DOJ Menggugat RealPage atas Penetapan Harga Sewa Berbasis Algoritme yang Merugikan Penyewa
(justice.gov)- Departemen Kehakiman AS dan jaksa agung dari 8 negara bagian mengajukan gugatan antimonopoli perdata terhadap RealPage, dengan tuduhan bahwa perusahaan itu melemahkan persaingan harga sewa apartemen di antara para pemilik properti dan memonopoli pasar perangkat lunak manajemen pendapatan komersial
- Isu utamanya adalah bahwa data nonpublik tentang harga sewa dan ketentuan kontrak yang diberikan oleh para pemilik properti yang saling bersaing digunakan untuk melatih dan mengoperasikan perangkat lunak penetapan harga algoritmik milik RealPage
- DOJ menilai struktur ini menggantikan persaingan harga independen, sehingga mendorong kenaikan sewa lebih besar dan mengurangi penurunan harga, diskon, serta konsesi
- Gugatan ini mencakup pelanggaran Pasal 1 dan Pasal 2 Sherman Act, diajukan ke Pengadilan Distrik Federal untuk Distrik Tengah North Carolina, dan diikuti oleh 8 negara bagian
- Pangsa pasar RealPage di pasar terkait disebut sekitar 80%, dan tuduhan juga mencakup bahwa struktur yang menggabungkan data sensitif dari pemilik properti pesaing menciptakan feedback loop yang memperkuat dominasi pasar
Gugatan antimonopoli yang menargetkan RealPage
- Departemen Kehakiman AS mengajukan gugatan antimonopoli perdata terhadap RealPage Inc.
- Pihak yang ikut bergabung adalah jaksa agung negara bagian North Carolina, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee, dan Washington
- Gugatan diajukan ke Pengadilan Distrik Federal untuk Distrik Tengah North Carolina
- Tuduhannya adalah pelanggaran Pasal 1 dan Pasal 2 Sherman Act
- RealPage dipersoalkan terkait pasar perangkat lunak manajemen pendapatan komersial yang digunakan pemilik properti untuk menentukan harga apartemen
- RealPage adalah perusahaan perangkat lunak manajemen properti yang berkantor pusat di Richardson, Texas
- DOJ menilai tindakan RealPage merampas manfaat persaingan dari penyewa dalam ketentuan sewa apartemen dan merugikan jutaan warga Amerika
Struktur penetapan harga yang berjalan dengan data pemilik properti pesaing
- Gugatan menyebut RealPage membuat kontrak dengan para pemilik properti yang saling bersaing untuk menerima berbagi informasi nonpublik yang sensitif secara kompetitif
- Informasi yang dibagikan mencakup harga sewa apartemen dan ketentuan sewa lainnya
- RealPage dituduh menggunakan data ini untuk melatih dan mengoperasikan perangkat lunak penetapan harga algoritmiknya
- Perangkat lunak tersebut menghasilkan rekomendasi harga sewa dan ketentuan kontrak berdasarkan informasi sensitif dari pemilik properti peserta dan para pesaingnya
- Gugatan ini berangkat dari premis bahwa di pasar bebas, pemilik properti harus bersaing dengan menentukan harga, diskon, konsesi, dan ketentuan sewa secara independen
- DOJ menilai perangkat lunak tidak dapat dikecualikan dari tanggung jawab berdasarkan Sherman Act hanya karena digunakan sebagai sarana berbagi informasi
Contoh kenaikan harga dalam dokumen internal dan kesaksian
- Berdasarkan dokumen internal RealPage dan pemilik properti komersial serta kesaksian di bawah sumpah, gugatan menyimpulkan bahwa tujuan kedua pihak adalah memaksimalkan harga sewa dan profitabilitas dengan mengorbankan penyewa
- Ungkapan dari pihak RealPage mencakup frasa yang menargetkan kenaikan harga
- RealPage menggambarkan produknya sebagai upaya “mendorong setiap peluang yang mungkin untuk menaikkan harga”, membantu menghindari “race to the bottom” saat pasar melemah, dan mengatakan “a rising tide raises all ships”
