- Biaya memiliki rumah tidak berhenti pada pokok hipotek, tetapi juga mencakup biaya pinjaman, bunga, asuransi, pajak, perawatan, utilitas, hingga biaya penjualan
- Saat membeli pada 2011, biaya penyelesaian pinjaman sekitar 3% dari nilai rumah, yaitu $12,777.92, dan sebagian besar cicilan bulanan pertama juga tercatat sebagai biaya
- Dari cicilan hipotek pertama sebesar $2,329.92, hanya $482.64 yang merupakan pokok, sementara $1,847.28 untuk bunga, pajak, asuransi, PMI, dan lainnya adalah biaya murni
- Untuk perawatan dan perbaikan, umumnya disarankan menabung setidaknya 1% dari nilai rumah per tahun, dan perbaikan nyata seperti atap, jendela, dan pelapis luar bisa menghabiskan biaya besar
- Membeli rumah menjadi masuk akal jika dimiliki cukup lama hingga kenaikan nilainya melampaui akumulasi biaya, sambil tetap mempertimbangkan kualitas hidup seperti ruang yang lebih luas dan lingkungan yang lebih tenang
Inti biaya memiliki rumah
- Ungkapan “menyewa itu buang-buang uang” adalah penyederhanaan yang mengabaikan biaya tersembunyi dari kepemilikan rumah
- Untuk membandingkan membeli dan menyewa, perlu melihat bukan hanya pokok hipotek, tetapi juga biaya pinjaman, bunga, asuransi, pajak, perawatan, perbaikan, peningkatan, utilitas, dan biaya penjualan
- Biaya nyata bisa sangat berbeda tergantung wilayah, kondisi rumah, lama kepemilikan, dan waktu beli-jual
Biaya pinjaman dan cicilan bulanan
-
Biaya pencairan pinjaman
- Proses mendapatkan hipotek itu sendiri mahal, dan saat membeli rumah pada awal 2011 total biaya penyelesaian mencapai sekitar 3% dari nilai rumah
- Biaya tersebut mencakup biaya originasi, laporan kredit, appraisal, biaya layanan pajak, biaya terkait banjir, penelusuran hak milik, opini pengacara, notaris, asuransi hak milik, biaya pendaftaran, pajak negara bagian dan materai, survei, inspeksi hama, bunga satu hari, escrow pajak dan asuransi, serta premi asuransi tahun pertama
- Total biaya untuk mendapatkan pinjaman tersebut adalah $12,777.92
-
Struktur cicilan hipotek bulanan
- Cicilan hipotek bulanan terutama terdiri dari pokok dan bunga
- Pelunasan pokok mengurangi kas dan utang secara bersamaan, sehingga tidak mengubah kekayaan bersih dan tidak dianggap sebagai biaya
- Bunga adalah biaya yang dibayarkan ke bank dan menurunkan kekayaan bersih
- Sekitar 80% dari cicilan hipotek pertama adalah bunga, dan selama beberapa tahun awal saldo pinjaman sebenarnya tidak banyak berkurang
-
Contoh cicilan bulan pertama pada 2011
- Cicilan hipotek pertama pada Januari 2011 totalnya $2,329.92
- Rinciannya adalah pokok $482.64, bunga $1,299.81, pajak $389.67, asuransi $44.75, dan PMI $113.05
- Kurang dari 21% cicilan bulanan masuk ke pelunasan pinjaman, dan $1,847.28 keluar sebagai biaya murni
- Saat itu jumlah tersebut mirip dengan sewa apartemen satu kamar dengan pemandangan bagus di pusat Baltimore, sehingga perbandingan membeli dan menyewa tidak sesederhana itu
-
PMI dan escrow
- Jika tidak bisa membayar uang muka yang cukup, Anda mungkin harus membayar Private Mortgage Insurance(PMI)
- Saat itu, untuk menghindari PMI perlu membayar uang muka sebesar 20% dari harga rumah
- Jika ekuitas rumah dinilai sudah lebih dari 20%, Anda bisa meminta penghapusan PMI, dan bank mungkin mengenakan biaya appraisal
- Pajak dan premi asuransi biasanya dimasukkan ke cicilan bulanan melalui escrow, lalu dibayarkan otomatis sekali atau dua kali setahun
- Jika estimasi escrow tidak sesuai dengan pajak dan premi asuransi sebenarnya, akan ada penyesuaian kelebihan atau kekurangan bulanan
-
Contoh cicilan bulanan saat ini
- Total cicilan hipotek saat ini adalah $2,440.48
- PMI sudah tidak dibayar lagi sehingga berkurang $113.05 per bulan, tetapi pajak dan premi asuransi terus naik
- Saat ini pajak bulanan adalah $515.50, premi asuransi $111.17, dan kekurangan escrow $31.36
Asuransi dan pajak
-
Asuransi
- Asuransi rumah diwajibkan oleh pemberi pinjaman, tetapi sebaiknya tetap dipertahankan bahkan setelah pinjaman lunas
- Premi asuransi naik setiap tahun
- Untuk mempertahankan asuransi, Anda mungkin diminta melakukan pekerjaan peningkatan seperti mengganti atap
- Premi asuransi rumah saat ini adalah $111.17 per bulan
-
Pajak properti
- Untuk rumah baru dibangun, pajak properti dalam catatan lama mungkin tidak mencerminkan jumlah yang benar-benar harus dibayar
