Bagaimana pembatasan penggunaan lahan Albertsons menghambat persaingan toko bahan makanan di pedesaan

• Dalam persidangan merger Kroger-Albertsons, terungkap indikasi bahwa pasar supermarket pedesaan diperlakukan sebagai zona tanpa persaingan atau persaingan rendah, sehingga kontrol atas tanah dan bangunan terlihat sebagai alat untuk membatasi persaingan
• Di negara bagian Washington, Albertsons menetapkan syarat larangan toko bahan makanan hingga 2038 pada toko yang dijual di Bellingham pada 2018, dan pada Juni 2024 dikenai denda 25.000 dolar
• Di Mammoth Lakes dan Bishop, California, Vons milik Albertsons tetap menjadi supermarket utama, dan kasus pembatasan pembangunan Grocery Outlet maupun pemanfaatan lahan bekas toko besar mencuat sebagai masalah
• Membuka supermarket baru membutuhkan sekitar 10 juta dolar dan lokasi yang sesuai, sehingga strategi mengikat bangunan lama yang cocok untuk toko bahan makanan atau lahan kosong dapat sangat melemahkan persaingan di wilayah pedesaan
• Di daerah pedesaan yang sangat bergantung pada jaringan ritel besar, harga, layanan, dan akses pangan mudah terganggu, sehingga skala dan kerja sama toko bahan makanan independen menjadi makin penting

---

Kerentanan pasar pedesaan yang terungkap dalam persidangan merger

• Melalui kasus merger supermarket Kroger-Albertsons, pandangan internal industri yang biasanya tidak terbuka ke publik muncul di pengadilan
• Seorang eksekutif supermarket menyebut pasar pedesaan sebagai "no-comp[etition] or low-comp[etition] zones", dan menilai wilayah yang hanya memiliki satu toko mudah dimonopoli
• Memang ada argumen bahwa beberapa kota hanya mampu menopang satu toko, tetapi ada juga contoh berbagai jaringan supermarket yang memakai taktik untuk mencegah pembukaan toko pesaing
• Cara utamanya adalah menguasai atau membatasi penggunaan tanah dan bangunan yang cocok untuk toko bahan makanan baru

Pembatasan penggunaan lahan yang terkonfirmasi di Bellingham

• Jaksa Agung negara bagian Washington Bob Ferguson menjatuhkan denda 25.000 dolar kepada Albertsons pada Juni 2024
• Saat menjual tokonya di kawasan berpendapatan rendah di Bellingham, Washington, pada 2018, Albertsons memasukkan syarat dalam akta agar tidak ada toko bahan makanan yang bisa beroperasi di lokasi itu hingga 2038
• Ferguson menilai klausul itu melanggar hukum antimonopoli negara bagian Washington
• Kasus ini menunjukkan bahwa pembatasan penggunaan lahan dapat dipakai di industri bahan makanan sebagai sarana menekan persaingan

Latar belakang benturan antara Vons dan Grocery Outlet di Mammoth Lakes

• Mammoth Lakes memiliki kawasan ski besar, dengan jumlah pengunjung tahunan sedikit di bawah 3 juta orang
• Saat bepergian dari Southern California ke Mammoth, orang akan melewati Bishop yang berjarak 45 menit, dan banyak pengunjung berbelanja di Mammoth atau membeli bahan makanan lebih dulu di Bishop
• Vons milik Albertsons menjadi toko bahan makanan utama di Mammoth Lakes dan Bishop
• Di Mammoth Lakes, Vons adalah supermarket utama, dan muncul dugaan bahwa pembangunan serta ekspansi Grocery Outlet berusaha dibatasi dengan dalih lingkungan
  • Pada 2017, Sustainable Mammoth Lakes mengajukan permohonan untuk menghentikan pembangunan Grocery Outlet di lahan komersial seluas sedikit di atas 1 acre yang sudah memiliki bangunan komersial dan berada dekat jalan raya, dengan kapasitas 49 tempat parkir
  • Upaya tersebut gagal
• Ulasan Google untuk Vons setempat mencakup keluhan tentang harga tinggi, kondisi fisik yang buruk, rak kosong, layanan buruk, pilihan terbatas, dan makanan yang tidak tahan lama
• Meski Mammoth Lakes adalah kawasan ski utama, hanya ada beberapa toko bahan makanan, sehingga warga lokal dan wisatawan sama-sama mengkritik harga tinggi dan layanan buruk

