Konversi Gedung Perkantoran Menjadi Apartemen, Solusi untuk Revitalisasi Pusat Kota?

Here is a summary of the key points from the article in Korean, organized into bullet points using Markdown:

Konversi Gedung Perkantoran di Downtown Manhattan Menjadi Hunian

• Nathan Berman, melalui Metro Loft Management, menyelamatkan distrik finansial Manhattan dari "doom loop" dengan mengubah gedung-gedung besar yang dulu dipenuhi kubikel menjadi ruang hunian yang menarik.
• Perusahaannya baru-baru ini mengumumkan proyek konversi terbesar sepanjang sejarah. Bekas kantor pusat Pfizer di sebelah timur 42nd Street akan diubah menjadi 1.300 unit apartemen.

Menurunnya Ruang Perkantoran Pasca-Pandemi dan Meningkatnya Kebutuhan Konversi Hunian

• Karena pandemi mendorong meluasnya kerja dari rumah, jumlah orang yang beraktivitas di pusat kota pada 52 kawasan metropolitan besar di AS turun rata-rata 26%.
• Muncul fenomena "doom loop". Ketika pekerja tidak lagi datang ke kantor di pusat kota, toko dan restoran yang bergantung pada mereka tutup, sehingga kawasan tersebut makin kosong.
• Di Manhattan, 22% ruang perkantoran kosong. Setara dengan 35 Empire State Building.
• Konversi menjadi hunian menawarkan strategi keuangan baru bagi pemilik menara yang kosong.
• Mengubah kantor pusat kota menjadi apartemen bukan obat mujarab bagi para taipan properti New York, tetapi diperkirakan dapat membantu menghidupkan kembali kawasan yang terpukul parah seperti distrik finansial.

Proyek Konversi Gedung Perkantoran 55 Broad Street Menjadi Hunian

• Menara perkantoran 30 lantai yang dibangun Emery Roth & Sons pada 1967 ini sedang diubah menjadi 571 unit apartemen.
• Interior kantor yang ada dibongkar total lalu disusun ulang menjadi ruang yang cocok untuk hunian. Termasuk pengurangan jumlah lift, pemanfaatan jendela fasad untuk pencahayaan alami, serta dapur yang ringkas.
• Dalam renovasi gedung kantor, faktor yang menentukan profitabilitas adalah jeda waktu antara pinjaman dana konstruksi dan masuknya penyewa. Kunci utamanya adalah mempercepat pengerjaan.
• Banyak struktur pascaperang justru lebih sulit dikonversi daripada bangunan pra-perang, tetapi Berman mengatakan, "selama harga per pon-nya masuk akal, gedung kantor apa pun bisa diubah menjadi hunian."

Keunggulan Konversi Hunian: Biaya Lebih Murah dan Efisiensi Energi yang Lebih Baik

• Biaya konversi sekitar setengah dari pembangunan baru, sehingga tarif sewa bisa ditetapkan lebih rendah dibanding bangunan baru.
• Menurut National Bureau of Economic Research, mengubah gedung kantor lama menjadi apartemen dapat meningkatkan efisiensi energi hingga 80%.
• Menurut perusahaan rekayasa Arup Group, konversi menara perkantoran di Manhattan dapat memangkas emisi karbon hingga kurang dari separuh dibanding pembangunan baru.

Perubahan di Distrik Finansial dan Daya Tariknya sebagai Kawasan Hunian

• Menurut sensus 1970, hanya 833 orang yang tinggal di selatan Chambers Street.
• Berkat Berman, distrik finansial kini menjadi kawasan hunian padat yang khas New York.
• Lebih dari 30.000 orang tinggal di FiDi, dan sebagian mulai menganggapnya sebagai tempat tinggal permanen.
• Tren penghuni keluarga meningkat. Bahkan 180 Water sampai menyediakan ruang bermain anak.