- Saat nilai rumah dinilai ulang, pajak dikenakan berdasarkan nilai penilaian yang sudah mencakup struktur baru
- Pajak juga naik setiap tahun, dan perlu dicek apakah ada sistem yang membatasi kenaikan nilai penilaian atau tarif pajak
- Di wilayah tersebut ada sistem bernama Homestead Tax Credit
- Pajak properti saat ini adalah $515.50 per bulan
Perawatan dan perbaikan
- Secara umum disarankan menabung setidaknya 1% dari nilai rumah per tahun untuk perawatan dan perbaikan saat ini maupun di masa depan
- Rumah yang lebih tua bisa memiliki perawatan tertunda atau perbaikan yang belum terdeteksi, sehingga mungkin perlu menabung dengan persentase lebih tinggi
- Rumah saat ini yang dibangun pada 1983 telah lama digunakan sebagai properti sewaan, dan banyak perawatan diabaikan
- Biaya perawatan dan perbaikan nyata mencakup penggantian skylight bocor $6,566, atap baru $9,390, jendela baru $10,530, pelapis luar baru $21,046, penebangan pohon yang terlalu dekat dengan rumah $2,800, penggantian pipa air polybutylene $5,050, dan drainase baru $2,714
- Perbaikan kecil dan pekerjaan rutin juga menumpuk, termasuk penggantian pompa pembuangan mesin pencuci piring $95, penggantian keran $185, penggantian control board HVAC $65, perawatan halaman sekitar $500 per tahun, dan perbaikan pegangan tangga bawah tanah luar $85
- Jika mengerjakan sendiri pekerjaan yang memungkinkan, biaya perawatan dan perbaikan bisa berkurang besar
- Penggantian pompa pembuangan mesin pencuci piring, keran dapur, control board HVAC, dan perawatan halaman dilakukan sendiri
Biaya peningkatan
- Pekerjaan seperti memasang pagar, membangun gudang, mengeraskan jalan masuk dengan kerikil, atau merenovasi dapur dan kamar mandi adalah biaya peningkatan yang terpisah dari perawatan dan perbaikan
- Jika Anda cenderung sering menyesuaikan gaya furnitur, dekorasi, peralatan, dan interior, biaya peningkatan bisa lebih sering muncul
- Pekerjaan peningkatan yang nyata mencakup mengecat kamar, mengganti moulding baseboard, merenovasi kamar mandi tamu, memasang kipas plafon ruang tamu, mengganti tirai dan blind, memperluas serta meninggikan kabinet dapur, menambah pencahayaan dapur, mengerjakan ulang perpipaan ruang cuci, memasang wastafel dan kabinet ruang cuci, mengganti wastafel dapur, memasang countertop granit dapur, membangun dek baru, membangun tangga teras depan baru, memasang peneduh skylight, dan memperbaiki taman
- Jika dikerjakan sendiri, biaya peningkatan juga bisa jauh berkurang
- Dek dibangun sendiri dengan biaya sekitar $15,000, sekitar setengah dari rata-rata penawaran yang diterima
Kenaikan biaya utilitas
- Rumah hampir selalu lebih besar daripada apartemen, sehingga membutuhkan lebih banyak energi untuk pemanasan dan pendinginan
- Diperkirakan sekitar setengah dari penggunaan listrik berasal dari pemanasan dan pendinginan
- Kenaikan tarif memengaruhi pemilik rumah maupun penyewa, tetapi bebannya lebih besar saat memanaskan atau mendinginkan rumah yang lebih besar
- Pada Januari 2024, tarif listrik sekitar 17.3¢ per kWh termasuk biaya dan pajak
- Pada tagihan terakhir Mei 2026, tarif yang dibayar adalah 24.7¢ per kWh, artinya tarif listrik naik 42% dalam dua tahun
- Tarif di wilayah tersebut sebagian ditentukan melalui proses lelang, dan kini dipengaruhi oleh permintaan pusat data baru untuk mendukung perluasan AI
Biaya penjualan
- Kebanyakan orang tidak memegang rumah selamanya, dan saat pindah mereka bisa membayar lebih dari 10% dari nilai rumah sebagai biaya penjualan
- Saat menjual rumah di Auburn, WA pada 2007, krisis perumahan sedang membesar, tetapi masih ditemukan pembeli yang bersedia membayar harga wajar
- Rumah tersebut dibeli dalam kondisi baru dan tidak ditinggali terlalu lama, sehingga tidak perlu biaya persiapan untuk dipasarkan
- Biaya penjualan sebenarnya adalah komisi agen $17,980.00, biaya penutupan hak milik $626.18, asuransi hak milik $1,009.66, biaya transfer kawat $130.00, pajak penjualan terkait hak milik $11.58, biaya reconveyance $115.00, pajak konsumsi county $5,932.40, penyesuaian tagihan air $37.92, penyesuaian saluran pembuangan $135.43, dan biaya transfer serta penagihan HOA $60.00
- Total biaya untuk menjual rumah ini, tidak termasuk biaya pindahan, adalah $26,038.17