- Seorang eksekutif RealPage mengatakan bahwa ada manfaat lebih besar dalam berhasil bersama daripada semua pihak saling bersaing hingga menurunkan seluruh industri
- Eksekutif lain menjelaskan kepada pemilik properti bahwa dengan menggunakan data pesaing, pemilik properti dapat menemukan situasi untuk menaikkan harga 50 dolar, bukan 10 dolar per hari
- Seorang pemilik properti menyebut produk RealPage sebagai “classic price fixing” karena menggunakan data eksklusif dari pelanggan lain untuk mengusulkan harga sewa dan durasi kontrak
Dampak terhadap sewa, diskon, dan konsesi
- Gugatan menilai kesepakatan dan tindakan RealPage merusak proses persaingan di pasar sewa lokal untuk hunian multifamily di seluruh Amerika Serikat
- RealPage dituduh memperoleh data dari pemilik properti pesaing lalu mendorong para pemilik properti mengikuti rekomendasi algoritmik
- Terdapat fitur “auto accept”
- Staf penasihat harga memantau kepatuhan pemilik properti
- DOJ menilai perangkat lunak RealPage cenderung memaksimalkan kenaikan harga, meminimalkan penurunan harga, dan meningkatkan kekuatan pemilik properti dalam menentukan harga
- RealPage juga dituduh melatih pemilik properti untuk membatasi konsesi seperti bulan sewa gratis dan diskon lain bagi penyewa
- Gugatan juga mengutip dokumen internal yang menyatakan bahwa para pemilik properti memang mengurangi konsesi kepada penyewa
Dominasi pasar dan feedback loop yang memperkuat diri sendiri
- Tuduhan terpisah menyebut RealPage secara ilegal mempertahankan monopoli di pasar perangkat lunak manajemen pendapatan komersial untuk hunian multifamily di AS
- Pangsa pasar RealPage disebut sekitar 80%
- Pangsa pasar: {p:80}
- Strukturnya adalah pemilik properti memberikan data yang sensitif secara kompetitif kepada RealPage, dan sebagai imbalannya menerima rekomendasi serta keputusan harga yang menggabungkan dan menganalisis data sensitif pesaing
- DOJ menilai struktur ini menciptakan feedback loop yang memperkuat diri sendiri, yang memperkuat penguasaan pasar RealPage dan membuat perusahaan yang bersaing secara sah sulit menghadapinya
1 komentar
Komentar Hacker News
Karena RealPage, yang memegang data para pemilik sewa pesaing, memantau kepatuhan terhadap rekomendasi algoritme melalui fitur “terima otomatis” dan staf penasihat harga, inti persoalan hukumnya tampaknya adalah informasi harga nonpublik + terima otomatis + pemantauan kepatuhan.
Agar pesaing dapat menyelaraskan harga secara sah, caranya harus berupa sinyal harga melalui publikasi harga secara terbuka. SPBU saling melihat harga di papan dan menyesuaikannya, Ebay/Reverb menampilkan rentang harga penjualan historis, Kelly “Blue Book” menampilkan harga pasaran mobil bekas, atau Zillow memublikasikan harga sewa—hal seperti itu tidak dihukum sebagai kartel harga. Sebaliknya, jika sebuah platform membagikan harga nonpublik dan bahkan memantau kepatuhan, itu menjadi tindakan yang cukup terkoordinasi sehingga sulit lolos dari pemeriksaan hukum.
FTC tidak menganggap sinyal terbuka seperti ini sebagai kartel harga: “Menyamai harga pesaing bisa menjadi keputusan bisnis yang baik, dan sering terjadi di pasar yang sangat kompetitif. Setiap perusahaan bebas menetapkan harganya sendiri, dan dapat mengenakan harga yang sama dengan pesaing selama keputusan itu tidak didasarkan pada kesepakatan atau koordinasi dengan pesaing.”
Sumber: https://www.ftc.gov/advice-guidance/competition-guidance/gui...
