut, tetapi lewat tindakan revolusioner berupa memasang PEX dan menggali trench saluran limbah pada slab, kami memasang 8 toilet berkabin.
    Di gedung tinggi pun hal yang sama bukan masalah besar. Alih-alih menggali trench, cukup membuat lubang di lantai lalu menjalankan pipa dan ventilasi melalui ruang di dalam plafon; bahkan bisa lebih mudah. Listrik dan pasokan air juga bukan masalah besar, karena ruang komersial hampir selalu memakai daya lebih besar daripada hunian, apalagi jika ada pekerja yang sangat langka yang memakai komputer dan mesin fotokopi. Di gedung dengan listrik 3 fase yang besar, satu orang menonton Netflix dan memakai microwave di ruang yang dulu ditempati 12 karyawan adalah waktu istirahat bagi transformator.
  • Ini bukan hanya perpipaan yang jelas untuk memasok air panas dan dingin serta membuang air limbah. Semua saluran pembuangan juga membutuhkan pipa ventilasi, dan banyak pekerjaan listrik juga diperlukan untuk pemanas air serta kebutuhan dayanya.
  • Tinggal membangun dinding tambahan di dalam ruangan dan memasang pipa tambahan yang dicabang dari pipa eksisting sesuai kebutuhan. Ruang memang berkurang, tetapi setidaknya sepertinya hunian yang memenuhi aturan bisa dibuat.
  • Peraturan bangunan umum dan kode kebakaran bisa jadi masalah yang lebih besar. Perpipaan mungkin bisa diselesaikan, tetapi memenuhi kode bangunan kemungkinan merupakan tantangan yang lebih besar.
  • Di TikTok NYC saya sering melihat “apartemen” yang tidak punya kamar mandi layak dan hanya memiliki wastafel kecil, pada dasarnya hanya satu kamar.

• Argumen artikel aslinya bukan tentang “pusat kota” di seluruh negeri, melainkan tentang pengembang tertentu di NYC. Bangunan lama tidak dikenai standar yang sama seperti bangunan baru, sehingga ada lebih banyak ruang yang bisa dimanfaatkan.
  Karena reformasi zonasi, bangunan baru yang mendominasi jalan-jalan Manhattan seperti menara raksasa era pascaperang kini tidak lagi diizinkan. Jika membangun menara baru setinggi 55 Broad, kemungkinan harus mengorbankan 20% luas yang bisa disewakan.
  Segmen penyewa yang dituju tidak terlalu memedulikan ruang tanpa jendela. New York adalah tempat anak muda ambisius datang untuk memulai karier, dan mereka adalah sasaran ideal untuk konversi bergaya hotel, yang paling cocok dengan menara kantor. Mereka terbiasa dengan denah ala jaringan hotel, yakni satu jendela di samping tempat tidur, sehingga tidak butuh cahaya matahari di kamar mandi dan dapur, dan dapurnya pun boleh kecil. Berman mengatakan, “basis pelanggan kami tidak memasak,” dan menyebut ruangan lain tanpa jendela sebagai “home office”.
  Arsitek Avinash Malhotra, yang terlibat dalam beberapa konversi, mengatakan satu menara kantor bisa dipecah menjadi ratusan unit kecil seperti hotel, dan berkata, “Kami memang tidak membuat perumahan untuk tunawisma, tetapi di antara staf kami bercanda bahwa kami sedang membuat permukiman kumuh untuk orang kaya.”

• Benar, tetapi juga tidak sepenuhnya. Banyak hunian baru bisa menghidupkan pusat kota, tetapi cukup bangun gedung hunian baru saja. Itu juga tidak jauh lebih mahal.
  Kantor yang ada bisa tetap digunakan sebagai properti komersial, dan penghuni baru dapat menciptakan permintaan untuk itu. Jika bekerja bersama, ini akan menciptakan pusat kota yang hidup, nyaman untuk berjalan kaki, dan tidak memerlukan komuter dengan mobil. Yang saat ini menghalangi hal ini adalah aturan zonasi yang melarang sebagian besar hunian baru.