- Biaya pindahan seperti penyimpanan dan transportasi muncul secara terpisah
Biaya hukum
- Jika terjadi konflik dengan tetangga soal batas properti, pohon, atau masalah lain, Anda mungkin perlu menyewa pengacara atau surveyor
- Biaya hukum dan profesional seperti ini juga termasuk biaya potensial dalam memiliki rumah
Kenaikan nilai dan lama kepemilikan
- Orang berharap nilai rumah naik seiring waktu, tetapi sejak 1991 nilai rumah meningkat rata-rata 3.8% per tahun
- Angka ini bukan jaminan, dan bisa berbeda tergantung waktu beli-jual, lokasi rumah, dan berbagai kondisi lain
- Rumah di Auburn, WA dibeli seharga $321,000 dan dijual beberapa tahun kemudian seharga $333,000
- Jika semua biaya beli dan jual diperhitungkan, kemungkinan rumah itu menyebabkan kerugian lebih besar daripada jika saat itu menyewa apartemen
- Rumah saat ini dibeli pada 2011 seharga $420,000, dan estimasi nilai saat ini dari Zillow adalah $757,000
- Banyak uang telah dikeluarkan untuk perawatan, perbaikan, dan peningkatan, tetapi kenaikan nilai saat dijual nanti tampaknya akan melampaui biaya yang sudah dikeluarkan
- Anda perlu merencanakan untuk tinggal cukup lama agar kenaikan nilai rumah melampaui biaya-biaya tersebut
Menentukan apakah perlu membeli
- Jika Anda membeli rumah yang layak di lingkungan yang layak dan berencana tinggal lama, membeli rumah bisa masuk akal
- Selain kelebihan dan kekurangan finansial, kualitas hidup juga perlu dipertimbangkan
- Rumah di lokasi yang tepat bisa memberi keuntungan besar berupa ruang lebih luas dan lingkungan yang lebih tenang
1 komentar
Komentar Hacker News
Aku lebih kaget pada waktu yang dihabiskan oleh kepemilikan rumah daripada biaya finansialnya
Selama beberapa tahun terakhir, perawatan rumah dan berbagai proyek hampir selalu memakan sebagian besar akhir pekan setiap minggu, dan karena aku membeli rumah yang lebih besar daripada tempat sewaan biasanya, kebutuhan pembersihan, perawatan, dan kemungkinan kerusakan semuanya meningkat
Perbedaan terbesarnya adalah tanggung jawab pemeliharaan sepenuhnya ada padaku. Tidak ada satu orang yang bisa menangani semua masalah sekaligus, dan butuh banyak waktu untuk mengurus inspeksi rutin serta belajar memperbaiki sendiri
Bahkan kalau mau bayar orang lain pun, tetap harus meneliti penyedia jasa, menyelaraskan penawaran harga, menjadwalkan pekerjaan, dan aku tetap harus belajar cukup banyak untuk menilai apakah mereka mengerjakannya dengan benar. Pada akhirnya, memiliki rumah lebih mirip pilihan gaya hidup daripada pilihan finansial
Pipa, listrik, lanskap, pemasangan peralatan, cat, drywall, atap, semua dia kerjakan sendiri atau dia bawa veteran lain yang setara
Yang dibutuhkan bukan kontraktor umum, melainkan tukang serbabisa seperti ini; mungkin tidak mudah ditemukan, tapi mereka jelas ada
Jujur saja, kalau sesering itu dikerjakan, kesannya kamu memang cukup menikmati kegiatan mengutak-atik rumah
Aku penasaran pekerjaan apa saja yang sampai memakan begitu banyak waktu
Bahkan dari sekadar memiliki kondominium, aku sadar bahwa aku tidak ingin memiliki “bare metal” milikku sendiri, dan aku memandang tempat tinggal seperti semacam layanan cloud. Aku membayar agar masalah operasional menjadi urusan orang lain, dan agar bebas dari beban memiliki lalu melikuidasi aset yang juga membawa pengeluaran modal
Aku bahkan tidak punya waktu untuk memikirkan seperenam puluh pun dari urusan mencari penawaran harga untuk ganti atap atau pengecatan, dan kalaupun punya waktu, rasanya lebih baik cabut kuku daripada memakainya untuk itu
Meski begitu, aku merindukan potongan bunga hipotek. Aku memang tidak ingin menumpuk ekuitas aset, dan kalau aku punya lebih banyak ekuitas saat kejatuhan 2008, kerugiannya juga pasti lebih besar, tetapi senang juga ketika sebagian besar biaya hunian bisa dikurangkan dari pajak berkat pinjaman berbunga tinggi
Tapi ini bukan nostalgia soal Resesi Besar; intinya bahkan kondominium pun, pada masa terbaiknya, tetap menyita terlalu banyak pekerjaan dan bandwidth kognitif. Padahal itu pun hanya sekitar sepersepuluh masalah struktur dan lanskap rumah tapak
Aku jadi benar-benar menghormati orang-orang yang terus belajar dan menangani hal-hal seperti ini, karena memang sesulit itu
Keuntungan memiliki rumah hampir selalu lebih bersifat psikologis daripada finansial
