Barcelona Akan Sepenuhnya Menghapus Apartemen Turis pada 2028

• Di tengah lonjakan biaya hunian dan konflik akibat overtourism, Barcelona memutuskan untuk mengakhiri semua izin apartemen turis paling lambat 2028
• Menurut Wali Kota Jaume Collboni, 10.101 izin di dalam kota akan otomatis berakhir pada November 2028
• Platform dan operator akomodasi wisata seperti Airbnb dan Booking.com akan sangat terdampak, sementara bagi warga lokal dan aktivis anti-turis hal ini dianggap sebagai kemenangan
• Dalam 10 tahun terakhir, sewa naik 70% dan harga beli rumah naik 40%, membuat anak muda meninggalkan kota; situasi ini menjadi latar utama kebijakan tersebut
• Bersamaan dengan pencabutan izin, pemerintah kota juga mendorong regulasi yang mewajibkan minimal 30% rumah baru sebagai perumahan sosial untuk mengurangi tekanan di pasar hunian

---

Pengakhiran Total Izin Apartemen Turis pada 2028

• Dewan Kota Barcelona mengumumkan akan menarik semua izin apartemen turis di wilayah perkotaan paling lambat 2028
• Wali Kota Barcelona Jaume Collboni menyatakan bahwa 10.101 izin apartemen turis di kota tersebut akan otomatis berakhir pada November 2028
• Keputusan ini menjadi pukulan besar bagi platform dan operator akomodasi wisata seperti Airbnb dan Booking.com
• Bagi warga lokal dan aktivis anti-turis yang selama bertahun-tahun memprotes overtourism dan kenaikan harga rumah, keputusan ini dianggap sebagai kemenangan besar

Sewa Naik 70% dan Anak Muda Keluar dari Kota

• Collboni menilai langkah tegas diperlukan karena kenaikan biaya properti di Barcelona
  • Dalam 10 tahun terakhir, biaya sewa naik 70%
  • Pada periode yang sama, harga beli rumah naik 40%
• Ia menyatakan tidak bisa lagi membiarkan banyak anak muda terpaksa meninggalkan Barcelona ketika mulai hidup mandiri
• Ia menilai langkah ini tidak akan mengubah situasi dalam semalam, tetapi dapat menjadi “titik balik” bagi masalah perumahan

Pencabutan Tanpa Kompensasi dan Masa Tenggang 4 Tahun

• Otoritas setempat menyatakan tidak akan membayar kompensasi kepada pemilik apartemen turis
• Masa tenggang sekitar 4 tahun sebelum izin berakhir dianggap sebagai bentuk kompensasi secara de facto
• Kebijakan ini masih harus melalui proses untuk disahkan dengan dukungan politik

Kewajiban 30% Perumahan Sosial untuk Rumah Baru

• Bersamaan dengan pencabutan izin apartemen turis, Collboni mengumumkan regulasi yang akan mewajibkan pengembang mengalokasikan minimal 30% rumah baru sebagai perumahan sosial
• Wakil Wali Kota Bidang Perencanaan Kota Laia Bonet menilai pencabutan izin apartemen turis setara dengan membangun 10.000 apartemen baru yang dapat digunakan sebagai hunian warga
• Kedua langkah tersebut ditujukan untuk meredakan tekanan di pasar hunian yang belakangan mengalami kenaikan harga tajam

Sentimen Anti-Turis dan Tekanan Biaya Hidup Warga

• Di Barcelona, protes terhadap overtourism terus berlangsung, dan pada Selasa ada pula upaya mengganggu roadshow F1 di pusat kota
• Dalam unjuk rasa anti-turis pada Selasa, seorang warga Barcelona bernama Alex mengatakan warga lokal marah terhadap massifikasi pariwisata
• Ada pula sorotan bahwa biaya hidup dan biaya hunian membuat banyak anak muda pindah dari pusat kota ke pinggiran dan kota-kota sekitar
• Alex mengatakan warga Barcelona, seperti warga kota lain, juga berhak hidup damai di kotanya sendiri, serta membutuhkan kualitas hidup yang lebih baik, upah yang layak, dan kota yang terjangkau

[GN⁺]