Opini GN⁺

• Pendekatan untuk mengatasi meningkatnya tingkat kekosongan kantor di pusat kota akibat pandemi COVID-19 melalui konversi menjadi hunian layak dinilai positif dari sudut pandang revitalisasi kota yang berkelanjutan. Namun, ini tampaknya perlu dihubungkan dengan perencanaan kota dalam perspektif jangka panjang.
• Untuk menghidupkan kembali downtown, selain fungsi hunian, perlu pertimbangan menyeluruh terhadap berbagai amenitas kota seperti lapangan kerja, transportasi, pendidikan, dan budaya. Khususnya, dibutuhkan kebijakan hunian yang inklusif dan dapat mencakup beragam kelompok, melampaui pasokan hunian yang hanya berfokus pada rumah tangga muda lajang.
• Agar konversi gedung perkantoran menjadi hunian dapat lebih aktif, dukungan kelembagaan seperti pelonggaran regulasi alih fungsi, insentif pajak, dan dukungan pembiayaan sangat penting. Pada saat yang sama, penetapan standar teknis untuk menjamin keselamatan dan kualitas hunian serta kerja sama publik-swasta juga menjadi tugas penting.
• Proyek konversi gedung berskala besar seperti ini diharapkan dapat membuka peluang baru bagi seluruh industri konstruksi, mulai dari desain, pelaksanaan, hingga pengadaan material. Khususnya, ini dapat menjadi momentum untuk mengadopsi teknologi inovatif seperti peningkatan efisiensi energi dan penerapan universal design.
• Karena perubahan struktural seperti berkurangnya pekerjaan tatap muka dan meluasnya konsumsi online diperkirakan akan berlanjut pasca-COVID-19, penataan ulang pasar properti komersial tampaknya tak terelakkan. Ini saatnya mencari cara pemanfaatan ruang yang fleksibel dan kreatif.

[GN⁺]

Opini Hacker News

Ringkasan:

• Contoh keberhasilan redevelopmen pusat kota Kansas City:
  • Sejak 1970-an hingga awal 2010-an, pusat kota KC mengalami masalah seperti kejahatan, kurangnya pembangunan, dan menurunnya bangunan bersejarah
  • Sekitar 2012, redevelopmen pusat kota mulai berjalan dengan proyek seperti transportasi umum gratis, pengaktifan kembali ritel, acara kawasan seni, pembangunan stadion baru, dan konversi kantor besar menjadi hunian
  • Bangunan bersejarah seperti Fidelity Tower dan Power & Light Building, yang kosong selama puluhan tahun, diubah menjadi apartemen berisi ratusan unit
  • Proyek konversi seperti ini adalah model keberhasilan yang sudah terbukti jika ada kemauan di tingkat kota
• Anggapan umum dan tantangan dalam mengubah gedung kantor menjadi hunian:
  • Kedalaman dan bentuk bangunan itu penting, dan banyak gedung kantor terlalu dalam sehingga menciptakan banyak ruang yang tidak mendapat cahaya alami
  • Namun, mungkin ada cara untuk mencari pemanfaatan baru bagi ruang interior yang dalam seperti itu
• Keuntungan mencampur hunian, perkantoran, dan fasilitas komersial:
  • Harus berpindah ke wilayah berbeda untuk hidup, berbelanja, dan bekerja terasa tidak masuk akal
  • Idealnya, tinggal di tempat di mana pekerjaan, universitas, supermarket, kolam renang, hutan, dan semua kebutuhan lain dapat dicapai dengan berjalan kaki dalam 15 menit dari rumah
• Masalah perpipaan saat mengubah kantor menjadi hunian:
  • Biaya instalasi perpipaan untuk kamar mandi dan dapur saat dikonversi menjadi apartemen sangat besar
  • Banyak kantor yang sebelumnya hanya memiliki satu toilet dan satu dapur kecil per lantai
  • Jika lantai yang sama diubah menjadi apartemen, diperlukan perpipaan serta kapasitas air bersih dan air limbah lebih dari 10 kali lipat
• Membangun hunian baru mungkin menjadi cara yang lebih baik untuk menghidupkan pusat kota:
  • Dari sisi biaya, mungkin tidak akan jauh berbeda jika kantor yang ada tetap dipakai sebagai properti komersial dan gedung hunian baru dibangun di dekatnya
  • Ini akan membantu menciptakan pusat kota yang hidup dan bisa dijelajahi dengan berjalan kaki tanpa komuter berbasis mobil, dan yang menghambat pembangunan hunian hanyalah pembatasan zonasi
• Nilai kantor menurun setelah pandemi karena meluasnya kerja jarak jauh:
  • Konversi menjadi hunian bisa menjadi pilihan baik bagi warga kota besar, tetapi karena pasar properti menekankan profitabilitas, hunian mungkin bukan pilihan terbaik
• Perbedaan kondisi hidup pusat kota New York City dan kota-kota lain:
  • New York memiliki tradisi panjang kehidupan perkotaan yang memungkinkan orang hidup sepenuhnya tanpa mobil
  • Sebaliknya, sebagian besar kota lain berkembang dengan berpusat pada mobil sehingga mobil menjadi kebutuhan untuk menjalani kehidupan yang normal
• Keunggulan kota-kota baru yang sedang tumbuh:
  • Strategi pertumbuhan sebelumnya dapat dialihkan ke model pertumbuhan saat ini
  • Semakin cepat laju pertumbuhan, semakin kecil kebingungan akibat loyalitas pada pola pertumbuhan lama
  • Sebaliknya, kota-kota lama tampaknya ditakdirkan mengalami pengosongan pusat kota kecuali mereka memiliki sesuatu yang benar-benar khas dan spesifik