Kalau uang untuk uang muka dan hipotek itu diinvestasikan setelah membayar sewa, biasanya hasil akhirnya akan sampai ke posisi yang mirip
Namun, kamu bisa punya kendali jauh lebih besar atas ruang tempatmu menghabiskan sebagian besar waktu, bisa mengubahnya sesukamu, dan tidak terlalu khawatir soal masalah penyewa seperti kenaikan sewa atau pemilik rumah yang ingin menempati unitnya sendiri
Kalau punya anak, juga muncul rasa tentang “rumah” dan keterikatan pada suatu tempat. Tapi sebaiknya jangan membeli hanya karena alasan finansial
Tapi nilai sebenarnya dari membeli rumah ada pada leverage. Kebanyakan orang tidak bisa meminjam $500.000 tanpa agunan dari bank, tetapi pembelian rumah adalah tujuan pinjaman yang dipahami dengan baik sehingga relatif mudah meminjam uang dalam jumlah besar
Bagi sebagian besar orang, membeli rumah adalah satu-satunya cara untuk mendapatkan leverage yang berarti lewat pinjaman
Kalau kamu memiliki rumah, pemilik rumah tidak bisa tiba-tiba menyuruhmu keluar karena kebijakan hewan peliharaan berubah, atau karena rumah yang kamu tinggali dijual dan pembeli baru tidak ingin mempertahankan penyewa
Aku pernah mengalami kedua hal itu, masing-masing dalam bentuk harus mencari rumah baru dan pindah dalam waktu sekitar sebulan, dan biayanya besar serta tidak terduga
Ini adalah bagian besar dari manfaat psikologis membeli rumah
Ini terutama berlaku pada bentuk hunian milik penghuni seperti kondominium, dan kontras dengan apartemen sewaan
Faktor tersembunyinya adalah biaya peluang dari uang yang terkunci dalam ekuitas rumah dan tidak bisa diinvestasikan. Jika $400.000 terkunci di rumah dan pasar saham menghasilkan 6% di atas inflasi, maka biaya peluang berbasis bunga itu $2.000 per bulan, mirip dengan sewa
Di AS, pemilik yang menempati rumahnya sendiri mendapat keuntungan pajak seperti bunga hipotek dan pembebasan pajak capital gain saat menjual
Tentu saja, kamu bisa untung dari kenaikan harga dan leverage, tetapi kebalikannya juga bisa terjadi. Di daerah tempat tinggalku pun kupikir harganya akan terus naik, tapi selama 4 tahun nilai perkiraannya stagnan
Hanya dalam setahun, kami berubah dari kondisi menabung dua dari empat kali gajian tiap bulan menjadi memasukkan dua kali gajian itu ke hipotek
Kami punya satu anak dan berencana tinggal setidaknya 10 tahun, dengan distrik sekolah yang bagus, cuaca, aktivitas luar ruang, keberagaman budaya, banyak hal untuk dilakukan, akses ke bandara internasional, serta teman dan keluarga yang membuat kualitas hidup sangat baik
Hal yang paling penting bagiku adalah aku sudah 40 tahun, jadi kemungkinan pendapatanku akan stagnan cukup besar. Menyewa mungkin saran yang bagus, tetapi 5~10 tahun lagi, mungkin bahkan sewa di sini pun sulit terjangkau, apalagi membeli
Sebaliknya, kalau kami membiayai ulang sekarang, kami bisa menurunkan hipotek ke tingkat sewa lama kami, dan dalam 10~15 tahun kami bisa tinggal tanpa hipotek di tempat yang punya semua kelebihan tadi
Selain aspek finansial, ada efek psikologis besar dari bisa melakukan perubahan yang lebih dari sekadar permukaan, serta membayar biaya hunian yang dapat diprediksi tanpa khawatir kenaikan sewa besar selama beberapa tahun
Kamar mandi dibuat ulang sesuai keinginan, dapur direnovasi, panel dipasang di dinding, dan stopkontak ditambahkan di ruangan yang kekurangan
Jika itu apartemen sewaan, hal-hal itu tidak akan dilakukan karena sewa naik setiap tahun dan fakta bahwa aku menyukai rumah itu bisa dimanfaatkan. Sejak dibeli, harga rumah naik 50%
Tidak ada situasi di mana biaya perbaikan $20.000 tiba-tiba muncul
Menata rumah sesuai selera memang menyenangkan, tetapi saat renovasi orang jadi berpikir, “toh biaya tenaga kerja sudah besar, sekalian pakai material finishing yang lebih bagus”, lalu karena dapur saja tidak bisa terlihat bagus sendirian, lantai juga ikut diganti, dan perbaikan senilai $30.000 bisa cepat berubah menjadi $150.000
Namun ini berarti menghilangkan area parkir, jadi kemungkinan malah berdampak negatif pada nilai rumah. Tetap saja, kami tidak punya mobil, apalagi dua, jadi ini proyek yang cocok untuk kami
Sepertinya banyak orang takut mempersonalisasi rumah mereka karena khawatir soal nilainya saat nanti dijual
Pacarku menjawab, “Kalau begitu rasanya kamu memang sebaiknya menyewa saja?”