  • Jika pusat kota sudah penuh dengan menara komersial, hal itu menjadi kurang memungkinkan. Memang masih bisa melakukan perubahan zonasi tambahan pada lahan yang tersisa dan membangun menara, tetapi tidak ada jaminan itu akan mengisi kantor kosong yang sudah ada.
  • Banyak kota tidak lagi memiliki banyak lahan kosong di pusat kota. Ditambah kerja dari rumah untuk pekerjaan kantoran tradisional, ruang kantor menjadi jauh lebih banyak daripada yang dibutuhkan, dan muncul tekanan untuk mencari fungsi bagi gedung-gedung ini sebelum pasar properti perkantoran benar-benar ambruk.
  • Ini mengabaikan fakta bahwa jika fungsi komersial kota dihapus, banyak unsur yang membentuk budaya yang hidup juga ikut hilang. Jika bukan tempat orang mencari uang, berusaha, dan menjadi sesuatu, tempat itu akan lebih mendekati mode pemeliharaan seperti komunitas pensiunan atau kawasan liburan.
  • Saya baru-baru ini pergi ke Dublin, dan jujur saja ini benar. Ada sangat banyak ruang yang bisa dipakai untuk gedung hunian besar, tetapi orang-orang tetap mengantre dan bersaing memperebutkan ruang sempit di lantai dasar.

• Sepenuhnya benar. Tidak ada alasan mengapa gedung kantor tidak bisa dialihfungsikan dan aturan dilonggarkan agar semua kantor diubah menjadi hunian terjangkau.
  Masalahnya hanya kurangnya kemauan politik terkait zonasi dan regulasi. Bantahan umum adalah sebagian apartemen tidak memiliki cahaya alami, atau fasilitasnya terkonsentrasi di satu tempat, tetapi di banyak negara yang kekurangan stabilitas perumahan, ada juga orang yang tinggal di apartemen tanpa jendela.
  Selain itu, share house dengan dapur dan kamar mandi bersama, yakni hunian bergaya asrama, dulu umum bagi kelas pekerja miskin. Jika pilihannya antara jalanan dan share house, jawabannya jelas. Tidak ada ketentuan bahwa hunian terjangkau harus menyediakan cahaya alami, kamar mandi pribadi, dan dapur pribadi. Masalah tunawisma akan terus berlanjut sampai muncul kemauan politik untuk kembali ke cara yang dulu pernah dianggap normal di AS dan banyak wilayah dunia.
  Yang diinginkan tunawisma kadang hanya atap di atas kepala dan tempat untuk tidur, dan harganya bisa disesuaikan dengan itu.

• Masalah besarnya bukan seberapa banyak yang dibangun atau apa yang dikonversi, melainkan apa yang sedang dibangun. Di NYC terlalu banyak gedung supermewah yang dibangun.
  Profitabilitasnya terlalu tinggi, dan hampir tidak ada insentif untuk membangun atau mengonversi apartemen yang mampu dijangkau orang biasa. Masalah lain NYC adalah banyak gedung yang sudah ada kini ilegal menurut standar saat ini. Keinginan untuk mencegah gedung sekitar terus membuat jalanan teduh bisa dipahami, tetapi jika mempertimbangkan lift, tangga darurat, serta shaft listrik dan mekanikal, bangunan dengan tapak luas memakai ruang lebih efisien.
  Pemerintah NYC bergerak sesuai keinginan pengembang properti, jadi kecil kemungkinan ini berubah.

  • Saya tidak mengerti mengapa gedung mewah dianggap masalah besar. Orang yang mampu masuk ke gedung itu akan pindah ke sana, lalu apartemen dengan harga lebih rendah yang sebelumnya mereka tinggali atau akan mereka tinggali menjadi kosong.
  • Saya tinggal di Manhattan selama 10 tahun dari akhir 1990-an hingga akhir 2000-an, dan sekarang tinggal di NJ; saya melihat NYC makin condong ke orang kaya dan superkaya, sambil mengabaikan kelas makmur dan kelas menengah.
    Ketika saya mengunjungi NYC setelah beberapa tahun terakhir, rasanya semuanya berubah menjadi merek seperti Gucci, YSL, dan Bulgari. Mengingat Manhattan adalah sebuah pulau, saya tidak tahu bagaimana ini bisa berkelanjutan.
  • Alasan supermewah lebih menguntungkan adalah karena biaya tetap regulasi menjadi besar, sehingga proyek dengan ekspektasi laba lebih rendah seperti apartemen terjangkau menjadi makin tidak menguntungkan.

• Nilainya turun tajam selama pandemi, dan masih berlanjut karena kerja dari rumah. Mengubahnya menjadi hunian bisa menjadi opsi bagus bagi warga kota besar, tetapi pasar properti bergerak mengikuti uang, dan hunian bukan pilihan terbaik bagi mereka.

  • Pilihan lainnya adalah kantor kosong.