Dalam contoh SPBU, satu SPBU tidak akan menaikkan harga menjadi $4,45 per galon setelah melihat pesaing menjual di $4,15. Kalau begitu mereka akan kehilangan penjualan dan memperoleh uang lebih sedikit, jadi mereka akan menurunkannya agar sesuai dengan kompetisi. Kartel terjadi ketika dua SPBU menaikkannya secara bersamaan ke $4,45 sehingga pelanggan tidak punya pilihan.
Jika bukan biaya berdasarkan persentase sewa, sulit memahami mengapa perusahaan itu ingin harga sewa secara umum naik.
Jadi masih ada ruang untuk berargumen bahwa ini bukan “harga nonpublik + terima otomatis + pemantauan kepatuhan”, melainkan “harga publik + terima otomatis + pemantauan kepatuhan”. Tetap saja itu tindakan bermasalah, dan di sini bisa ditambahkan pula “informasi prediksi inventaris nonpublik”, tetapi menurut saya sinyal harga atas inventaris yang tersedia itu sendiri bukan inti masalahnya.
Perusahaan-perusahaan juga melakukan kolusi penekanan upah dengan algoritme. Coba cari perusahaan bernama Aon dan produknya, Radford Data & Analytics.
Namun karena jabatan mereka semacam “security researcher”, mereka dibandingkan dengan jenjang pekerjaan Radford yang paling dekat, dan jenjang itu lebih mirip petugas compliance. Akibatnya, para spesialis itu terkunci dalam struktur kompensasi yang lebih rendah daripada software engineer umum, dan birokrasi tidak bisa diubah. Orang-orang pergi karena berbagai alasan, tetapi salah satu alasan besar adalah mereka bisa mendapatkan 2–4 kali total kompensasi di perusahaan lain.
Informasi ini terlihat oleh pemberi kerja lain yang membayar dan berpartisipasi dalam sistem tersebut, dan tentu saja menguntungkan pemberi kerja dalam negosiasi gaji dengan kandidat.
Saya penasaran di mana garis batas antara hal seperti ini dan RealPage. Bahkan ketika melakukan dan mendistribusikan survei kompensasi yang mendetail, pada titik mana itu menjadi tindakan antipersaingan? Sepertinya tren seperti ini cepat menjadi standar dalam cara perusahaan menentukan tingkat kompensasi.
Saya sangat penasaran bagaimana kasus ini akan berjalan.
Dari yang saya lihat langsung di Orlando, semua kompleks apartemen memakai perangkat lunak yang sama, dan sewa naik 300% dalam 10 tahun, sekitar 10% per tahun. Menurut artikel, intinya semua pihak membagikan data harga dan inventaris ke RealPage, lalu RealPage menetapkan harga dengan algoritme sehingga properti sewaan tidak lagi saling bersaing. Namun menurut saya, apartemen kosong hampir tidak ada, dan pada akhir Juli beberapa kompleks hanya tersisa 1–2 unit. Ada banyak sistem yang menetapkan harga dengan data pesaing dan algoritme, jadi saya tidak tahu apakah masalahnya hanya karena terlalu banyak orang memakai RealPage, atau bagaimana jika sewa tetap naik meski properti di sekitar tidak memakai RealPage. Rumah yang pernah saya sewa semuanya milik perorangan yang punya tambahan 1–2 rumah dan hanya memakai Zillow atau Craigslist, jadi saya tidak yakin apakah ini penetapan harga bersama. Namun saya sendiri juga menetapkan harga properti sewaan saya mengikuti sewa apartemen sekitar dengan luas serupa. Kalau yang di sana naik, sewa saya juga naik, dan saya rasa kebanyakan pemilik sewa akan melakukan hal yang sama. Apakah itu berarti pasar secara kebetulan berkolusi? Pada akhirnya, sepertinya ini bergantung pada komunikasi internal dan apa yang dijual kepada para pemilik sewa.
Tidak adanya unit kosong bukan berarti harga sepenuhnya bisa dibenarkan. Bagi banyak orang, hunian menjadi prioritas di atas bahan makanan.
