DOJ Gugat RealPage atas Algorithmic Pricing Scheme yang Merugikan Penyewa

Departemen Kehakiman mengajukan gugatan atas dugaan bahwa skema penetapan harga algoritmik RealPage merugikan jutaan penyewa di Amerika Serikat

• Segera dirilis
  • Kantor Urusan Publik

Algoritme penetapan harga RealPage melanggar hukum antimonopoli

• Departemen Kehakiman serta jaksa agung negara bagian North Carolina, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee, dan Washington mengajukan gugatan perdata antimonopoli terhadap RealPage Inc.
• Skema ilegal RealPage merampas manfaat persaingan dari para penyewa dan merugikan jutaan warga Amerika
• Gugatan diajukan di Pengadilan Distrik AS untuk Distrik Tengah North Carolina dan menuduh RealPage melanggar Section 1 dan Section 2 dari Sherman Act

Isi gugatan

• RealPage membuat kontrak dengan para pemilik properti sewa yang saling bersaing dan mendorong mereka untuk membagikan informasi nonpublik yang sensitif secara kompetitif
• Berdasarkan informasi ini, software penetapan harga algoritmik RealPage menghasilkan rekomendasi kepada para pemilik properti mengenai penetapan harga dan syarat lainnya
• Dalam pasar bebas, para pemilik properti sewa seharusnya bersaing secara independen untuk menarik penyewa, tetapi skema RealPage menghambat hal ini
• RealPage mempertahankan monopoli di pasar software manajemen pendapatan komersial melalui skema ini dan kumpulan datanya yang sangat besar
• Gugatan ini bertujuan menghentikan tindakan ilegal RealPage dan memulihkan persaingan demi memberi manfaat bagi para penyewa

Pernyataan tokoh-tokoh utama

• Merrick B. Garland, Jaksa Agung: "Orang Amerika harus membayar sewa lebih mahal karena sebuah perusahaan menemukan cara baru untuk melanggar hukum"
• Lisa Monaco, Wakil Jaksa Agung: "RealPage melanggar hukum dengan memasukkan data sensitif ke dalam algoritme"
• Benjamin C. Mizer, Asisten Jaksa Agung: "Perilaku antipersaingan RealPage menghambat penetapan harga yang adil dan membatasi pilihan hunian"
• Jonathan Kanter, Kepala Divisi Antitrust: "Alih-alih persaingan, RealPage justru ikut menentukan berapa sewa rumah yang harus dibayar orang Amerika"

Dokumen internal dan kesaksian RealPage

• RealPage menyatakan bahwa softwarenya bertujuan memaksimalkan harga bagi pemilik properti sewa
• Disebutkan bahwa menghindari persaingan dan menjaga keseluruhan industri memberikan keuntungan yang lebih besar
• Membantu mengidentifikasi kenaikan harga dengan menggunakan data pesaing
• Disebutkan bahwa algoritme RealPage mendorong praktik price fixing

Monopoli pasar RealPage

• RealPage memiliki sekitar 80% pangsa pasar di pasar software manajemen pendapatan komersial
• Para pemilik properti sewa membagikan data yang sensitif secara kompetitif, lalu menerima rekomendasi harga berdasarkan data tersebut
• Umpan balik ini memperkuat dominasi pasar RealPage dan membuat perusahaan yang jujur sulit bersaing

Ringkasan GN⁺

• Artikel ini membahas bagaimana software penetapan harga algoritmik RealPage melanggar hukum antimonopoli
• Departemen Kehakiman mengajukan gugatan untuk menghentikan skema penetapan harga ilegal yang merugikan para penyewa
• Artikel ini menjelaskan bagaimana tindakan RealPage menghambat persaingan pasar dan mendorong kenaikan harga sewa
• Artikel ini menekankan pentingnya respons hukum terhadap perilaku antipersaingan yang memanfaatkan teknologi
• Proyek lain dengan fungsi serupa antara lain Yardi dan AppFolio

[GN⁺]