Bagaimana lahan K-Mart di Bishop menghalangi masuknya toko pesaing

• Bishop memiliki Grocery Outlet kecil, Manor Market yang relatif mahal, dan Smart & Final Extra, tetapi menurut manajer toko, Vons sejauh ini adalah supermarket terbesar
• Masih ada dua bangunan K-Mart lama yang bisa dipakai untuk toko bahan makanan pesaing berskala besar
• Vons mulai menyewa salah satu lahan saat K-Mart tutup pada 2019, dan ruang itu menjadi seperti “holding the space hostage”
• Menurut wali kota Bishop, pembatasan lahan yang ditetapkan Albertsons menghambat peritel besar seperti Target dan Walmart, dan praktis sepenuhnya memblokir peritel bahan makanan
• Ketika jutaan orang melewati atau tinggal di wilayah ini untuk berlibur, pembatasan semacam itu bisa menjaga harga tetap lebih tinggi daripada tingkat yang seharusnya

Struktur ekonomi yang menghambat persaingan supermarket pedesaan

• Membuka toko bahan makanan baru memerlukan sekitar 10 juta dolar dan lokasi yang baik
• Membuka toko di bangunan yang memang sudah cocok untuk toko bahan makanan jauh lebih mudah daripada membangun gedung baru dari nol
• Bagi perusahaan yang sudah memiliki sedikit toko di wilayah tersebut, strategi yang lebih menguntungkan bisa jadi bukan menurunkan harga dan memperbaiki layanan, melainkan membayar agar lahan kosong tidak diisi pesaing
• Seorang ekonom yang meneliti wilayah pedesaan mengatakan banyak komunitas pedesaan di California menghadapi berbagai tindakan antipersaingan dari perusahaan multinasional
• Kekhawatiran tetap ada bahwa jaringan ritel besar, setelah berhasil menembus pasar pedesaan, dapat mengubah strateginya dengan cara yang merugikan komunitas setempat
  • Walmart pernah memakai strategi penetrasi ke pedesaan Amerika, lalu pada akhir 2000-an atau awal 2010-an menutup sekitar 180 toko pedesaan yang keuntungannya di bawah harapan, sehingga wilayah yang sebelumnya punya akses pangan berubah menjadi food desert baru
• Jika toko bahan makanan independen di pedesaan tidak membentuk aliansi untuk meraih skala melalui koperasi pembelian, komunitas pedesaan bisa terus tersingkir dalam proses merger dan akuisisi di masa depan

[GN⁺]

Komentar Hacker News

• Pembatasan penggunaan lahan seperti ini seharusnya ilegal. Pada praktiknya, perusahaan bertindak seperti kuasi-pemerintah dengan memaksakan aturan pada tanah yang bahkan tidak lagi mereka miliki
  HOA juga bisa dilihat sebagai masalah serupa: pembatasan yang melekat pada rumah terus berpindah ke pemilik baru, dan ketika pasokan rumah begitu ketat, bisa jadi tidak ada pilihan realistis untuk tidak menyetujui syarat tersebut
  Secara umum, pemilik sebelumnya tidak seharusnya ikut campur dalam penggunaan lahan oleh pemilik masa depan. Berbeda dengan properti lain, lahan pada dasarnya terbatas, sehingga ruang bagi pendatang baru untuk mengguncang pasar dengan menawarkan lebih banyak pilihan menjadi lebih kecil
  Kalau di suatu lingkungan hanya ada satu dealer mobil dengan praktik buruk, kita bisa membeli mobil dari lingkungan lain, tetapi tanah tidak bisa dibeli lalu dibawa pulang; kita terikat pada apa yang sudah ada