Kepemilikan properti sewaan, seperti kekayaan, mengikuti distribusi power law, sehingga sangat sedikit orang memiliki banyak properti. Artinya, meskipun pemilik sewa rata-rata tidak memakai perangkat lunak, properti rata-rata bisa saja dimiliki oleh pemilik sewa yang memakainya. Biasanya kolusi sulit dipertahankan karena ada keuntungan dari melanggar kolusi, tetapi perangkat lunak ini tampaknya bisa merugikan orang yang menyimpang dari harga rekomendasi. Maka biaya mempertahankan kolusi dialihkan ke peserta, dan peserta harus menanggung kekosongan unit lebih lama daripada seharusnya. Meski tidak ada kolusi eksplisit dan mayoritas tidak ikut serta, pada praktiknya bisa muncul kolusi tersirat atau efek kolusi. Saya melihat ini sebagai salah satu isu terpenting zaman ini. Ekonomi yang nyaris seperti Ponzi harus mengekstraksi rente monopolistik, dan itu menekan kelas menengah serta generasi muda. Saat dulu saya mengunjungi pusat kota SF, rasanya seperti kota hantu, dan banyak usaha yang bertahan dari Covid pun tampak tersingkir karena sewa yang tinggi. Kolusi sewa tampaknya sudah menimbulkan kerusakan lebih besar daripada pandemi global.
Dari sisi RealPage, ini memang penetapan harga bersama. Itulah niat mereka yang dinyatakan. Saya tidak yakin apakah pemilik sewa yang memakainya juga harus digugat, tetapi jelas RealPage melanggar hukum di sini. Pertanyaan sebenarnya adalah “apakah RealPage menerima biaya layanan dari pemilik sewa?”
Menentukan sewa dengan melihat harga pasar apartemen sekitar yang luasnya mirip pada dasarnya sama dengan yang dilakukan RealPage. Mereka hanya mengotomatiskan perhitungan “berapa yang dikenakan unit serupa di sekitar”, dan mungkin juga menambahkan premi untuk faktor seperti unit sudut atau jendela menghadap selatan.
Sebaliknya, jika kartel yang diikuti banyak pemilik sewa di kota Anda 1) membagikan informasi nonpublik seperti tingkat okupansi saat ini, syarat dan durasi sewa berjalan, 2) menetapkan harga sebagai satu kelompok, dan 3) memaksakan kepatuhan terhadap target harga, itu sepenuhnya berbeda. Secara kualitatif berbeda dari situasi yang Anda jelaskan.
Penetapan harga algoritmik yang secara implisit mempelajari kolusi adalah topik riset panas di ilmu komputer dan ekonomi.
Misalnya, jika algoritme pembelajaran online sederhana dilatih untuk menyesuaikan harga, kadang ia belajar mempertahankan harga tinggi atau bergiliran memenangkan pelanggan alih-alih sekadar bersaing. Beberapa bukti empiris juga ditemukan di platform seperti Amazon, tempat banyak penjual kecil memakai bot harga. Namun kasus ini tampaknya lebih mirip hibrida. Terlepas dari perangkat lunaknya, email dan dokumen yang merugikan—yang tampaknya menunjukkan RealPage melatih pemilik sewa untuk menghindari penurunan sewa atau konsesi—menjadi bagian besar dari gugatan. Pada saat yang sama, ada juga unsur algoritme dan pelanggan menyukainya: “Saya selalu menyukai produk ini karena algoritmenya menggunakan data eksklusif dari pelanggan lain untuk menyarankan sewa dan jangka waktu. Itu adalah penetapan harga bersama klasik...”
Karena itu, tanpa mekanisme pemaksaan ala kartel, dalam jangka panjang ia pasti runtuh secara alami. Namun gugatan menyebut “kepatuhan”, dan bagian itu mungkin merupakan mekanisme tersebut.
Departemen Kehakiman terlalu lemah dalam menanggapi kejahatan korporasi di sini. Ini adalah pelanggaran Sherman Act yang disengaja.