Pemilik rumah bisa mengusir penyewa dengan pemberitahuan beberapa bulan, bisa meminta inspeksi rutin, dan bisa mengirim pekerja dengan alasan akan melakukan “perbaikan” meski aku sebenarnya tidak setuju
Bahkan jika tidak pernah merenovasi kamar mandi sekalipun, stabilitas dan privasi karena tidak diganggu pemilik rumah sudah sangat bernilai
Bagi orang yang menjadikan perbaikan rumah sebagai hobi, atau tukang kayu, atau orang yang suka mengutak-atik mobil, perbedaan berupa bisa memperbaiki rumah sendiri mungkin sangat menarik, tetapi melihat kepemilikan rumah dari sudut itu terasa aneh
Kondominium, townhouse, atau duplex tampaknya tidak memberi banyak ruang untuk kustomisasi semacam itu, dan di kota kami hak untuk melakukan hal yang umum seperti mengecat dinding luar baru dimulai dari rumah seharga sekitar 2,5 juta dolar Kanada
Itu berarti 1 juta lebih mahal daripada townhome baru, 1,5 juta lebih mahal daripada kondominium sederhana, dan cicilannya sekitar $10.000 per bulan lebih mahal daripada sewa tempat yang ukurannya memadai
Ini juga karena tempat sewaan yang tersedia jauh lebih kecil, dan unit rumah minimum yang memungkinkan perubahan pada bagian luar memang sangat mahal
Gambaran seperti itu menunjukkan betapa distopianya kesenjangan kelas. Aku tidak tertarik mengecat rumah, tetapi sekalipun tertarik aku tidak akan bisa melakukannya, dan bahkan kalau punya uang untuk itu, rasanya perlu kekurangan imajinasi untuk menghabiskan sebanyak itu demi kemungkinan hipotetis untuk bisa mengecat
Sebagian orang mungkin paling mementingkan konsep “rumah” sehingga akan pindah ke tempat yang mampu mereka beli, tetapi bagiku ada banyak hal yang lebih penting daripada membongkar dan memperbaiki dinding, jadi pilihan untuk terus menyewa di tempat yang kuinginkan terasa sangat jelas
Ben Felix, manajer portofolio Kanada yang membuat video dan podcast keuangan pribadi, sudah mengatakan selama beberapa tahun bahwa menyewa dan membeli sering kali mirip secara finansial, sehingga keputusan seharusnya diambil berdasarkan alasan nonfinansial
Video terbaru 2026: https://www.youtube.com/watch?v=aU7v87EhDBI
2025a: https://www.youtube.com/watch?v=j4H9LL7A-nQ
2025b: https://www.youtube.com/watch?v=lBG-g1CKfgs
2021: https://www.youtube.com/watch?v=q9Golcxjpi8
2019: https://www.youtube.com/watch?v=Uwl3-jBNEd4
Video tahun 2019 membahas aturan praktis 5% yang berguna. Jika sewa tahunan lebih rendah daripada 5% dari harga beli rumah, secara angka lebih menguntungkan untuk tetap menyewa sambil menginvestasikan selisihnya; jika sewa lebih tinggi, membeli kemungkinan lebih menguntungkan
Perusahaan tempat dia bekerja juga membuat alat untuk meninjau angkanya: https://research-tools.pwlcapital.com/research/rent-vs-buy
Jika suku bunganya di atas 6%, mungkin lebih baik menaruh uang muka ke pasar saham dan menyewa
Jika merasa uang yang dikeluarkan untuk memperbaiki rumah bisa dipulihkan saat menjualnya, rasanya juga lebih enak mengeluarkan uang untuk peningkatan rumah, dan selama itu bisa tinggal di tempat yang lebih nyaman
Sebaliknya, menyewa juga punya biaya tersembunyi dan biaya yang tidak terlalu tersembunyi
Yang terbesar adalah ketidakstabilan yang melekat pada menyewa. Entah karena kenaikan sewa atau karena pemilik rumah ingin memberikannya kepada keponakannya, kita tidak tahu berapa lama lagi bisa tinggal di sana
Sangat melelahkan jika terus hidup dengan stres tingkat rendah karena bisa saja harus kembali mengalami neraka mencari rumah dan pindahan setiap tahun
Meski ada biaya perawatan, hipotek dengan pembayaran bulanan yang hampir tetap jauh lebih baik, dan lebih bisa diprediksi sehingga memberi kembali ruang mental untuk hal lain
Saya membeli rumah pada 2023, lalu biaya HOA menjadi dua kali lipat, premi asuransi hampir tiga kali lipat, dan pajak properti naik sekitar 1.000 dolar
Biaya kepemilikan rumah saya naik dari 35% menjadi 45% dari pendapatan bulanan, dan jika Anda membeli dalam beberapa tahun terakhir, memiliki rumah jelas lebih mirip beban utang
Dua saudara saya yang berusia 60-an sedang menyewa, dan sewa mereka naik jauh lebih cepat daripada tunjangan jaminan sosial
Keduanya kini membayar sewa sekitar 300 dolar lebih tinggi daripada tunjangan jaminan sosial mereka per bulan, dan setelah ditambah biaya makan, utilitas, dan pengeluaran lain, tabungan mereka yang tidak seberapa cepat terkuras
Di tempat lain pun, biaya seperti ini kemungkinan besar dibebankan ke sewa
Meski begitu, struktur hukum dan finansial yang membuat menyewa murah dan aman sepenuhnya mungkin diwujudkan