Komentar Hacker News

• Populasi Barcelona sekitar 1,7 juta orang, dan wilayah metropolitan di sekitarnya sekitar 5,7 juta orang; dalam 4 tahun terakhir, populasi wilayah metropolitan bertambah sekitar 100 ribu orang.
  Dengan undang-undang ini, sekitar 10 ribu unit akan kembali tersedia dalam 4 tahun ke depan, tetapi Barcelona membangun sekitar 15 ribu rumah baru pada 2011–2020.
  Perhitungannya tampak tidak masuk akal. Bahkan jika menggabungkan seluruh dampak Airbnb dan rumah yang dibangun selama 10 tahun terakhir, itu belum cukup untuk mengimbangi pertumbuhan populasi 5 tahun terakhir.
  Untuk menurunkan harga rumah, rumah harus dibangun lebih cepat daripada pertumbuhan populasi; kalau tidak, kita harus menerima kenyataan bahwa tinggal di kawasan bagus yang ingin dihuni orang-orang yang lebih kaya akan disertai gentrifikasi.
  Sebagai tambahan, setelah membaca balasan, saya juga merasa menyebutnya “setetes air di lautan” agak berlebihan. Jumlah unit yang dilepas lebih besar daripada rumah yang dibangun pada periode yang sama, dan karena ekonomi itu kompleks, dampaknya terhadap harga bisa lebih besar daripada yang terlihat dari angka sederhana.

  • Kalau mau mengatakan “perhitungannya tidak cocok”, harus sedikit lebih ketat. Perlu dihitung berapa orang yang bisa tinggal di 15 ribu unit[1] + 10 ribu unit, seberapa kecil setetes air itu, dan seberapa besar embernya.
    Jika memakai angka rata-rata dari balasan lain, yaitu 2,51 orang per rumah tangga, maka 25 ribu unit bisa menampung 62.750 orang, dan itu sama sekali bukan skala kecil dibanding pertumbuhan populasi 100 ribu orang. Jika hanya menghitung pasokan Airbnb pun, itu setara 40% dari angka tersebut, yaitu sedikit di atas 25 ribu orang, jadi cukup merupakan tetesan besar dalam ember berisi 100 ribu orang.
    [1] Setelah dilihat belakangan, angka-angka di komentar awal ternyata mencampur periode yang berbeda. Angka “15 ribu” bisa dibaca sebagai jumlah rumah yang dibangun atau ditambahkan dalam 4 tahun terakhir.
  • Masalahnya adalah kawasan dengan konsentrasi Airbnb tinggi menggusur penduduk biasa, lalu di luar musim ramai jumlah orang yang berlalu-lalang berkurang sehingga toko-toko lingkungan tutup, menciptakan lingkaran setan.
    Sebagian besar wisatawan pergi ke objek-objek wisata kota alih-alih tinggal di lingkungan setempat.
    Airbnb dan kawasan hunian tidak cocok karena kebutuhan dan infrastrukturnya berbeda. Hotel dibangun dengan asumsi adanya infrastruktur pariwisata, sehingga bagi kota itu bentuk yang jauh lebih sehat.
  • Harga bergerak bukan berdasarkan jumlah total, melainkan pasokan dan permintaan marginal. Situasi permintaan dan pasokan langsung pada suatu titik waktu menentukan harga, sehingga perubahan kecil pada stok yang tersedia pun dapat berdampak besar.
    Ini mudah dipahami jika melihat data dasar lelang, dan jika ada data transaksi permintaan–pasokan yang lebih terperinci, umumnya polanya akan terlihat sama. Ini juga alasan mengapa di pasar negara berkembang, sebagian pedagang bisa meraih keuntungan besar hanya dengan menimbun sedikit barang secara lokal.
    Perumahan lebih rumit. Pemilik rumah tidak suka menyewakan dengan harga lebih rendah daripada sebelumnya sehingga kadang membiarkan rumah kosong; karena itu harga lebih lengket saat turun dibanding saat naik, dan “langsung” biasanya berarti dalam hitungan beberapa minggu, tetapi prinsip dasarnya serupa.
    Di Singapore, ketika pasar perumahan memanas, pemerintah mengenakan bea perolehan 65% atas pembelian rumah oleh orang asing. Pembeli asing kaya jumlah absolutnya kecil, tetapi jumlah mereka meningkat cepat seiring masuknya dana orang kaya dari Hong Kong dan tenaga kerja sektor perbankan ke Singapore. Setelah itu, bukan hanya rumah supermewah, harga jual dan sewa di semua lapisan ikut turun, sehingga orang-orang yang sebelumnya terdorong ke hunian di bawah preferensi mereka bisa naik kembali.
  • Jika dilihat hanya dari angka, sebenarnya ini sedikit lebih dekat daripada perhitungan awal. Rata-rata Barcelona adalah 2,51 orang per rumah tangga, jadi rumah yang dibutuhkan kini sekitar 75 ribu unit.
    https://www.barcelona.cat/infobarcelona/en/tema/city-council...
  • 5,8 juta orang sebenarnya bukan populasi wilayah metropolitan Barcelona, melainkan populasi seluruh Provinsi Barcelona. Wilayah metropolitannya 3,3 juta orang, sedangkan kotanya sendiri 1,6 juta orang.
    https://www.amb.cat/en/web/area-metropolitana/coneixer-l-are...
    https://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=2861