  • Setidaknya di sebagian yurisdiksi, tampaknya ini sudah ilegal
    “Misalnya pada Juni, Jaksa Agung negara bagian Washington Bob Ferguson, yang juga sedang menangani gugatan merger, mengenakan denda 25.000 dolar kepada Albertsons karena pada 2018, saat menjual gerai di kawasan berpendapatan rendah di Bellingham, Washington, perusahaan itu memberlakukan pembatasan penggunaan lahan. Dalam proses penjualan, raksasa supermarket tersebut memasukkan syarat ke dalam akta bahwa tidak boleh ada toko bahan makanan di lokasi itu hingga 2038, dan Ferguson menilai klausul ini melanggar undang-undang antimonopoli negara bagian”
    Namun dendanya tampaknya tidak terlalu besar. Saya rasa mungkin juga bisa dituntut berdasarkan undang-undang antimonopoli federal
  • Solusi yang lebih mudah daripada “pembatasan penggunaan lahan harus ilegal” adalah klausul kedaluwarsa wajib yang otomatis berakhir setelah jangka waktu tertentu
    Di sisi lain dari pelarangan total, banyak lahan yang memiliki easement konservasi bisa berisiko dieksploitasi untuk pengembangan sumber daya
  • Ini berbeda dengan HOA. HOA bisa dibubarkan jika cukup banyak anggotanya setuju, berbeda dengan pembatasan yang dipasang pemilik masa lalu dan tidak bisa dihapus oleh pemilik saat ini
  • Dengan kata lain, ini cuma kapitalisme. Bukankah itu tujuan sistem ekonomi ini? Entah kenapa orang terkejut; mungkin propagandanya memang berhasil sejauh itu

• Menarik melihat Matt Stoller mengkritik pembatasan penggunaan lahan di sini, tetapi tidak mengakui masalah pembangunan hunian
  https://x.com/matthewstoller/status/1824155610201432264
  Jika bangunan apartemen dilarang di 96% lahan hunian California, dan sebagian besar dari 4% sisanya sudah dikembangkan menjadi apartemen, bukankah ini cukup mirip dengan situasi penggunaan lahan komersial di Mammoth, California?

  • Pembatasan pasokan perumahan secara artifisial jauh lebih penting. Sayangnya, sebagian kiri progresif sudah dikooptasi oleh para tuan tanah perumahan sejak puluhan tahun lalu, dan saya pikir kalau bukan karena itu, pemilih California akan lebih progresif
    Contoh bagus di San Francisco adalah Peskin, kandidat wali kota progresif yang kuat. Pada praktiknya ia lebih mirip penghambat pasokan perumahan; ia berpura-pura mendukung secara retoris sambil menghalangi upaya YIMBY. Awal tahun ini, ia mengajukan ordinansi untuk mencegah pembangunan berkepadatan tinggi di sebagian daerah pemilihannya, dan meski wali kota saat ini memvetonya [1], ia membuat Dewan Pengawas membatalkan veto tersebut [2]
    Para tuan tanah awalnya membungkus pembatasan pasokan pinggiran kota sebagai cara mencegah pembangunan semrawut untuk merangkul kubu lingkungan hidup di kiri, lalu kemudian menjual pembatasan kepadatan sebagai cara mencegah kemacetan
    Kalau pinggiran kota tidak boleh, dan kepadatan tinggi juga tidak boleh, maka tidak ada rumah baru
    Untungnya koalisi tidak suci ini mulai runtuh beberapa tahun terakhir, dan sekarang mayoritas anggota Partai Demokrat mendukung lebih banyak perumahan
    [1] https://sfstandard.com/2024/03/14/san-francisco-breed-peskin...
    [2] https://sfist.com/2024/03/26/supervisors-override-breeds-vet...
  • Ungkapan “tidak mengakui” cukup aneh untuk menggambarkan posisi yang terlihat dalam tulisan yang ditautkan dari twit itu. Sejak awal, saya juga bingung kenapa yang ditautkan twitnya, bukan tulisannya
    Ia tidak menyangkal bahwa pembatasan penggunaan lahan bisa menciptakan atau memperparah kekurangan perumahan. Intinya adalah bahwa kekurangan pasokan konstruksi merupakan fenomena nasional, sehingga mungkin ada faktor lain juga
    Korporasi besar perantara pembiayaan perumahan yang ia sebut ingin memonopoli pasokan rumah baru kemungkinan sangat mahir memanfaatkan kecenderungan NIMBY. Selain itu, arus yang lebih banyak menyalahkan pemilik tanah lokal ketimbang land bank spekulatif besar juga akan sangat menguntungkan oligopoli kolaboratif semacam itu
  • Jika banyak orang ingin mempertahankan keadaan itu, pada akhirnya ini bisa bermuara pada masalah demokrasi
    Sebaliknya, perusahaan tidak punya hak suara. Sekalipun semua perusahaan bahan makanan bersatu mendukung undang-undang yang memungkinkan monopoli, itu tidak sama dengan semua orang menyetujuinya lewat pemungutan suara. Perusahaan suka melobi, tetapi lobi dan pemungutan suara adalah dua hal berbeda
    Jadi kalau semua orang di California bersatu dan memilih untuk mengizinkan jaringan toko bahan makanan membagi-bagi wilayah demi menghindari persaingan, itu pun bisa dibilang sebagian besar baik-baik saja
  • Bukankah bangunan bertingkat rendah lebih aman di zona gempa?
  • Menarik bahwa cara mengkritik argumen Matt Stoller pada akhirnya mengalir ke whataboutism. Ia bisa benar dalam satu isu dan salah dalam isu lain, dan itu tidak membuat bagian yang benar menjadi gugur