Sherman Act memuat sanksi pidana, tetapi Departemen Kehakiman hanya mengajukan gugatan perdata. Yang diminta gugatan hanyalah perintah larangan dan biaya. Tidak ada pengembalian keuntungan tidak sah, tidak ada pemecahan pemilik sewa besar, dan tidak ada penutupan RealPage. Ini perkara yang harus disebarluaskan pada musim pemilu. Sewa naik karena kolusi.
Bagus. RealPage memiliki dua unsur baru dari sisi antipersaingan.
Pertama, mereka memakai informasi satu pelanggan untuk penetapan harga pelanggan lain. Jika mencapai pangsa pasar tertentu, mereka pada praktiknya bisa menetapkan harga. Kedua, jika semua orang memakai perangkat lunak yang sama dan menghasilkan keluaran yang sama, maka meski orang-orang yang berkumpul di ruang gelap penuh asap cerutu tidak benar-benar berkolusi, efeknya tetap kolusi. Setiap aspek kehidupan sedang difinansialisasi ketika perusahaan berusaha memeras dolar terakhir dari kita. Private equity yang membeli klinik hewan secara massal juga contoh seperti itu. Jika Anda bertanya-tanya mengapa biaya dokter hewan menjadi semahal itu, kemungkinan besar itulah penyebabnya. Bagaimanapun, memeras orang habis-habisan lewat sewa dengan persetujuan diam-diam negara hingga menaikkan sewa semua orang adalah kekerasan negara. Sebab itu memanfaatkan kebutuhan dasar akan hunian untuk memaksa uang keluar dari orang. Orang jarang melihat hal seperti ini sebagai kekerasan, tetapi sama seperti pembubaran demonstrasi adalah kekerasan negara, ini juga kekerasan.
Ada beberapa kutipan dalam gugatan
“Saya selalu menyukai produk ini karena ini adalah algoritma yang menyarankan harga sewa dan masa sewa dengan menggunakan data eksklusif pelanggan lain. Itu adalah contoh klasik price fixing...”
Wakil Presiden Revenue Management Advisory Services RealPage mengatakan, “Ada kebaikan yang lebih besar ketika semua orang berhasil, ketimbang saling bersaing dan menyeret turun seluruh industri.” Para eksekutifnya juga terang-terangan. Mereka mengakui bahwa pemilik properti ingin “menghindari perlombaan menuju dasar di pasar yang sedang turun,” dan bahwa kadang-kadang tujuan software itu adalah “mendorong setiap peluang untuk menaikkan harga.”
Tempat tinggal itu esensial untuk menjalani hidup yang layak. Ia tidak seharusnya menjadi mesin untuk makin mengisi kantong orang-orang yang sudah kaya.
Lebih efisien berarti menawarkan produk lebih murah daripada pesaing, dan itu baik bagi pasar. Kolusi seperti ini benar-benar menghancurkan hal tersebut dan menekan inovasi pasar. Bagaimana perasaan pengembang properti jika kontraktor atau subkontraktor punya produk serupa untuk menetapkan harga tenaga kerja mereka? Atau perusahaan mana yang akan senang jika para karyawannya bersama-sama menetapkan harga tenaga kerja mereka sendiri? Kedengarannya agak familier, tetapi kebanyakan perusahaan mungkin tidak akan menyambutnya.