• Pertanyaan jujur: apakah ini benar-benar akan efektif?
  Kelihatannya akan menimbulkan efek samping yang tidak diinginkan dan tidak menghasilkan hasil yang diharapkan
  Sepengetahuan saya, New York City juga tidak mengalami penurunan sewa setelah mengubah regulasi sewa jangka pendek
  Mungkin ini pemikiran naif, tapi bukankah solusinya adalah membangun lebih banyak untuk menambah pasokan perumahan, alih-alih menekan permintaan?

  • Di bagian mana Barcelona bisa dibuat lebih padat lagi?
    https://worldpopulationreview.com/world-cities/barcelona-pop...
    Menurut https://news.ycombinator.com/item?id=40752920, “Barcelona sudah termasuk salah satu yang terpadat di Eropa, dengan 16 ribu orang per km²”
    Modal bergerak lebih cepat daripada ruang fisik. Untuk melindungi sisi manusia, yaitu perumahan terjangkau, regulasi memang diperlukan. Mengingat keterbatasan fisik, sulit memahami argumen “tinggal bangun lebih banyak saja, jangan ganggu AirBnB saya”. Melarang AirBnB lebih mudah
  • Masalahnya adalah ketika warga meninggalkan area tertentu di kota, area itu menjadi kosong. Lalu lalu lintas pejalan kaki berkurang, toko-toko lokal tutup, dan terbentuk siklus kemerosotan tanpa akhir
  • Di Melbourne/Victoria, Australia, mulai 2025 sewa liburan akan dikenai pungutan pemerintah, dan dananya akan dipakai untuk mendukung proyek perumahan publik dan terjangkau
    Untuk rumah kedua juga ditambahkan pajak tanah demi menekan penimbunan properti, tetapi ada beberapa efek balik seperti berkurangnya stok sewa jangka panjang dan pergeseran ke penjualan untuk hunian sendiri
    Masih terlalu dini untuk menilai hasilnya, tetapi pendekatan seperti ini terlihat lebih masuk akal daripada larangan total. Aktivitas tersebut dikenai pajak agar sedikit berkurang, sambil menyediakan dana bagi program untuk meredam efek negatifnya
    [1] https://amp.abc.net.au/article/102878180
  • Jangan hanya melihat apakah harga turun dibanding tahun sebelumnya; harus dibandingkan dengan skenario alternatif
    Kebijakan ini secara objektif bisa membantu tujuan resminya, yaitu meringankan biaya hunian bagi penduduk tetap. Karena membuat 10 ribu unit tidak lagi dibiarkan menganggur secara tidak produktif, atau mengembalikannya ke pasar sewa/jual, kebijakan ini memengaruhi pasokan; dan karena juga mengurangi permintaan pembelian yang menargetkan konversi ke sewa jangka pendek, kebijakan ini juga memengaruhi permintaan
    Namun kemungkinan besar sulit membuat perbedaan besar dalam praktiknya. Sebab ini kota berpenduduk 1,6 juta dengan permintaan besar, sementara unit yang bisa kembali ke pasar paling banyak hanya 10 ribu
  • Permintaan akomodasi wisata kemungkinan agak lebih elastis daripada permintaan hunian, jadi sepertinya ini akan membantu sampai batas tertentu
    Meski begitu, secara umum saya setuju bahwa memperbesar keseluruhan pai lebih baik daripada bertengkar soal cara membaginya

• Saya sudah lama tinggal di Barcelona. Wali kotanya sangat dekat dengan industri hotel, dan industri hotel sangat terdampak oleh apartemen wisata dan Airbnb
  Selain itu, tiga tahun lagi besar kemungkinan ia sudah tidak menjabat sebagai wali kota, jadi ia tidak benar-benar perlu mengeksekusinya sampai tuntas. Saya melihat ini lebih sebagai tindakan agar tampak baik di mata banyak warga yang percaya jumlah turis sudah terlalu banyak

• Sepertinya mereka benar-benar mau melakukan apa saja kecuali membangun perumahan yang cukup untuk memuaskan semua orang