Khususnya di negara-negara Barat, tempat tekanan pasar sewa sudah gila, pemerintah harus berperan sebagai pembangun perumahan dan tuan tanah terakhir. Dengan begitu, pasokan terjaga dan harga serta risiko bisa ditekan
Selama beberapa generasi, pasar perumahan dipertahankan sebagai sarana investasi, dan akibatnya tekanan permintaan muncul, harga membengkak secara artifisial, lalu mencekik dan memecah belah masyarakat
Jika menyewa murah, aman, dan menjadi bagian dari masyarakat yang jauh lebih adil, saya dengan senang hati akan menyewa seumur hidup
Biaya kepemilikan juga jelas naik seiring waktu. Pembayaran hipotek hanyalah sebagian dari total biaya, dan risiko pengeluaran mendadak sebesar 20.000 dolar itu nyata
Memiliki rumah punya cakupan tanggung jawab dan risiko yang jauh lebih besar, sehingga lebih sulit diprediksi daripada menyewa
Tetangga saya telah menyewa apartemen yang sama selama hampir 50 tahun
Anda perlu memilih pemerintah yang lebih baik, yang peduli pada Anda dan menjamin hak-hak yang layak
Ada ungkapan bahwa “menyewa itu membuang uang”, tetapi kecuali Anda mengira pemilik rumah menjalankan amal, sebagian dari uang sewa memang menjadi keuntungan pemilik, dan sebagian lagi dipakai untuk menutup biaya penyewa ‘bermasalah’
Penyewa sering kali tidak punya insentif untuk memperbaiki rumah, atau bahkan tidak diizinkan melakukannya
Sebaliknya, jika memiliki rumah, hal-hal seperti dapur modern, ruang penyimpanan, atau mesin cuci baru bisa membuat hidup sekarang lebih baik sekaligus mungkin menambah nilai rumah sampai batas tertentu
Tentu saja, jika karena alasan apa pun Anda ingin mengecat kamar menjadi merah muda neon, Anda juga bebas mengabaikan kenaikan nilai
Demikian juga, bunga yang saya bayar adalah biaya agar bank terlindungi dari risiko peminjam buruk, dan saya berasumsi saya bukan orang seperti itu
Ada banyak cara untuk memperbaiki kondisi hidup saat menyewa juga. Jika ingin dapur atau kamar mandi baru, Anda bisa pindah ke tempat yang punya itu
Menyewa juga memberi kebebasan untuk pergi saat kondisi seperti kriminalitas, kebisingan, atau fasilitas bangunan memburuk
Keuntungan datang dari capital gain, dan karena sewa menutup bunga, mereka bisa terus membeli rumah dengan modal kecil dan menciptakan permintaan, lalu permintaan itu menaikkan harga rumah dan menghasilkan laba
Ini bekerja baik sampai orang-orang tersingkir dari pasar dan harga rumah turun sedikit. Setelah itu, utangnya besar, harga rumah lebih rendah, mereka bangkrut, dan orang yang benar-benar kaya mengambil rumah-rumah itu dengan harga diskon
Setidaknya kita bisa berharap orang kaya itu bukan orang yang jadi kaya karena menjual buku “cara jadi kaya dari pasar properti”
Biaya operasional apartemen jauh lebih rendah
Membandingkan membeli rumah dengan menyewa rumah itu adil, tetapi saya sudah melihat beberapa orang berhenti menyewa apartemen lalu membeli rumah karena merasa ingin “berhenti membuang uang”
Mereka mengabaikan fakta bahwa memiliki rumah sebenarnya lebih mahal daripada menyewa apartemen yang layak
Tentu ada banyak kelebihan memiliki rumah, tetapi saya ragu kelebihan itu cukup untuk membenarkan sebagian keputusan membeli yang kecil namun bermakna
Jika hipotek seorang pemilik rumah adalah 4.000 dolar per bulan lalu ia memasang harga sewa 4.500 dolar tetapi tidak menemukan penyewa, ia tidak akan bisa bertahan lama dan harus menurunkan harga
Dalam praktiknya, mereka sering memasang harga itu karena properti sekitar disewakan 5.000 dolar per bulan, tetapi jika pasokan lokal bertambah atau permintaan turun, harga bisa jatuh di bawah biaya hipotek pemilik
Karena menerima 3.500 dolar per bulan tetap lebih baik daripada 0 dolar
Rumah kami dibeli 25.000 pound lebih mahal daripada rumah sebelah, padahal bentuk keduanya hampir sama dan terjual hanya selisih 4 bulan
Rumah kami punya dapur baru, semua jendela lama sudah diganti menjadi kaca ganda, dan garasi telah diubah menjadi kantor rumah, jadi sudah banyak dimodernisasi. Semua itu tidak mungkin dikerjakan hanya dengan 25.000 pound
Pemahaman saya, nilai rumah memang naik, tetapi kenaikannya lebih kecil daripada biaya yang dikeluarkan
Saya benci tinggal di tengah renovasi atau berurusan dengan kontraktor, jadi kalau seseorang sudah lebih dulu membuat perluasan rumah atau konversi loteng, saya akan membayar premi, tetapi tampaknya orang-orang tetap ingin rumah itu sampai taraf tertentu menjadi “sesuai cara mereka”