Diskusi terkait baru-baru ini:
San Francisco to ban software that "enables price collusion" by landlords
https://news.ycombinator.com/item?id=41133143
San Francisco to Ban Rent-Setting Software Amid Gouging Worry
https://news.ycombinator.com/item?id=41163936
Algorithmic price-fixing of rents is here
https://news.ycombinator.com/item?id=41212616
Sebagai pemilik sewa kecil, tidak ada yang namanya biaya marjinal untuk menentukan harga sewa. Yang dipakai untuk menetapkan harga hanyalah harga pasar saat ini
Cukup buka Zillow atau Craigslist dan cari properti serupa dengan karakteristik yang mirip. Sekitar 5 menit sudah cukup untuk mengetahui harga pasar yang kompetitif. RealPage mungkin menguasai 80% pasar software seperti ini, tetapi pelanggannya hanya 12.000, sementara di AS ada lebih dari 5,2 juta bangunan hunian multifamily. Ia mendekati monopoli hanya dalam arti menawarkan produk yang sangat niche. Karena itu, implikasi Departemen Kehakiman bahwa RealPage sangat memengaruhi harga pasar melalui kolusi luas patut diragukan. Lagi pula, perumahan adalah pasar, dan tidak ada yang “bersaing berdasarkan kemampuan.” Inventaris terbatas dan diberikan berdasarkan siapa cepat dia dapat. RealPage mengiklankan bahwa ia bisa membantu pelanggan mendapatkan harga tertinggi tidak jauh berbeda dari akun Schwab yang memberi tahu Anda agar tidak menjual saham MSFT seharga $50. Departemen Kehakiman mungkin akan kesulitan benar-benar membuktikan bahwa para pemilik sewa mengikuti harga yang direkomendasikan dengan menanggung kerugian sendiri demi menjaga harga tetap tinggi. Membongkar kartel potensial tentu menyenangkan, dan ini software yang tidak akan pernah saya pakai, tetapi kalau Anda berharap pasar sewa tiba-tiba berubah karena ini, jangan menahan napas. Inventaris pada dasarnya tetap terbatas, dan selama Departemen Kehakiman tidak melarang semua riset pasar, harga pasar tetaplah harga pasar.
Dalam pasar yang adil, pemilik sewa yang punya unit kosong ingin mengisinya. Biaya tetapnya besar dan mereka tidak bisa membiarkan uang menganggur begitu saja. Jika sulit mencari penyewa, mereka akan melihat pasar dan menurunkan harga, menawarkan fasilitas yang lebih baik, atau melakukan apa pun yang diperlukan untuk menarik pelanggan. Ketegangan antara permintaan dan penawaran membentuk keseimbangan pasar. RealPage memberi tahu para pelanggannya bahwa jika mereka semua bersama-sama menetapkan harga di atas keseimbangan pasar, dan bertahan jauh lebih lama daripada yang mereka inginkan dalam pasar bebas, maka karena inelastisitas sederhana permintaan tempat tinggal—semua orang butuh rumah—pelanggan pada akhirnya akan terpaksa menerima harga yang lebih tinggi untuk mempertahankan hidup, dan pemilik sewa akan meraup keuntungan dalam jangka panjang. Dengan memakai data dan tindakan para pelanggan secara bersama-sama, mereka memanipulasi pasar yang adil menjadi pasar yang sangat tidak adil yang tidak tersesuaikan dengan baik oleh kekuatan pasar.
“Greystar adalah pengelola apartemen terbesar di AS, mengelola lebih dari 726.826 unit/tempat tidur...” - https://en.wikipedia.org/wiki/Greystar
Itu satu pelanggan. Dan memang benar pelanggan: https://www.realpage.com/case-studies/greystar-optimizes-sub...
Dalam skenario ekstrem, bisa dibayangkan semua orang memakai software penetapan harga, 80% RealPage berarti 80% dari seluruh hunian, dan 12.000 pelanggan itu memiliki 4,2 juta bangunan multifamily. Selain itu, yang penting bukan jumlah bangunan multifamily, melainkan jumlah unit. Memiliki satu dupleks dan, misalnya, menjadi satu-satunya pemilik kompleks apartemen besar berisi 500 unit tidak memberikan kekuatan yang sama terhadap pasar sewa lokal.
Perlu belajar dari cara FBI. Biarkan software itu tetap dibuka sebagai honeypot, seret para penggunanya ke gugatan sampai tuntas, lalu gunakan hasilnya untuk mendukung operasi antimonopoli tambahan
Kalau tidak, software yang sama akan hidup kembali, dan kali ini tidak akan ada perusahaan yang bisa digugat