  • Helsinki saat ini adalah contoh yang menarik. Secara teknis ada kelebihan pasokan apartemen, tetapi karena kenaikan suku bunga menghancurkan anggaran pembeli, harga hanya turun tipis, bukan anjlok
    Pengembang punya banyak apartemen selesai yang belum terjual, tetapi sama sekali tidak mau menurunkan harga
    Pembangunan baru sudah berhenti total. Sektor konstruksi tampaknya ingin menahan stok yang sudah selesai, lalu menunggu permintaan pulih dengan sendirinya karena orang masih terus pindah ke kota, atau menunggu suku bunga akhirnya turun
  • Orang menginginkan semuanya
    Mereka ingin rumah murah di kawasan populer yang nyaman ditinggali, tetapi tidak ingin karakter lingkungan berubah akibat penambahan perumahan dalam jumlah yang cukup untuk benar-benar membuat harga rumah menjadi murah
    Secara realistis, yang terbaik yang bisa didapat hanyalah membekukan kota, menjadikan penduduk lama pada dasarnya seperti pemenang lotre, dan mencegah orang luar pindah masuk
  • Kalau membangun lebih banyak, nilai aset turun. Kebutuhan dasar manusia diubah menjadi instrumen investasi finansial, sambil menciptakan kelangkaan buatan
  • Itu bisa menjadi paradoks. Bukan hanya orang-orang yang memandang rumah sebagai investasi yang tidak suka jika kawasan makin dikembangkan dengan kepadatan tinggi dan populasi bertambah. Pembangunan berlebihan kadang bisa merusak rumah dan lingkungan
    Alasan sulitnya mengembangkan kawasan populer bukan semata-mata karena segelintir orang kaya ingin melindungi investasi mereka
  • Spanyol bukan AS. Barcelona sudah membangun banyak perumahan, tetapi itu belum cukup karena perumahan tersebut berubah menjadi Airbnb atau dibeli oleh orang asing kaya dan dana investasi luar negeri

• Orang-orang dari negara “dingin” dengan daya beli tinggi, terutama orang Eropa, masih ingin pindah ke Barcelona karena kerja jarak jauh kini memungkinkan
  Saya penasaran seberapa besar faktor ini memengaruhi harga dibandingkan apartemen wisata

  • Pernyataan itu makin lama makin kurang tepat. Faktanya, sebagian orang yang sempat pindah ke Barcelona sudah pergi setelah kaum independenis menjadi terang-terangan bermusuhan terhadap orang non-Katalan, dan perusahaan juga pergi
    Saya sama sekali tidak mengerti mengapa orang yang bisa melakukan apa yang disebut arbitrase geografis akan memilih Barcelona
  • Kedengarannya cukup mirip dengan pemilik rumah di California yang menjual rumah yang sangat mahal dengan harga tujuh digit, lalu pindah ke negara bagian dengan harga properti jauh lebih murah
    Secara umum, perpindahan seperti itu dianggap sebagai faktor kenaikan harga rumah di kawasan yang lebih murah
  • Saya meragukan itu, mengingat Spanyol mengalami gelombang panas ekstrem yang jauh lebih parah daripada negara-negara “dingin”

• Menjadi destinasi wisata tampaknya hampir seperti kutukan sumber daya, sebagaimana kekayaan minyak di beberapa negara.
  Pariwisata begitu menguntungkan sehingga mengusir warga biasa dan mengalihkan ekonomi sepenuhnya dari kegiatan produktif lain bisa benar-benar menguntungkan.
  Pada akhirnya, sebagian besar kota akan sepenuhnya stagnan, tetapi bukan berarti turis berhenti datang. Kelompok yang mendapat keuntungan besar dari pariwisata—misalnya pemilik properti, pelaku industri perjalanan, restoran, dan sebagainya—sering muncul, lalu membentuk blok kuat yang menentang pembatasan atau pajak.
  Ini benar-benar mirip dengan ekonomi yang seluruhnya ditentukan oleh pendapatan dari sumber daya alam. Menjadi mustahil menghasilkan cukup uang untuk menumbuhkan industri lain atau mencari nafkah dengan cara lain.