Saya pada dasarnya tipe DIY dan juga punya pengalaman konstruksi, jadi memang menikmatinya; karena butuh lebih banyak ruang luar, saya pindah dari rumah di cul-de-sac pinggiran kota ke rumah mewah tua di lahan 10 acre yang lebih mendekati pedesaan
Saya pikir meski butuh waktu, saya bisa memperbaikinya sendiri sedikit demi sedikit, dan saya juga ingin anak-anak mengalami rasanya ikut turun tangan pada tempat tinggal mereka
Tapi saya salah menilai skalanya. Begitu pindah dari 0,5 acre ke 10 acre, seluruh waktu yang dulu dipakai untuk merawat rumah dan lahan lama masuk ke satu keranjang bernama alam
Rumput, padang rumput, jalur jalan kaki, dan batas pepohonan semuanya harus dipangkas dengan jadwal berbeda-beda; pohon mati, tumbang, dan tersangkut. Jumlah semak dan spesies invasif yang harus dicabut lalu dibakar juga besar
Saya sempat berpikir, “jalan masuknya harus diganti,” tapi jalan masuk aspal itu panjangnya 1.000 kaki sehingga estimasi biayanya setara harga mobil mewah. Sistem irigasinya ada 12 zona dan perlu diperbaiki serta dipersiapkan untuk musim dingin
Septic tank juga seperti bom waktu; kalau rusak biayanya bisa lima digit, dan kalau tidak ada lokasi cadangan yang memadai, harus pakai sistem hasil rekayasa yang biayanya kira-kira 3 kali lipat
Waktu yang tersisa setelah semua itu barulah bisa dipakai untuk meningkatkan kondisi rumah. Sampai sekarang saya sudah telanjur jauh masuk dan ada banyak bagian yang tetap saya nikmati, tetapi kalau bisa bicara pada diri saya sebelum membeli, saya akan bilang bahwa perbedaan skala itu sangat besar, dan terutama saat memilih rumah yang perlu diperbaiki dengan lahan luas, waktu perawatan dasar wajib diperhitungkan
Kalau mencoba merapikan seluruh lahan seperti kavling kecil di kota, pekerjaannya jadi sangat banyak
Kami hanya merawat area sekitar rumah dan membiarkan sisanya tetap jadi hutan ek. Alasan terlihat alami adalah karena itu memang alam
Biarkan saja tumbuh, atau panggil tukang lanskap beberapa kali setahun untuk merapikannya. Irigasi juga bisa dilupakan
Jalan masuk baru tidak wajib, dan 10 acre juga tidak harus semuanya dirawat. Anda bisa tetap mengurus setengah acre seperti dulu dan menyerahkan sisanya pada hutan atau apa pun yang ingin tumbuh
Anda juga bisa memelihara kambing dan ayam untuk membantu mengendalikan semak, atau menyewakan lahannya kepada orang yang memelihara kambing dan ayam
Meski begitu, kalau septic tank saya rusak, saya akan menyambung ke sistem kota; estimasi yang saya terima kurang lebih sama dengan biaya septic tank baru
Di iklim kami, kalau irigasi dihentikan, tanaman akan langsung mati, dan pekerjaan menyiram saja bisa menjadi pekerjaan penuh waktu
Saya ingin kembali ke diri saya 10 tahun lalu yang mengeluhkan repotnya memasang jaring pada 5 pohon buah kecil atau biaya lanskap, lalu menyuruhnya bersyukur atas skala dan biaya saat itu
Sekarang saya menangani 1 kilometer jaring kebun anggur, pemangkasan ratusan pohon dan tanaman merambat, dan sebagainya. Dulu mengganti semua jaring itu biayanya 200 dolar, sekarang lebih dari 5.000 dolar
Meski begitu, saya tetap tidak ingin menyerah
Disarankan untuk menyisihkan 1~3% dari seluruh nilai rumah setiap tahun untuk biaya perbaikan
Kebanyakan orang tidak melakukannya, dan karena itu banyak rumah perlahan kehilangan nilainya
Ini adalah jalan cepat untuk merusak potensi kekayaan antargenerasi
Masalah perbaikan rumah juga cenderung datang sekaligus
Setelah beberapa tahun tidak ada apa-apa dan orang jadi lengah, tiba-tiba muncul tiga masalah besar sekaligus
Tahun ini saja sudah ada pengeluaran acak hampir 10 ribu dolar, dan melihat usia HVAC, tampaknya tahun depan juga akan ada biaya besar lagi
Kalau ada di dekat Anda, sebaiknya bergabung dengan perpustakaan alat
Ini jauh lebih hemat daripada membeli alat khusus untuk pekerjaan sekali pakai, dan merupakan sumber daya komunitas yang sangat bagus
Meski Anda bisa mengerjakannya sendiri, tetap baik untuk punya tukang reparasi yang tepercaya
Kalau bisa, sebaiknya orang yang bahkan bisa dipercayai memegang kode pintu, sehingga saat Anda sedang bepergian dan tetangga memberi tahu ada air mengalir, Anda bisa langsung memanggilnya
Di banyak tempat, sebagian besar harga adalah nilai tanah, dan orang tampaknya kurang tertarik menilai berdasarkan kondisi bangunannya
Mungkin berpengaruh pada lama waktu penjualan, tapi kira-kira hanya sebatas itu
Selama escrow memang bisa ada kredit biaya perbaikan yang diajukan, tetapi sering kali jumlahnya tidak cukup, atau penjual langsung menolaknya
https://www.instagram.com/reel/DWG223bPjvf/
https://thewealthybarber.com/video/owning-a-home-is-so-expen...