• Sepemahaman saya, jika Alice memiliki tanah lalu menjualnya kepada Bob dengan pembatasan tertentu, berarti Alice pada dasarnya masih mempertahankan sebagian hak kepemilikan atas tanah itu. Harga yang dibayar Bob menjadi lebih rendah dari nilai pasar wajar semula karena adanya pembatasan tersebut
  Kalaupun Bob menjualnya kepada Charlie, Alice secara logis tetap memiliki kepentingan kepemilikan melalui pembatasan itu. Entah pembatasan itu terkait penggunaan lahan, hak mineral, atau apa pun, itulah alasan Charlie terikat oleh pembatasan yang sama. Dan bagi Charlie pun, tanah itu bernilai lebih rendah daripada tanah tanpa pembatasan
  Kalau begitu, Alice seharusnya membayar pajak properti atas nilai yang ia pertahankan melalui pembatasan tersebut. Pajak properti bisa berbeda tergantung cara penggunaan properti, misalnya seperti keringanan untuk hunian; jadi jika situasi saat ini tidak menguntungkan county atau kota, mereka bisa mendefinisikan ulang aturan pajak untuk menaikkan porsi yang harus dibayar Alice sesuai bentuk kepemilikan itu
  Saya tahu ini situasi ideal, tetapi jika tagihan pajak tidak dikirimkan kepada Alice, sepertinya pemerintah daerah perlu menangani bagian itu

  • Logika pajak properti itu sulit diterima
    Dengan begitu, orang akan dikenai pajak properti atas keanggotaan gym atau sewa apartemen juga. Itu juga merupakan beban kontraktual yang bisa memengaruhi pembeli
  • Setelah Alice menjualnya kepada Bob, ia sama sekali tidak mempertahankan kepemilikan atas tanah tersebut
    Ia hanya memiliki hak tertentu yang terpisah dari kepemilikan tanah

• Sebagai tambahan bagi yang hanya membaca judul, pembatasan penggunaan lahan yang dimaksud di sini adalah perjanjian yang tercatat dalam akta, bukan pembatasan zonasi

• Apa yang terjadi jika seseorang membeli tanah dengan pembatasan akta yang melarang toko bahan makanan, lalu benar-benar membuka toko bahan makanan? Siapa yang berhak menegakkan pembatasan itu? Bisakah pembatasan itu dibatalkan karena melanggar antimonopoli?
  Hal serupa pernah terjadi dalam US vs. Eastern Mushroom Marketing (2005). [1] Eastern Mushroom Marketing menyewa atau membeli opsi sewa atas pertanian jamur pesaing lalu membuatnya tutup, dan akhirnya kalah
  [1] https://www.federalregister.gov/documents/2005/02/10/05-2495...