  • Saya besar dan masih tinggal di kota yang sering berada di daftar teratas destinasi wisata dan tempat favorit untuk pindah. Kotanya luar biasa, tetapi sudah terlalu penuh orang, dan jumlahnya bertambah setiap hari; itu juga semacam kutukan.
    Banyak hal yang dulu dilakukan untuk bersenang-senang kini nyaris mustahil atau tidak mudah lagi. Namun, lapangan kerja juga bertambah dan nilai properti naik tajam; keduanya pernah, atau masih, menjadi hal baik bagi saya.
  • Yang menghasilkan banyak uang dari pariwisata hanya sebagian perusahaan dan agen wisata besar, beberapa bisnis lokal yang bisa melayani turis, serta sebagian warga yang bisa memanfaatkan propertinya lewat cara seperti Airbnb.
    Hanya 6% orang Spanyol yang memiliki dua rumah atau lebih, jadi meskipun Airbnb menguntungkan, orang yang benar-benar bisa mendapat manfaat darinya hanya sekitar itu.
    Yang terjadi di Barcelona lebih mirip kolonisasi, karena pariwisata berpadu dengan visa emas, pembelian rumah oleh orang asing kaya dan dana investasi, serta arus digital nomad belakangan ini. Di pusat kota, kini orang asing lebih banyak daripada warga lokal, sampai-sampai bahasa Spanyol atau Katalan sulit terdengar.
    “Saya lahir dan besar di Barcelona, tetapi sekarang tidak tinggal di sana. Musim panas lalu saya pergi menemui keluarga dan kembali tersadar betapa buruknya situasinya. Saat berjalan di pusat kota bersama teman-teman, kami masuk ke Pans&Company, dan staf yang menerima pesanan sama sekali tidak tahu bahasa Spanyol atau Katalan, hanya bahasa Inggris. Jujur, itu cukup membuat murung. Staf itu terkejut ketika kami tidak memulai percakapan dalam bahasa Inggris.”
    https://www.reddit.com/r/askspain/comments/1833ub1/comment/k...

• Saya suka AirBNB karena bisa tinggal di apartemen biasa dengan nuansa yang lebih lokal. Hotel terasa terlalu impersonal, jadi kemungkinan saya tidak akan kembali ke Barcelona; saya bisa pergi ke tempat lain yang tidak menghalangi pengunjung.
  Saya menghormati pilihan mereka. Saya juga ingin menerima turis hanya dengan syarat yang saya inginkan.
  Mengenakan pajak untuk sewa jangka pendek guna membangun hunian terjangkau terdengar seperti ide bagus.

• Ini adalah solusi sementara bergaya otoriter untuk jangka pendek; tidak banyak orang yang benar-benar terbantu, sementara kebencian bisa meningkat dan membuka jalan bagi langkah-langkah yang lebih otoriter di masa depan.
  Seharusnya arahnya meningkatkan kepadatan dan skala seperti di Asia. Barcelona juga belum sepenuhnya terbangun dari batas ke batas, bukan?

  • Kepadatan penduduk Barcelona adalah 16 ribu orang per km², sudah termasuk yang tertinggi di Eropa.
    https://worldpopulationreview.com/world-cities/barcelona-pop...
  • Ini hanya perencanaan kota dan zonasi dasar. Sama seperti tidak bisa menjalankan pabrik di apartemen, hotel juga tidak bisa dijalankan di sana.
    Banyak kota membatasi wilayah tempat hotel boleh beroperasi. Itu bukan hal istimewa, dan sama sekali bukan otoriter. Langkah seperti ini cukup populer karena orang yang tinggal di kawasan hunian menginginkan tetangga sungguhan, bukan tamu hotel.
  • Ada proses demokratis yang tidak diikuti turis.
    Menurut saya, inilah bentuk sistem berjalan sebagaimana mestinya.
  • Anda bilang “Barcelona juga belum sepenuhnya terbangun dari batas ke batas”, tetapi Kota Barcelona secara harfiah sudah terbangun dari batas ke batas. Saya tidak tahu pembangunan baru mau dilakukan di mana.
  • Pernah ke Barcelona? Tidak bisa memasukkan lebih banyak lagi dari yang sudah ada.

• Saya melihat AirBnB sebagai alternatif yang sedikit lebih murah daripada hotel. Tentu saja, para penyewa jangka pendek berusaha memeras sebanyak mungkin uang dari pelanggan, seperti “biaya kebersihan $300” yang terkenal itu.
  Jadi saya rasa kota ini tidak akan terpukul besar oleh berkurangnya segmen wisata murah. Barcelona sudah terlalu padat, sehingga mengurangi kepadatan kerumunan sekaligus bergeser ke turis yang lebih kaya bisa memberi dampak bersih yang positif. Selain itu, mereka yang bekerja dan belajar di sana juga membutuhkan hunian jangka panjang.
  Barcelona punya banyak hotel indah. Saya sudah berkunjung sekitar 10 kali, tetapi tidak pernah menginap dua kali di hotel yang sama; pilihannya memang luar biasa banyak.

• Barcelona tampak seperti kota yang cukup eksperimental dalam tata kelola. Seingat saya, mereka juga bereksperimen dengan dekriminalisasi ganja dan mendapatkan pelajaran baru.
  Saya penasaran apa yang akan dipelajari dari eksperimen pengendalian properti kali ini.
  https://www.reuters.com/world/europe/catalonia-cracks-down-b...