Komentar Hacker News

• Ada pendapat bahwa algoritma RealPage yang menggunakan data pelanggan lain untuk merekomendasikan harga sewa dan durasi kontrak merupakan bentuk penetapan harga kolusif
• Wakil presiden RealPage menyebut bahwa kesuksesan seluruh industri lebih penting daripada persaingan
• RealPage bertujuan memanfaatkan setiap peluang untuk menaikkan harga sewa
• RealPage memantau kepatuhan pemilik properti melalui fitur "penerimaan otomatis" dan penasihat harga
• "Harga nonpublik", "penerimaan otomatis", dan "kepatuhan" adalah inti dari masalah hukum RealPage
• Agar pesaing dapat menyesuaikan harga secara legal, mereka harus mengirim sinyal harga secara terbuka
  • Seperti SPBU yang melihat harga satu sama lain lalu cepat menyesuaikannya
  • Seperti penjual di Ebay/Reverb yang ditunjukkan kisaran harga penjualan sebelumnya
  • Seperti Kelly Blue Book yang menampilkan harga pasar mobil bekas saat ini
  • Seperti Zillow yang menampilkan harga sewa secara terbuka
• Platform dan penjual yang berbagi harga secara nonpublik serta memantau kepatuhan sulit menghindari pengawasan hukum
• Penetapan harga algoritmik yang secara implisit berkolusi adalah topik penelitian hangat di ilmu komputer dan ekonomi
• Jika algoritma pembelajaran online sederhana dilatih untuk menyesuaikan harga, algoritma itu bisa mempelajari cara menjaga harga tetap tinggi atau bergiliran mendapatkan pelanggan
• Dalam kasus RealPage, selain perangkat lunak, email dan dokumen yang menginstruksikan pemilik agar tidak menurunkan harga sewa juga menjadi masalah
• Di Orlando, semua kompleks apartemen menggunakan perangkat lunak yang sama, dan harga sewa telah naik 300% dalam 10 tahun
• Properti sewa tidak saling bersaing karena RealPage membagikan semua data harga dan inventaris untuk menentukan harga
• Banyak sistem menggunakan data pesaing untuk menetapkan harga
• Meski ada properti terdekat yang tidak menggunakan RealPage, harga sewa tetap bisa naik
• Tidak yakin apakah ini benar-benar penetapan harga kolusif, dan sebagian besar pemilik properti menggunakan Zillow atau Craigslist
• Harga properti sewa ditetapkan dengan membandingkannya dengan apartemen sekitar
• Penetapan harga kolusif bisa muncul secara kebetulan di pasar
• Departemen Kehakiman terlalu lunak terhadap kejahatan korporasi
• Ini adalah pelanggaran Sherman Act, tetapi Departemen Kehakiman hanya mengajukan gugatan perdata
• Isu ini layak diangkat ke ruang publik selama masa pemilu
• Dengan meniru metode FBI, perangkat lunak itu seharusnya dijadikan honeypot dan penggunanya dituntut
• Pemilik properti kecil menggunakan Zillow atau Craigslist untuk meneliti harga pasar
• Ada keraguan bahwa RealPage akan berdampak besar pada pasar
• Pasar perumahan memiliki inventaris terbatas, dan siapa cepat dia dapat layanan lebih dulu
• Iklan RealPage yang menjanjikan imbal hasil terbaik bagi pelanggannya tidak jauh berbeda dari akun saham yang memberi tahu harga jual optimal
• Menyambut baik upaya Departemen Kehakiman membubarkan kartel potensial, tetapi tidak berharap ada perubahan besar di pasar sewa
• Untuk mendorong pasar yang kompetitif, pemerintah perlu mendukung kebijakan perumahan yang menghasilkan lebih banyak stok rumah
• Masalah utama dalam penetapan harga sewa adalah bahwa kolusi harga dipaksakan oleh Fair Housing Act
• Kontrak sewa ditawarkan dengan harga yang diiklankan sehingga negosiasi menjadi tidak mungkin
• Pemilik properti yang cerdas dapat menetapkan harga tetap bahkan tanpa perangkat lunak
• Menyerang sistem adalah jalan yang mudah, sedangkan persoalan sulitnya adalah menyerang sistem yang melarang negosiasi penyewa yang lebih agresif