  • Pembatasan itu bersifat kontraktual, dan kontrak ditegakkan oleh pengadilan melalui gugatan perdata. Pengadilan bisa membatalkan kontrak atas dasar antimonopoli, tetapi karena beberapa alasan yang saling terkait, hal itu kemungkinan tidak akan terjadi secara luas dalam praktik
    1. Pengadilan tidak menangani asumsi. Untuk membawa masalah ini ke pengadilan, seseorang harus benar-benar membeli tanah itu dan benar-benar digugat
    2. Kebanyakan orang yang mampu membuka toko bahan makanan baru pun modalnya sudah pas-pasan untuk membuka satu gerai, sehingga tidak punya kelonggaran untuk mengikat dana itu dalam litigasi selama 5–10 tahun ke depan
    3. Pihak yang bisa menyerang pembatasan akta adalah jaringan besar lain, tetapi mereka semua punya solidaritas kelas dan tidak akan berani menyerang praktik bisnis mereka sendiri
       Kadang-kadang logika nomor 3 runtuh. Biasanya ketika perusahaan di satu industri ingin berekspansi secara horizontal ke industri lain. Pada masa ketika batas atas nyata terhadap konsolidasi perusahaan masih berfungsi, hal seperti ini jauh lebih sering terjadi, tetapi sekarang pada dasarnya semua orang saling memiliki. Kadang ada juga orang yang melakukan bunuh diri finansial dan mematahkan logika nomor 2. Namun masih tersisa alasan berikut
    4. Pengadilan benar-benar, benar-benar tidak suka membebaskan orang dari kontrak. Terutama semakin kontrak itu sangat tidak adil
       Karena 0. Pengadilan tidak ingin menjadi penengah keadilan. Keadilan itu arbitrer. Hukum dan kontrak memberi ilusi bahwa semuanya adil, dan ilusi itu sering kali cukup untuk membuat bahkan orang-orang cerdas tersesat di belukar preseden dan klausul, alih-alih bertanya, “Tunggu, bukankah kita sedang dipermainkan oleh pihak lain?”

• Bagian artikel ini tentang Mammoth cukup banyak salahnya
  K-Mart kosong yang disebutkan itu bukan di Mammoth, melainkan di Bishop, kota tetangga yang lebih besar dan berjarak 45 menit. Mammoth tidak pernah punya K-Mart
  Selain itu, di Mammoth juga ada Grocery Outlet tepat di bawah Von’s, jadi sudah ada lebih dari satu toko bahan makanan. Format tokonya berbeda, tetapi itu tetap toko bahan makanan umum yang cukup layak. Bishop juga punya Grocery Outlet
  Ini memang topik penting, tetapi bagian tentang Mammoth bersumber lemah

• Pernyataan bahwa “Mammoth Lakes memiliki dua lokasi K-Mart lama yang bisa dengan mudah ditempati toko bahan makanan pesaing” terdengar seperti bicara tentang Bishop, bukan Mammoth
  Bishop berjarak 30 menit dari Mammoth dan sedikit lebih besar. Mammoth sekarang punya dua toko bahan makanan; selama bertahun-tahun hanya ada Vons, tetapi sekarang ada Grocery Outlet juga
  Bishop punya Vons, Grocery Outlet, serta Smart and Final. Kedua kota juga punya beberapa toko bahan makanan Hispanik yang tidak begitu saya kenal. Namun sejauh yang saya tahu, Mammoth tidak pernah punya K-Mart, dan saya sudah snowboarding di sana sejak sekitar 2002
  Bishop dulu pernah punya K-Mart, dan sekarang bangunannya kosong begitu saja