Wawancara lengkap podcast The Wealthy Barber: https://www.youtube.com/watch?v=V8OwBbm5OXc
Kami berdua sama-sama kesulitan mengeluarkan uang untuk hal bagus bagi diri sendiri
Apakah benar perlu headphone yang lebih bagus, apakah benar harus membeli ini, dan akhirnya tidak membeli apa pun yang menyenangkan
Solusi yang tidak intuitif adalah membuat anggaran untuk kesenangan dan hal sia-sia yang wajib dihabiskan setiap setengah tahun, atau secara sadar merencanakan bagaimana akan menghabiskannya selama setahun
Jika anggarannya dibuat dengan baik, ini memaksa kita meningkatkan hidup tanpa sampai merugikan diri sendiri
Perawatan rumah yang dimiliki tampaknya serupa
Tabungan untuk menghadapi hal yang benar-benar besar memang perlu, tetapi anggaran untuk pembenahan terus-menerus juga harus dikumpulkan
Jika anggaran perawatan rutin untuk 6 bulan sudah terkumpul, Anda perlu memutuskan akan membelanjakannya secara proaktif untuk apa sebelum semuanya berantakan
Pada musim gugur 2024 kami harus memasang baut berbentuk bintang[1] untuk memperkuat dinding depan, dan biayanya 24 ribu dolar
Pada musim semi 2025 ruang bawah tanah yang sudah selesai direnovasi kebanjiran, sehingga pemasangan french drain dan pemulihan ruang bawah tanah menelan biaya 18 ribu dolar
Perbaikan berkelanjutan untuk menangani kebocoran atap juga menghabiskan 8 ribu dolar
Rasanya seperti arus perbaikan besar yang tidak pernah selesai, dan uang itu sebenarnya bisa dipakai untuk peningkatan yang benar-benar menaikkan nilai rumah, seperti upgrade HVAC atau pemasangan mini-split, peningkatan insulasi, atau upgrade dapur
Sekarang saya hanya berharap perbaikannya bisa bertahan cukup lama agar saat dijual nanti kami tidak rugi
[1] https://99percentinvisible.org/article/tying-architecture-to...
Ini paling mudah saat kerja jarak jauh sedang meluas, tetapi bahkan sekarang pun masih mungkin jika mencarinya dengan tekun
Dengan begitu biaya tempat tinggal terasa sangat murah, dan kecuali Anda punya masalah serius dalam menahan uang, tabungan serta dana cadangan perbaikan akan cepat terkumpul
Tidak ada jaminan bahwa sewa Anda akan tetap sama beberapa bulan dari sekarang
Menyewa apartemen di lingkungan yang diinginkan jauh lebih mudah daripada memiliki rumah di lingkungan yang sama, tetapi sewanya sangat mahal
Bisa setara dengan, atau bahkan lebih buruk daripada, memiliki rumah di pinggiran
Faktor keberuntungan soal pemilik juga besar, dan sewa bisa naik tajam dengan pemberitahuan singkat
Jika pemilik menjual bangunan itu sehingga pengelola berubah atau dialihkan ke penggunaan lain, Anda harus mencari apartemen lain
Tiba-tiba bisa juga muncul tetangga yang menyebalkan; ini juga bisa terjadi di rumah, tetapi di apartemen jarak fisiknya jauh lebih dekat
Anda mungkin ingin memelihara anjing besar tetapi tidak diizinkan, tidak ada halaman untuk anak bermain, tidak bisa memelihara ayam, dan biasanya juga tidak mungkin memasang pendingin tambahan, AC, atau heat pump
Hal-hal ini tidak sepenuhnya membatalkan argumen sebaliknya, tetapi menyewa dan memiliki tidak sesederhana hitam-putih
Salah satu keuntungan besar dari memiliki adalah setiap bulan Anda dipaksa memasukkan uang ke aset yang berpotensi naik nilainya
Meski begitu, besar kemungkinan ini tidak akan mengalahkan seseorang yang secara konsisten berinvestasi jumlah tetap ke S&P 500