  • Di paragraf yang sama tertulis begini
    “Vons mulai menyewa salah satu lokasi pada 2019 ketika K-Mart bangkrut, dan ‘menyandera ruang itu.’ Kini mereka juga menyewa lokasi lainnya”
  • Jelas itu Mammoth. Mammoth Lakes, seperti banyak kota ski, punya krisis perumahan setingkat San Francisco
    Koreksi: bukan, maksudnya Bishop. Saya terlalu mengantuk. Artikel itu dengan aneh mencampuradukkan dua kota dan masalah-masalah yang saling terkait tetapi berbeda. Saya pernah menghabiskan dua musim dingin di poros Bishop/Mammoth
  • Salah satu hal yang saya sadari setelah pindah ke AS adalah bahwa orang Amerika kulit putih takut pergi ke toko bahan makanan etnis, dan itu cukup menarik

• Bagaimana perhitungan menyewa dengan biaya 750 ribu dolar per tahun untuk mencegah persaingan? Apakah mereka sekadar menganggap toko pesaing akan menyebabkan kerugian 750 ribu dolar per tahun, atau ada faktor lain juga?
  Selain itu, walikota memang menyuarakan frustrasi, tetapi pemerintah daerah punya banyak cara untuk merespons hal semacam ini. Memulai pasar tani mingguan atau secara aktif mencari operator toko bahan makanan kecil saja sudah bisa membantu. Entah kenapa, tampaknya walikota tidak ingin mendorongnya terlalu keras

  • Jika membangun dan membuka toko bahan makanan baru di lahan yang belum dikembangkan menelan biaya 10 juta dolar, maka 750 ribu dolar per tahun untuk memaksa pesaing mengeluarkan 10 juta dolar demi membuka toko hanyalah tingkat pengembalian 7,5%
    Pada titik itu, pelaku usaha lama mungkin bisa mengubah ruang sewaan menjadi toko yang beroperasi dengan modal di bawah 1 juta dolar lalu bersaing, sehingga pihak lawan tidak akan pernah melihat imbal hasil positif atas seluruh investasinya

• Apa manfaat sosial dari mengizinkan pembatasan penggunaan lahan saat menjual tanah? Ada argumen seperti “memungkinkan ruang hijau permanen, trotoar wajib, perumahan terjangkau wajib, dan kawasan rendah polusi”, tetapi hal-hal semacam itu rasanya bisa diwajibkan di tingkat kota melalui pembangunan baru dan perizinan, bukan lewat kontrak antara dua pihak swasta.
  Dengan kata lain, saya tidak tahu manfaat apa bagi masyarakat dari sistem yang memungkinkan Kroger menjual tanah kepada saya sambil memberi syarat tentang apa yang boleh dibangun di atasnya. Jika Kroger ingin punya suara dalam cara tanah itu digunakan, seharusnya mereka menyewakannya, bukan menjualnya; dan artikel ini menunjukkan bahwa hal seperti itu memang terjadi. Namun bagian “raksasa supermarket itu memasukkan ketentuan ke dalam akta bahwa toko bahan makanan tidak boleh dibuka sampai 2038” tidak terlalu dibahas secara mendalam dalam tulisan tersebut.

  • Setuju. zoning lebih baik daripada pembatasan dalam akta.

• Sebagai catatan, hal serupa juga terjadi di Canada: https://www.cbc.ca/news/business/competition-bureau-probe-so...

  • Saya berkecimpung di industri ini, dan yang menarik, ini bukan hanya soal cara toko bahan makanan besar mencegah persaingan di dalam pusat perbelanjaan. Mereka juga mendaftarkan hak penggunaan eksklusif pada akta setiap bangunan yang mereka jual dan tinggalkan, sehingga tidak ada pesaing yang bisa masuk ke ruko yang tidak lagi mereka operasikan. Ini benar-benar luar biasa, dan perjanjian eksklusif itu sering mencakup banyak hal yang hampir bersifat tambahan dari bisnis utama toko bahan makanan.
    Bukan hanya toko bahan makanan. Canadian Tire juga termasuk pihak yang menimbulkan masalah besar.